[지투23기 인턴이네로 투자하러 2리오3_시그니쳐] 4주차 게리롱튜터님 강의후기(감히 시아버지라 불러드리고 싶은 게리롱 튜터님 )

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안녕하세요?

즐길줄 아는 일류 투자자로 성장해나가기 위해 노력하는 시그니쳐입니다.

25년 1월을 지방투자 실전반을 수강할 기회를 얻어 김인턴 튜터님 그리고 인턴이네 턴향이들과 즐겁게 공부하고 있습니다.

지투 실전반의 4주차 강의는 게리롱 튜터님께서 수업해주셨습니다.

월부 강의를 많이 쉬다가 듣다보니 게리롱 튜터님께서 강의하신지는 시간이 좀 지났는데

처음으로 게리롱 튜터님 강의를 듣게 되었습니다.

게리롱 튜터님의 강의 주제는 '지방에서 제대로 1등 뽑아서 투자하는 법'이었습니다.

'시세의 아버지'라고 불리시기도 하시는 게리롱 튜터님인데

저도 게리롱 튜터님 시세트래킹 양식을 사용해본 적도 있는데

'지방에서 제대로 1등 뽑아서 투자하는 법'이라는 주제에 대해서 강의시간 내내 진심을 담아서 설명해주셨습니다.

1. 비교평가의 개념 및 기본 원칙

부동산 투자자라면 누구나 알고 싶고 잘하고 싶으면서도

알듯말듯한 '비교평가'

게리롱 튜터님께서는 강의를 통해서 비교 평가의 개념부터 시작해서

왜 잘해야하는지를 설명해주셨습니다.

비교평가를 잘해야하는 이유는

전세가율이 높아서 적은 투자금으로

투자할 수 있을 때, 그 때는 사실 전고점이

없는 경우도 많습니다.

그런 경우에도 여러분들은 가치를 판단하고

투자할 수 있어야하기 때문입니다.

게리롱 튜터님

튜터님이 처음에 투자 공부 시작했을 때를 말씀해주셨는데,

저 같은 경우는 하락장이 시작되고 나서 공부를 시작했기 때문에 사실 투자금이 줄어들어서

소액 투자 물건이 많이 보이는 경우는 최근 몇몇 도시 빼고는 경험해본 적이 없었습니다.

그래서 늘 가격이 좀 오른 경우에는, 전고점대비 하락율로 판단하는 게 가능한 것인가? 싶은 궁금함이 있었는데,

이번에 튜터님께서 비교평가의 의미, 중요성, 기본 원칙에 대해 하나하나 상세하게 설명해주시니

조금은 이해가 가는 것 같기도 했습니다.

분명히

가격고정 비교평가, 가치고정 비교평가

둘 다 배우긴 했는데, 왜 이렇게 적용이 어려운걸까요?? ㅎㅎㅎㅎㅎ

튜터님이 말씀한대로 제가 혼자서 해보면서 꼭 복습하고 익히는 과정이 필요하다는 생각이 들었습니다.

배운다고 다 내것이 되는 것이 아니다 진정으로 내 것으로 만들려면 내가 직접 해보며 체험하는 과정이 필요하다

가격고정비교평가, 가치고정비교평가 모두 익숙해지기

2. 지방에서의 비교평가와 1등 뽑기

다음 주제에서는 다양한 예시를 통해서 비교평가를 하는 방법과 1등 뽑기까지 이어지는 과정을 보여주셨습니다.

그 과정에서 다양한 지역들을 예시로 보여주셨는데,

튜터님이 하는 과정을 보면서 제가 생각하고 있던 것이 맞는가 비교하며 볼 수 있어서 흥미로웠습니다.

임장과 임장보고서를 통해서 정확한 가치를 파악하고 그 다음에 가격을 붙여서 비교하세요

임장과 임장보고서를 통해서 정확한 가치를 파악하고 그 다음에 가격을 붙여서 비교해야합니다.

그래야 가치를 잘 파악할 수 있습니다.

그래프도 잘못 사용하면 오히려 독이 됩니다 .

게리롱 튜터님

튜터님께서

가치 파악 → 그래프로 가격 비교

이 순서를 지키라고 하셨고 그래프로 비교할 때도 어떤 점에 유의해야 하는지 가르쳐주셨습니다.

튜터님께서 설명해주신 그래프 사용의 잘못된 예시에 저도 해당하는 점이 많아서 부끄럽기도 했습니다.

하지만 이제 배웠으니 제대로 그래프를 활용해서 비교평가에 적용해보아야겠다 생각했습니다 .

다음은 도시간 비교평가였는데,

튜터님께서 한 판에 모든 도시들간의 체급차이 등을 적용해서 비교하는 법을 다양하게 예시로 풀어주시니

잘 이해가 갔습니다.

특히 도시 간의 인구에 따른 수요를 비교해본다던지

경제 규모에 따라 비교평가에 적용해본다던지

복습을 꼭 해야겠다는 생각이 들었습니다.

저평가 여부 판단은 투자금이 아닌 매매가로 하는 것이다 .

그래프는 잘 써야한다. 아니면 오히려 독이 된다.

전고점에 대해서도 잘 생각해야한다. 전고점을 그냥 기록해서 모든 경우에 적용가능한 것이 아니다.

3. 나에게 맞는 1등 뽑기

1등은 모든 사람들이 같은 것이 아닙니다.

각자의 상황에 맞는 1등이 각자에게

다 다릅니다.

게리롱 튜터님

튜터님께서 강조하시는 사람마다 다른 1등들..

투자 공부를 해왔지만 기초반에서 수강한 기간들이 길다보니

결론 및 1등 뽑기를 하는 법을 잘 모르기도 했고, 힘들어했던 것이 사실입니다.

그런데 지난 24년 12월 실전반, 25년 1월 지투반을 수강하면서

나름대로 결론을 열심히 써내려갔습니다.

실전반의 경우, 가상의 투자금 범위를 설정해서 1등을 뽑아갔었는데

이번에 지투반의 경우, 실제 투자금의 범위대로 1등을 뽑아서 결론으로 발표가 필요했습니다.

하지만, 저에게 아직 Ego가 남아있어서인지

아니면 취득세 8%인 상황을 피할 수 있다는 자신감에서인지

제 투자금 범위를 오버하는 단지를 1등으로 뽑아갔었는데

지투실전반 튜터님께서도 투자가능한 범위 단지를 뽑아야한다고 피드백을 주셨습니다.

게리롱 튜터님 말씀대로, 김인턴 튜터님 말씀대로

그냥 갖고 싶은 단지 말고 내 상황에 맞는 진짜 1등을 뽑아가도록 하겠습니다.

사람마다 1등은 다르다.

4. 시세트래킹 장인이 알려주는 시세 3-ing

튜터님은 '시아버지'.

바로 시세의 아버지로도 불리시는 분입니다.

시세 트래킹, 시세 스캐닝, 시세 그룹핑

다 들어온 말이지만

제가 제대로 시세를 파악하며 투자 공부를 이어가고 있나? 하는 생각이 들기도 합니다.

특히, 시세 전수조사에 대해서 계속 목표와 마음은 먹지만 시작을 하지 않던 제 자신입니다.

시세 트래킹은 해오고는 있었지만,

'앞마당이 제대로 관리되고 있는게 맞나?' 하는 의심도 들고

시세 전수조사를 시작하려니 엄두가 안나서 못하고 있었습니다. 아니, 안하고 있었습니다.

이제 짜투리 시간이 날 때마다 시세 전수조사를 해서 시세 전수조사를 한달에 한번씩은 꼭 할 수 있도록 해야겠다

생각이 들었습니다.

힘들게 다녀온 앞마당을 관리해야한다.

시세를 알아야 진정한 투자자이고 실력있는 투자자이다.

기회를 놓치지 않으려면 꼭 시세 트래킹, 시세스캐닝, 시세 전수조사 해야한다.

이상으로 시세 장인

'시아버지' 게리롱 튜터님의 강의 후기를 마치겠습니다.