수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[BEST] 열반스쿨 기초반 - 평범한 직장인이 부동산 투자로 부자 되는 법
너바나, 자음과모음, 주우이
Hey~♡
안녕하세요, 열정투자자 린혜이 입니다 :)
오늘은 월부 입문 1년3개월만에
생일을 열흘정도 앞두고 선물처럼 만나게 된
1호기 경험담을 나눠보려고 합니다.
< 시원하게 매물코칭에 탈락하다 >
23년 상반기 1호기가 목표였기에,
올해 1월부터 하이에나처럼
앞마당을 뒤지고 다니기 시작합니다.
단지임장을 하며 현장에서 바로 매물을 찾아보고
당시 추리닝 차림으로 임장중이었는데
그 복장 그대로 바로 매임하러 달려갈정도로
마음이 조급했던 것 같습니다.
그렇게 뒤지고 다니기를 몇개월,
4월 중순, A지역의 구축 단지에서
한 매물을 발견하게 되됩니다
매매2.9 전세2.5
24년 6월 전세 만기
계약갱신권 사용X
(가격은 예시입니다)
매임 결과 물건 상태가 아주 좋진 않지만
세가 껴있는 점과, 싸게 나온 매매가격이
마음에 들었기에 코칭을 넣게 됩니다.
" 단지가 지닌 가치와
현재 개인 상황을 고려했을 때
투자금이 너무 많이 들어갑니다. "
(탈락입니다.)
(속마음:으띃그 츶은 믈근은드..ㅠ)
< 두번째 매물을 찾아내다 >
줌아웃하여 전체 앞마당을
다시 한번 살펴봅니다.
그러나 여전히 매력적인 A지역.
줌인하여 매물 털기를 시도하다가
또 하나의 매물을 만나게 됩니다.
매매2.9 전세2.6
24년 12월 전세 만기
(가격은 예시입니다)
지난번 물건보다 전세가격이
천만원 더 높은 매물을 찾게됩니다.
게다가 전세만기도 더 길다!
" 사장님 그 물건,
계약갱신권 사용한건가요? "
" 네, 계약갱신권 사용한거에요.
그리고 방금 매도자분이
천만원 더 올렸어요 가격(!!!) "
매도자분 역시 투자자 분으로
잦은 전화 문의에 현장분위기(?)를 느끼셨는지
바로 매매가격이 천만원 올라갔다는
슬픈소식을 전해듣게 됩니다.
또한, 해당 단지는 현재
절대가 자체는 저렴하지만,
주변에 대단지가 몰려있어서
실거주자들 선택의 폭이 넓고,
투자자들 진입이 많은 곳이여서
경쟁적으로 전세가격을 낮추는탓에
새로 전세를 맞추기에는
부담이 되는곳이었습니다.
그런 상황이기에
세입자가 언제든 나갈 수 있는 리스크를 가진
계약갱신권을 사용한 매물이라는점이
무척이나 아쉬웠습니다.
까였던(?) 첫번째 매물과 같은 투자금,
계약갱신권 사용이란 리스크까지 더해졌기에
두번째로 만나게된 매물도
후순위로 제쳐두고 다른 앞마당으로
눈을 돌려봅니다.
< 첫번째 함정의 격파 : 계약갱신권을 썼는데요, 안 썼어요. >
그러나 아무리 앞마당을 뒤져도
두번째 물건이 제일 괜찮은 조건이었습니다.
매임까지 시행한 결과
상태도 너무 좋았습니다.
그래서 두가지 제안을 시도해보기로 합니다.
1. 전세 신규 계약 체결을 시도한다.
2. 세입자분이 장기 거주 하실 의향이 있는지 확인한다.
부사님께 연락을 드려보니
해외여행중이라는 부사님...
2주뒤에나 한국에 돌아오는다는 부사님...
그러나 해외에 계신 부사님을 붙잡고 문자로
신규 계약 체결을 시도해보기로 합니다^^
(중요한건 뭐다? 꺾이지 않는 마음!)
[ 사장님 혹시 세입자분들
지금 시세로 전세 신규계약하실 의사가
있으실까요? ]
[ 개인이 아니라 교회 법인 사택이어서
재계약서를 쓰진 않을 것 같아요. ]
'사택...? 갑자기 사택이라고...?'
[ 사택이요? 그럼 전세권 설정되어있는거 아닌가요?
법인인데 계약갱신권 사용이 되나요? ]
[ 그분들도 잘 모르고 계약갱신권 쓰셨는데
알고보니 법인이라 계약갱신권 사용이
안된다고 하더라구요~ ]
계약갱신권을 썼는데요, 안썼어요.
라고 말씀하시는 부사님????
상황을 파악해보니,
1. 법인은 계약갱신권 사용이 불가능
2. 그러나 중소기업은 법인이어도 계약갱신권 사용이 가능
3. 교회 법인 세입자는 본인이 (2)에 해당하는줄 알고
계약갱신권을 사용해서 전세계약서 새로 작성함,
4. 그러나 교회는 비영리단체여서 '중소기업'에 해당하지 않음
고로, 교회 법인 세입자는
계약갱신권을 청구할 수 있는 대상자가 아니었다!!
게다가 현재 매물의 장점은
+) 목사님 부부가 아이와 함께 거주중이어서
사택이지만 집이 청결하게 관리됨.
++) 교회 사택이어서 교회가 옮겨가지 않는 이상
오랫동안 전세로 거주하길 원하는 상황.
오히려 전세를 새로 맞춰야할 리스크가
줄어드는 부분에서 더욱 더 매력적으로 느껴졌습니다.
< 5월의 협상 전략, 실전에서 적용하기 >
걱정하던 계약갱신권 리스크가 해결되었으니
이제는 가격을 협상할 차례였습니다.
작년 12월 세금 강의에서 들었던
5월에 사용할 수 있는 협상 전략!
매년 6월 1일을 기준으로
재산세를 납부하는 소유주를 판단하기에,
5월이되면 세금문제로 매도하는 매물이
현장에 많이 풀린다는것이었습니다.
해당 매물은 이미 내놓은지
두달이 넘어가는 투자자 물건이기에
이 부분을 공략하기로 했습니다.
최초 확인했던 매매가는 2.9억이었지만
전화를 걸자마자 바로 3억으로 올린 매물이었기에
2.9억까지는 조정해줄 의사가 있으리라고 판단하고
2.85억에 협상을 시도합니다.
" 사장님, 저 그 물건 마음에 드는데,
선호 타입이 아니라서 좀 더 조정됐으면 좋겠어요.
6월되면 매도자분 또 세금 내셔야하잖아요.
원래 2.9억에 올라왔었으니까
그 금액에 더해서 2.85억까지 조정해주시면
바로 가계약금 쏘고, 5월말까지 잔금 드릴게요.
그런데 저,
여기서 더 협상은 안할거예요.
왔다갔다 조정하는거 원하지않으니
2.85억까지 가능하면 이야기해주세요. "
1분이 1시간 같던 기다림이 지나고...
마침내 1500만원 협상에 성공합니다!!!!
< 두번째 함정의 격파 : 이게 말로만 듣던 다운계약서? >
마지막으로 가계약금을 쏘기 전!
전세권이 설정된 물건이기에
혹시라도 임대인에게
불리한 특약은 없는지 최종 확인하기
위해 부사님께 전세계약서를 보여달라고
요청드렸는데요,
바쁘신 부사님을 대신해
실장님께서 서류를 보내주셨습니다.
아니 이게 웬 걸.....
전세보증금이 2.6억이란 이야기와 달리
서류에 떡하니 적혀있는 2.5억....?
" 지금 전세는 2.6억인데
작년말에 재계약하면서
증액설정은 따로 안하셨어요~ "
네..? 그럼 이게 말로만 듣던
다운계약서란 말씀이신가요 실장님...?
협상까지 다 완료했는데
이렇게 날려야하는건가 캄캄하던 눈 앞,
정신차리고 할 수 있는 방법에
최선을 다해보기로 합니다.
원래 소통하던 소장님께 연락드려서
현재 전세 시세대로 계약서 작성을 시도해보자!!
" 소장님, 계약서 상 전세금이 2.5억에 적혀있더라구요.
이번에 매수하면서 현재 시세인 2.6억으로
전세계약서 다시 작성할 수 있을까요?
만기날짜는 그대로 할게요 "
" 아~그거 2.6억으로 작성한 계약서 따로 있어요.
저희 실장님이 예전 계약서를 보내주셨나보네요^^ "
실장님....^^
ㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎ
그렇게 두번의 함정을 격파하고
무사히 1호기를 매수하게 됩니다!
< 중요한건 꺾이지 않는 마음 >
