[돈독모2월] 부동산 트렌드 2025-서울 아파트 슈퍼사이클 진입

1. 저자 및 도서 소개 

 - 책제목: 부동산 트렌드 2025-서울 아파트 슈퍼사이클 진입

 - 저자: 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈 저

 - 핵심키워드: 슈퍼사이클, PF사태, 인플레이션, 전망

2. 내용 및 줄거리

 -  2024년 N자로 반등한 서울 부동산 시장에 이어 2025 부동산 전망 분석

 - 서울 아파트 시장 N파고 등장과 슈퍼사이클 돌입. 일부 지역은 W파고 달성 및 달성 가능성 있음

 - 각 권역에는 대장 구가 존재하며 대장 구의 움직임은 인근 신도시 가격에 영향을 준다.

 - 가격상승은 대체로 강남에서 시작되며, 강남 지역의 가격 상승은 일정 시차를 두고 주변 지역으로 확산되나 

    일부 지역은 가격확산이 일어나지 않는다. → 가격 확산의 영향을 예상하여 나의 경우에 적용할 수 있어야 한다.

 - 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재하나 누적 상승률은 거의 비슷하게 나타난다. 두 지역 모두 상승에 접어드나 고가와 중저가 시장의 아파트 가격은 벌어질 수밖에 없다.

 - 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나나 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 중저가 아파트 지역에서는 일괄적인 시장 움직임보다는 개별 지역의 특성과 상황에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능성이 있으므로 지속적인 관찰이 필요하다.

 - 저자는 금융시장에서 금리가 인하될 것이라고 보았다. → 실제로 현재 기준금리는 3.0%로 인하됨

 - 앞으로 5년 이내 전망을 예측하자면 서울 지역의 경우 역대급 공급 부족으로 3~4년간 지속될 것이고, 동기간 금리가 낮아진다고 보았다. 여러 요소를 종합하여 서울 지역 아파트의 부동산 가격 상승을 전망하고 있다. 

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 :  부동산에 대한 기초가 없어 이 책의 첫 장을 넘기기가 두려웠다. 한 장씩 넘겨보며 PF사태, 골든크로스, N파고, W파고, 금리 인하 등 용어와 관련된 내용을 따로 찾아보게 되면서 조금씩 이해하게 되었다. 특히 수도권 서남부 지역 중 안양, 김포, 서울시 12개 대장 단지 상세 리포트에 나오는 종로구 경희궁 자이, 강동구 고덕그라테온 관련 내용은 그동안 삶에서 나와도 연관이 있었던 지역이기에 더 쉽게 다가왔던 것 같다. 현재 서울 지역에 투자하고 싶은 마음에 공부를 시작했고, 앞으로 가격상승이 이루어진다고 하니 조급해지는 마음도 들지만 섣부른 투자는 실패할 확률이 높기에 투자 공부를 열심히 해서 투자가치가 높은 단지를 찾아보고 싶다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 : 지금까지 이사하면서 아파트 선택의 중요성을 실감하는 경우가 종종 있었다. 부모님은 노후생활을 위해 2기 신도시 김포 지역을 선택하셨다. 서울과 가까운 고촌읍보다는 한강뷰가 있는 동네로. 김포에서 살다 서울 지역으로 다시 가야겠다는 생각에 찾은 장소는 강동구 지역의 아파트와 경희궁 자이였는데 한적한 강동구로 선택하셨다. 부모님은 매우 만족하고 계시나 아파트 상승때마다 거론되는 경희궁 자이 이야기에 역시 위치가 중요함을 느끼고 있었는데 이 책을 통해 다시한 번 일자리와 직주근접성, 교육환경 및 생활 편리성이 중요함을 깨달았다. 고가아파트, 강남 지역의 아파트는 사지 못하지만 전체 아파트의 누적 상승률이 비슷하다고 하니 투자 시점에서 비싸지 않은 단지를 잘 선택하여 투자해야 할 것 같다.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

 - P 94. 부동산 사이클이 짧아진다. 2010년대의 하락기는 38개월(2010년 1월 초~2013년 2월 말)간 이어졌으나, 2022~2023년의 하락기는 26개월로 앞선 하락기의 3분의 2수준이었다. 이 사실을 기억하고 현재에 적용해볼 필요가 있다. 2013년 이후 슈퍼사이클이 상승기로 전환되며 매우 장기간에 걸쳐 가격이 상승했었다. 그런데 하락기의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.

 - p.250. 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다. 어느 지역 간의 가격 변화를 비교할 때 ‘누적 상승률’관점에서 접근해야 하는 이유다.

→ 장기적인 누적 상승률에서 강남과 강북 간 차이가 크지 않다고 하나 결국 고가와 중저가 시장의 아파트 가격은 벌어질 수밖에 없다고 한다. 그렇다면 현재 투자할 수 있는 금액을 고려하여 지역을 잘 선택하고 덜 오른, 투자 가치가 있는 단지를 사는 것이 중요한데 이때 선택의 기준은 무엇으로 해야 하는지 궁금하다. 예를 들어 지하철역에서 가까우나 주상복합 2개동 VS 지하철역에서 거리(도보 15분 정도)가 있으나 1000세대 이상 아파트??