[돈버는 독서모임 후기 리치뚜뚜] 부동산 트렌드 2025

책 제목 : 부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사 : 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈 / 와이즈맵

읽은 날짜 : 25년 1월 12일 완료

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #PF사태 #서울공급부족 #모든지표가상승

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9점

저자 및 도서 소개

저자 김경민

• 서울대 지리학 학사 → UC 버클리 정보시스템 석사 → 하버드 도시계획/부동산 연구로 박사 학위
• 현재는 서울대 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중
• 주요 연구 분야: 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등

도서 소개

• 2024년의 부동산 시장을 다시 돌아보고 2025년의 부동산 투자 이슈 6가지, 빅데이터로 분석한 아파트의 시장 동향을 살펴본다.
• 올 해 부동산 가격의 시나리오를 예측하고, 중산층과 서민을 위한 정책도 소개한다.
• 소비 패턴에 따라 상권의 임대형태나 핫 플레이스에 대한 이야기가 있다.

내용 및 줄거리

서울 부동산의 슈퍼사이클

• 역대급인 공급위기
• 금리인하 예상
• 전셋값 상승과 매매로의 전환
• 강남 상승세의 확산
• 서울시 매매 거래량 증가

부동산 빅데이터 분석

• 주식에 비유한 N파고, W파고
• 이에 따른 부동산 시장을 서울 vs 전국 광역시로 분석한 결과 지역마다 편차가 있고, 양극화가 심화되는 중

2025년 부동산 투자 빅 이슈

• 슈퍼사이클
  • 단기 이동평균선과 장기 이동평균성의 상향/하향 돌파 시점을 통해 알아본 부동산 시장의 과거와 예측
  • 데이터로 분석한 가격 그래프의 상승과 하락이 주는 인사이트
    • 고가 주택→서민 주택으로 수요확산
    • 부동산의 상승/하락기는 매우 장시간에 걸쳐 나타남
    • 부동산 사이클이 짧아지는 중
• 인플레이션
  • 전세계 월세 폭등, 글로벌 주택시장은 시공비 상승으로 인한 공급부족을 예상하고 그렇게 움직이고 있음
  • 미국 부동산의 주택가격 상승률과 물가상승률을 살펴봤을 때, 가장 강력한 인플레이션 헷지 수단이 부동산임을 미국 주택 시장이 확인시켜줌
• 전세가격 폭등
  • 전세가격 상승의 3가지 이유: 인플레이션 영향, 입주 물량의 부족, 전세사기로 인한 빌라포비아
  • 임대차 2법으로 이중가격이 나타났지만, 22~23년의 하락기로 시장의 자기조정을 통해 없어짐
• PF 사태
  • PF 대출 연장의 파급력
  • 정부의 개입으로 시장이 붕괴되고 있다. 자유시장 원칙에 충실해야한다.
• 공급절벽
  • 빌라와 아파트 모두 급감
  • 입주물량의 수, 지역적으로 편중되는 문제점
• 퍼펙트 스톰
  • 부동산 수요는 소득수준에 따라 주택도 양극화가 심화됨
  • 금리는 시점이 문제일 뿐 언젠가는 하락이 될 것

아파트 재산세

• 종부세가 감정가가 아니라 공시가격을 기준으로 결정되는 점
• 재정 자립도가 낮은 농촌지역은 종부세로 지원을 받음

핫 플레이스

• 새로운 임대 형태의 팝업스토어, 플래그십스토어
• 덕후의 성지, 생일카페, 젋은고객 취향의 문구점 등 소비행동이 만들어내는 새로운 공간에서의 상업을 눈여겨 봐야 한다.

전세사기

• 사회적 약자를 대상으로 구조적으로 반복되고 있음
• 전세사기가 지속되는 4가지 이유
  • 정보 비대칭: 세입자가 물건의 정확한 가격을 모름(은행원도 속여서 대출시킴)
  • 중개인의 도덕적 해이: 자본주의 시스템(신뢰 바탕)에서 기만하는 행위(조직범죄)
  • 모니터링 부재와 미약한 패널티: 국가에서 감독하는 기구조차 없음
  • 전세 제도 자체의 리스크: 확정일자, 금융리스크
• 전세사기를 막을 수 있는 방법
  • 정보 격차 해소: 민간에도 AI를 활용한 부동산 시세 예측 플랫폼이 있다 함
  • 철저하고 강력한 모니터링: 금융감독원 처럼
  • 제도적 허점 보완: 확정일자를 해야만 볼수 있는 자료의 열람의 제도 개선, 반전세

나에게 어떤 점이 유용한가?

단순히 가격그래프만 보는 것이 아니라, 빅데이터를 통해 연구한 내용들을 바탕으로 설명을 해주니 신뢰가 갔다. 그리고 24년 25년의 부동산 시장을 돌아보고 예측하면서 앞으로의 투자방향이나 시장을 어떻게 바라봐야 하는지에 대한 부분을 거시적으로 볼 수 있게 되었다.

그리고 새로운 소비패턴에 따른 새로운 임대형태를 알게되어서 흥미로웠다. 그저 마케팅의 일환으로 보고있었는데, 부동산과 투자관점에서 바라보니 색다른 프레임으로 부동산을 볼 수 있었다.

저자가 학자이다보니 연구도 하고 해결점도 제시해준 점이 인상깊었다. 그런 부분에서 뭔가 학생으로 돌아간 기분이 들었다. 전세사기 부분은 투자자로서는 전세가 레버리지를 할 수 있는 부분이고, 사기꾼이 될 생각도 없지만 악용하는 사람들도 있다보니 만약 반전세가 의무화가 된다면 투자자는 어떻게 그 리스크를 해결해야 할까라는 생각을 하게되었다.

이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

1. 투자자가 아닌 사회적으로 바라본 학자의 시선에서의 이야기들이 흥미로웠다. 여러가지 문제점들을 하나씩 짚으면서 어떤 방법이 좋을지 고민하는 모습, 데이터화 해서 저술한 것들이 새로운 시야를 넓혀줬다.
2. 인플레이션으로 인한 구매력 하락을 방어할 수 있는 최고의 수단은 부동산. 가장 강력한 인플레이션 헷지 수단이 부동산임을, 미국 주택시장이 다시 확인시켜주고 있다. 라는 부분에서 내가 월부를 알고, 이 책을 읽게 됨에 감사함을 느꼈고 강사님들이 강조하고 내가 투자해야하는 목표를 더 뚜렷하게 해준 구절.
3. 한국은행가 공동연구한 New리츠 제도가 너무 흥미롭고, 이런 해결방안을 정부는 왜 시장개입까지하면서 생각하지 못했을까 라는 생각도 들고 부동산도 주식투자처럼 개인이 투자하는 방법을 생각할 수도 있구나를 생각해보게 되었다. 프레임이 또 한 번 거둬지는 순간.
4. 공시가격에 맞춰진 세금.. 이 충격이었다. 이에 따른 이슈 1. 과세형평성, 2. 종부세의 교차보조(지방으로의 재분배)에 관해 처음 알게 되었다. 미국도 마찬가지고 우리나라 역시 세금은 알면 알수록 형평성에 어긋나는 부분도 많은 것 같다. 투자자로서는 좋은 부분일 수 있지만, 과연 이게 형평성에 맞는지에 대한 여부를 묻고자 하면 그 대답은 아닐 것 같다.

책을 읽고 논의하고 싶은 점은?

• p151
  강동구의 올파포가 어느정도의 영향으로 어디까지 얼마나 길게 전세가격을 누를지 확인해보고, 향후 물량이 서초/강남구 지역에 어느정도 영향을 끼쳤는지.. 개인적으로는 서울에서도 강남쪽에 매매지수도 올라갔는데, 영향이 어떤정도로 왔는지 가늠이 안된다.
• p249, 258
  종부세 폐지, 개편에 있어서 현 종부세가 어떻다고 생각하는지? 미국처럼 부과해도 전세 래버리지를 통한 투자가 가능할지?

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