부동산 트렌드 2025 독서 후기

책 제목(책 제목 + 저자) :  부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사 :   김경민 외 5명, 와이즈맵

읽은 날짜 :  2025년 2월

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #대세 상승  #공급 부족    #금리 인하   

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) :  8

1.  저자 및 도서 소개

   :  저자는 매년 부동산 트렌드를 발간하면서 2023년의 대세 하락과 2024년의 상황을 상당히 다양한 자료를 통하여 상세하게 예측한 바 있다. 이번 부동산 2025 트렌드는 2024 부동산의 이해와 향후 상황의 변화에 대한 정보를 담고 있다.  

    

2.  내용 및 줄거리 

   : 파트 1에서는 2024 부동산 트렌드의 변화를 이야기 하고 있으며 2023년 하반기 대비 2024년 금리가 하락할 경우 부동산이 상승할 것으로 예측한 점과 그 내용을 설명하고. 또한 집필 당시인 2024년 7월 시점에도 이 부분은 유효하다고 판단하고 있다. 

    

   : 파트 2 빅데이터로 분석한 서울 전국 아파트를 분석하였다.  

   2025가 왜 대세 상승인지 증권가에서 주로 사용하는 장단기 이동평균선을 적용하여 대세 상승을 예측하였으며 신도시를 4개의 권역으로 나누어 상승의 파고에 대햐 이야기 하고 있다. 4개의 권역 중 강남, 분당, 수지 / 마포, 일산, 파주 / 노원, 의정부, 남양주 까지는 입지적으로 이해할 수도 있었으나 양천, 평촌, 김포의 경우 같은 권역으로 묶은 부분은 학군지라고 해도 이들간의 흐름을 입지로 묶기에는 이해가 안 되는 부분이 있었다.  또한 고가 아파트의 가격 동조화와 중저가 아파트의 입지에 따른 가격 다양화 부분은 중저가 아파트가 다른 움직임을 보일 수도 있음에 주목해야 할 것이다.  저자는 앞으로의 대세 상승에 대하여 2012년과 비교하면서 공급 물량은 주목하고 있다. 

    

   : 파트 3는 부동산 빅이슈 6가지를 다루고 있다. 

   저자는 장단기 이동평균선으로 서울 부동산의 슈퍼사이클 확인하면서 과거의 대세 상승과 하락을 평균 이동선 관점으로 설명을 하였다. 그러나 나에게는 그것보다는  인플레이션이 부동산 상승의 기폭이라는 말이 훨씬 더 와 닿았다. 인플레이션으로 인한 부동산 상승의 의미는 인플레이션을 통해서 대부분 물가가 오르고 같은 이유로 부동산도 오른다는 것이다.  또한  인플레이션으로 인한 월세 및 전세 가격 상승, 입주 물량 부족, 전세 사기로 인한 빌라포비아 - 전세 사기로 인해 빌라 세입자들의 아파트 수요 증가 등이 전세가를 끌어 올리면서 결국 매매 수요가 증가할 것으로 보았다. 또한 전세와 매매 사이 가격을 통한 갭투자의 경우 실현 수입과 미실현 수입이 동시에 발생하는 구조이다. 따라서 필자는 이 투자가 안정적인 투자라는 신호를 공유하는 순간 투자의 가수요가 촉발될 것으로 보고 있다. 

   그리고 PF 사태의 정책 실패로 인한 연착륙 실패로 사업성 있는 공급마저 발이 묶인 상황과 함께 이로 인한 공급 부족 등이 촉발한 공급 절벽과 코로나 위기 이후 인플레이션의 증가, 부의 양극화, 그리고 금리 하락 등의 모든 것이 상호 시너지로 작용하여 퍼펙트 스톰을 일으킬 것으로 저자는 보고 있다.  

    

   : 파트 4 12개 대장아파트 단지 상세 리포트

    저자는 대장 아파트 단지들의 실거래가와 거래랑 등을 분석하여  N자 파고 혹은 W 형태로 상승하면서 역대 최고가를 경신할 수도 있다고 보고 있다. 그 이유가 첫 번째는 금리 금리는 아파트 매매 가격과 역상관성, 두 번째가 매매 가격과 거래량이 동기화되는 현상이였다. 이 저자가 이걸 분석한 시점과 정치 이슈  등으로 인한 현재 2025년 상황을 볼 때 일단 거래량이 감소하고 있고 매물이 쌓이고 있는 것을 따로 분석해 보아야 할 부분이다.  그러나  강남 3구의 상승장 전이, 신축 아파트 상승세, 그리고 역대 최악의 공급 부족은 현 상황에서 동의되는 부분이다. 

    

   : 파트 5에서는  2025년 부동산 가격을 예측하였다. 

    저자는 서울시 집값 시나리오를 예측할 때 몇 가지 과정을 설정했다. 일단 전세가 빠르게 상승하고 있지만 전세 수요는 언제든 매매로 전환되고 따라서 매매 전환 수요가 이 상승세를 완화시킬 수 있다는 전망이다. 두 번째는 부동산 수익률 모형으로 금리 인하는 담보 대출의 이자율을 낮추고 이에 따라 수익률이 인하되며 결국 부동산 가격 상승으로 연결된다는 가정이다. 금리가 인하된다면 당연히 아파트 가격의 상승을 가져올 것이며 일단 그 상승은 강남에서 시작이 되겠지만 오늘 순간 서울 전체로 퍼져 나갈 가능성을 두고 있다. 

   저자가 예측한 시나리오는 2024년 6월 대비 금리가  0.25% 인하될 경우 서울 전체 아파트 가격은 약 5% 상승,  금리 인하 폭이 0.75%까지 확대될 경우 가격 상승률은 10%에 이를 수 있다고 보고 있다.  결국 강남에서 노도강으로, 그리고 신축에서 구축까지 가격 동조와 경향이 나타난다는 것이다. 다만 여기서 유의할 점은 누적 상승률은 비슷해 진다는 것이다. 하지만 시작가가 다르므로 강남아파트가 10억에서 20억이 되는 거와 같이 노도강의 아파트가 5억에서 10억이 된다면 둘 다 두 배 상승은 같다는 것이다. 저자는 2025년 장은 분명 당국 개입이 있겠지만 대세는 상승할 것으로 저자는 보고 있다.  그리고 저자는 대한민국 부동산이 나아갈 길로 중산층과 서민을 위한 뉴리츠 정책과 재산세에 대한 새로운 기준 확보를 보고 있다. 이 부분에 대해서는 의견에는 동의하나 부동산은 주식과 달리 투자와 동시에 거주에 목적이 있으므로 생각의 틀을 바꾸는 부분이 쉽지는 않을 것으로 생각된다. 

    

   :마지막으로 파트 6에서는 주목해야 할 핫플레이스로 상권에 변화를 가져오고 있는 팝업스토어와 플래그쉽스토어 그리고 서브컬쳐가 살아있는 홍대에 주목하였다.

   새로운 소비 행동이 만들어가는 공간에서 팝업 스토어  그리고  플래그쉽스토어 등 다양한 형태의 상권이 새로 생기고 있다. 저자는 그중에서 가로수길 명동 성수동 홍대 북촌에 주목하  있으며 특히 홍대 같은 경우 덕후들의 성지로서 스스로 그 지역에서 만 소비할 수 있는 것이 새로운 경쟁력이 되고 있다고 이야기 하고 있다.

    

3.  나에게 어떤 점이 유용한가?

   : 부동산에 대한 트렌드를 공급과 금리 그리고 인플레이션이라는 3가지 관점에서 설명하고 있으며 이 부분에 대한 좀 더 명확한 이해를 할 수 있었다는 점에서는 매우 유용하였다 . 또한 서울과 지방의 신축아파트의 시공비와 토지에 대한 투자 비율을 이해하면서 신축아파트의 향후 전망에 대한 이해가 높아 졌다.  일단 이 책을 통해 2025년 부동산의 이해를 한 층 높일 수 있다는 점, 그리고 이러한 부분을 독서를 통한 한 번 더 고민해 보았다는 점에서 의의가 있다.  다만 이 책의 발간시점으로 인해 2024년 말 얼어버린 부동산 부분을 다루지 못한 부분은 좀 아쉽게 느껴지기도 하였다.  

    

 4.  얻은 것과 깨달은 것

   :  아파트의 상승에 강남3구와 중저가 아파트의 흐름에 대한 차이 및 대장 아파트들의 분석 결과를 보면서 다시 한 번  입지에 대한 중요성을 느꼈다. 그리고 아파트의 상승과 거래량에 대한 부분 그리고 금리에 대한 부분 등은 평소 주의를 잘 기울이지 않은 부분이었으나 이 부분도 분석해 볼만한 부분이라는 생각이 들었다. 

 5. 책을 읽고 논의 하고 싶은 점

   173P ~ 대장 단지 아파트에서 거래량 분석의 의미와 필요성, 단지 분석에 참고할 만한 자료인가 또한 어느 정도 단지에서 거래량이 의미가 있는가. 

  246P 저자는 2024년 6월 대비 금리가  0.25% 인하될 경우 서울 전체 아파트 가격은 약 5% 상승,  금리 인하 폭이 0.75%까지 확대될 경우 가격 상승률은 10%에 이를 수 있다고 예측하였다.  하지만 이는 아파트 전체의 가격에 상승일 뿐 강남부터 시차가 분명 존재하며 서울 조차 양극화 되고있는 부분에 대한 우리의 판단이 필요하다고 본다.  또한 금리 하락과 상승에 대한 해석 부분을 논의해 보고 싶다. 

 6. 연관되어 읽어 볼 만한 도서: 대한민국 부동산 미래지도