돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025_컴펜

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사 :  김경민 외 5명, 와이즈맵

읽은 날짜 :  2.5

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #슈퍼사이클    #공급절벽    #전세가상

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 

1. 저자 및 도서 소개 

 : 매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있다. 상반된 주장에 혼란스러운 투자자들은 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 이에 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다. 『부동산 트렌드 2025』는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시한다. 투자자들은 이 책의 전망을 통해 상승의 시기와 폭을 정확히 인지하고, 자신의 상황에 맞는 부동산 전략을 세울 수 있을 것이다.

* 출처 : 예스24 <https://www.yes24.com/Product/Goods/133322963>

2. 내용 및 줄거리

 : 

[Part 1] 2024년 부동산 시장 다시 보기

 1. 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?

     N자로 반등한 서울 부동산 시장

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 2. 부동산 트렌드 2025년 미리 보기

    서울 아파트 골든 크로스가 발생하다

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[Part 2] 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트

 1. ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향

     ​(1) 서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입   : 단기 이동선이 장기 이동선을 뚫고 올라가는 골든 크로스 발생, 전체 거래량중 매매 거래량이 빠르게 증가하고 있음.

2. 신도시 아파트 매매 시장 동향

동남부는 강남>분당>수지, 서북부는 마포>일산동구,서구>파주시, 서남부는 양천구>동안구>김포시, 동북구는 노원구>의정부, 남양주시 등 인근 신도시 가격에 영향

3. 서울시 구별 아파트 매매 시장 동향

• 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재

• 강남이 먼저 오르는 것이 사실이지만 시차를 두고 강북도 비슷한 수준으로 상승

• 고가 아파트 권역 동조화 현상

• 중저가 아파트는 비동조화 현상

4. 서울시 아파트 공급 부족 사태

   향후 2~3년 뒤에는 심각한 공급 절벽이 예상된다. 특히 2026년 서울시에 예정되어 있는 역대급 공급 부족은 수요와 공급의 불균형에 따라 주택 가격의 상승을 초래할 가능성이 크다.

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[Part 3] 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

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  1. 슈퍼사이클. 서울 아파트 대세상승의 신호탄

• 강남구는 서울시 전역보다 조금 앞서 반등이 시작되고 하락은 늦게 시작되는 경향이

  2. 인플레이션. 부동산 상승의 기폭제

  3. 전세가격 폭등. 매매로의 전환을 이끌다: 전세가격은 큰 틀에서 항상 우상향

 - 인플레이션으로 인한 월세, 전세 상승

 - 입주물량 부족

 - 전세 사기로 인한 빌라포비아

  4. PF 사태. 정책 실패와 최악의 공급 부족

  5. 공급 절벽. 정확히 얼마나 심각한가

 - 2010년대 연평균 아파트 입주물량은 대략 3만 3000채, 향후 서울 3년간 1년 반 치도 안되는 물량이 나옴 (4만 8000채).

 -서쪽 지역의 구는 절대적으로 입주물량이 부족한 상황

  6. 퍼펙트 스톰. 공급 부족과 금리 인하의 협공

       [단기간(5년 이내)에 일어날 수 있는 ‘정해진 미래’]

      ❶ 서울 아파트의 경우, 역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고,

          (부동산 시장 가격에 상승 방향으로 연결)

      ❷ 동기간 금리가 낮아진다는 것이다.

          (부동산 수요를 자극하기에 더 많은 사람의 시장 참여를 부추길 것)

=>부동산 공간시장과 금융시장의 여러 현황(인플레이션으로 인한 시공비 급등, PF 정책 실패로 말미암은 토지 가격의 유지와 공급 부족, 전세가격 상승과 매매로의 전환, 예상되는 금리 인하와 부동산 수요 자극 등)이 합쳐지면서 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.

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[Part 4] 12개 대장 단지 상세 리포트

대장 아파트의 폭등기, 폭락기, 상승기를 볼 때 21.1,2분기에 먼저 폭등했던 대장 단지는 도곡렉슬, 엘리트, 헬리오시티, 관악드림타운 등이었다. 이들 단지들은 다른 대장단지보다 1,2분기 빠르게 시장을 리드했고 폭락기 또한 먼저 맞이 했다. 24년 상승기도 다른 단지보다 1분기 정도 빠른 모습이다.

[Part 5] 2025년 부동산 가격 大 예측

1.서울시 집값 시나리오:  서울시 전체 아파트 가격에 대해 다시 살펴보자면, 모든 지역에서 2021년 고점을 돌파할 가능성이 높다. 다만 지역별로 그 시점에는 차이가 있을 것이다. 강남권 아파트 가격이 급등해 매수하지 못한 사람들은 왕십리나 마포 지역 아파트로 눈을 돌릴 수 있다.

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 * 2025년 서울시 아파트 가격 시나리오

    ❶ 금리가 2024년 6월 대비 0.25%p 인하될 경우 서울 전체 아파트 가격은 약 5% 상승할 것으로 예상된다.

    ❷ 금리 인하 폭이 0.75%p까지 확대될 경우 가격 상승률은 10%에 이를 수 있다.

[Part 6] 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

​요즘 상권의 새로운 소비 문화: 소비 행동이 만들어가는 새로운 공간, 팝업 & 플래그 샵

- 가로수길, 명동 , 성수동, 홍대, 북촌, 압구정 로데오

[특별부록] 전세사기는 사회적 재난이다.

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3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 :  부동산 전반적인 인사이트를 얻을 수 있어서 좋았고, 대장 아파트들 가격의 성쇠를 통해 가격의 흐름을 미리 예측해 볼 수 있겠다는 생각을 했다. 또 성수가 소비행동으로 삶을 다채롭게 만들어주면서 젊은 사람들의 선호를 받는 것처럼 압구정 또한 그런 맥락에서 슈퍼 리치들이 선호하는 압도적인 입지일 수 밖에 없는 이유를 더할 수 있었다

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 : 대장 아파트의 폭등기, 폭락기, 상승기를 볼 때 21.1,2분기에 먼저 폭등했던 대장 단지는 도곡렉슬, 엘리트, 헬리오시티, 관악드림타운 등이었다. 이들 단지들은 다른 대장단지보다 1,2분기 빠르게 시장을 리드했고 폭락기 또한 먼저 맞이 했다. 24년 상승기도 다른 단지보다 1분기 정도 빠른 모습이다. 따라서 해당 단지들을 예의주시해야겠다는 생각을 했다!

또 서쪽 지역의 공급량이 다른 지역 대비 절대적으로 적으므로 엠벨리 등의 대장 단지들뿐만 아니라 직주근접이 가능하고 젊은 부자들이 주거지로 기꺼이 선택할 수 있는 곳을 주시해야겠다고 생각했다 마지막으로 가격대별로 내 앞마당 가격표를 만들어봐야겠다고 생각하게 되었다.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

: 논의점은 아니고 ㅎㅎ 가격대별 가성비 단지들을 그 근거를 들어 얘기해보면 재밌을 것 같다. 

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

결국에 오르는 집값의 비밀 (김준영)