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안녕하세요?
즐길줄 아는 일류 투자자로 성장해나가기 위해 노력하는 시그니쳐입니다.
25년 1월을 지방투자 실전반을 수강할 기회를 얻어 김인턴 튜터님 그리고 인턴이네 턴향이들과 즐겁게 공부하고 있습니다.
지투 실전반의 5주차 강의는 마스터 멘토님께서 수업해주셨습니다.
마스터 멘토님 강의는 처음 들어보는 것 같은데
중간중간 뼈 때리는 말씀을 해주셔서
다 이게 피가 되고 살이 되는 말씀이 되겠구나라는 생각이 들었던 강의였습니다.
마스터 멘토님의 강의 주제는 '지방투자 실전반 분들이 궁금해 하는 것들'이었습니다.
미리 질문을 받으셔서 질문에 대한 Q&A형식으로 강의를 진행하셨는데,
강의 초반부에
"모든 질문들이 결국 연결되어 있으며 언젠가는 몇달 뒤, 몇년 뒤에는 나에게 닥칠 상황이 될 수 있음"을
강조하셨습니다. 그러면서, 멘토님께서 예전에 본인도 현재 나의 상황과 관련없는 문제라 생각했지만
비슷하거나 같은 문제가 본인에게도 얼마 뒤에 생겼음을 강조하시면서
지금은 이런 상황이 본인과 관련없더라도 잘 익혀두고 그런 상황이 되었을 때
이 교안을 펼쳐서 찾아보고 도움을 받아보라고 하셔서 뭔가 든든한 해결책을 미리 마련해두고 가는 마음으로 강의를 들었습니다.
1. 진실한 성장을 가로막는 에고에서 벗어나자
기존의 방법대로 해서 과연 도움이 되었는지 메타인지 해보세요.
아직 제대로 내려놓지 못한 나의 헬멧은 무엇인지 찾아보고
제대로 성장하기 위해 필요한 투자자의 태도는 무엇인지 생각해보세요.
마스터 멘토님
기초반에서 또는 자실로 많이 공부를 해오다보니
제가 기존에 고수해오던 방식대로 해오다가
실전반, 지투실전반을 처음 수강하게 되니
방향이 맞게 성장해온 점도 있었지만...
틀린 방향으로 성장해온 점도 많았습니다.
그나마, 그 틀린 방향으로 많이 가기 전에 실전반, 지투실전반 수강하며 튜터님들 도움을 받아서 다행이라 생각합니다.
실전반, 지투실전반 듣기 전만 해도
전화임장은 "귀찮은데.. 굳이 해야하나? 그냥 단임 때 잘 보고, 호갱노노 거주민 이야기 보면 되지" 이렇게 생각했었고
매물임장도 "살 때 하면 되지.."라고 생각했었습니다.
이런 저의 에고를 깰 수 있게끔,
실전반, 지투실전반에서 잘 가르쳐주신 '후바이 튜터님', '김인턴 튜터님' 감사합니다.
그리고 이번 강의에서도 에고를 깨고
이제껏 해오던 방식에서 잘된 점, 잘 되지 않은 점을 점검해보고 적용해보는 메타인지의 시간도 가지겠습니다.
이제껏 해오던 방식대로 가면 과연 좋은 결과에 도달할 수 있을지? 메타인지 해보기
틀린 방향이 있다면 방향을 틀려서 꾸준하게 묵묵하게 밀고 나가기
2. 모르던 것은 무엇인가?
멘토님께서 말씀하신 대로
1. 모르던 것은 무엇인지?
2. 안다고 착각한 것은?
3. 알고도 행하지 못한 것은?
양식에 맞춰서 후기를 작성해보려고 합니다.
① 제가 몰랐던 점은 바로 '자산 재배치' 영역입니다.
저는 투자로 1호기를 생각하던 와중에,
투자코칭을 받고 당시 수도권 앞마당도 없었고,
제가 거주하는 지역이 절대적 저평가 시장이니, 투자보다 내 집마련도 우선순위로 생각해보라는 튜터님의 조언에
내집마련부터 실시하였습니다.
그리고 나중에 전세가가 올라오면 전세를 주고 월세로 거주-보유 분리를 실천하자고 생각하고 있었는데요...
저는 자산재배치가 최고 전세가를 받아서 무조건 투자금 많이 빼내야한다고 생각하고 있었는데
마스터 멘토님의 강의를 들어보니 자산재배치는 가족의 희생을 요구하는 것이고 매우 공격적인 투자전략이므로
보증금을 한번에 너무 줄여두면 역전세 등 리스크에 대비하기가 힘드므로 처음부터 월세 보증금을 너무 줄이는
선택은 하면 안된다고 하셔서 이 점에 대해서 새롭게 알게 되었습니다.
② 제가 몰랐던 두번째 점은 '지방투자 물건 매도 시 수익금의 범위' 영역입니다.
투자금이 적은 투자자는 지방 물건부터 투자하고 얻은 수익으로 수도권 물건으로 바꿔가야한다는 점은 알았는데
어느 정도의 수익금을 얻으면 매도를 고려해야하는지..
그리고 투자 물건에서 너무 처음부터 끝까지 벌려고 하지 말고 '까치밥'을 남겨두고 나와야한다는 점을
강조해주셨습니다.
투자 지역의 규모에 대비해 너무 큰 수익을 바라지는 않은가? 생각해봐야해요.
적당하게 벌고 나온다고 생각해야지 욕심 내서
바닥에 사서 꼭지에 팔려고 하다가 탈 납니다.
까치밥 남겨두세요.
마스터 멘토님
자산 재배치는 생각보다 엄청나게 공격적인 방법이다. 가족의 희생을 담보로 하므로 어느정도의 월세 보증금을 확보한 후 컨디션이 너무 좋지 않은 집에 월세 들어가는 것도 중요하다.
투자 지역에 대비해서 어느 정도 벌고 나오려는 생각을 해야지 너무 욕심 내면 안된다. 까치밥 남겨라.
3. 안다고 착각한 것은?
① 제가 안다고 착각한 점은 바로 '3채 이내 투자' 영역입니다.
저도 현재 0호기 실거주집 외에도...
장인어른이 결혼전에 아내 명의로 사두신 -1호기가 있고
혼인신고도 되어있다보니 취득세 8.4%의 벽에 어떻게 해야하나 고민이 많습니다.
이번 최종튜터링 때도 질문은 결국 취득세 관련 질문이었습니다.
김인턴 튜터님의 Q&A와 마스터 멘토님의 강의를 종합해보니
제가 안다고 착각하고 있었던 점이 있었습니다.
대부분 투자자들이 현재의 정책, 세금 기준으로만
투자 방향성을 정하는데
이 부분은 시장 상황에 따라
언제든지 유연하게 수정될 수 있다고 생각하셔도 됩니다.
세금 정책이 바뀔 수도
전세가 상승으로 취득세를 포함해도
소액으로 주택수를 늘릴 수 있습니다.
마스터 멘토님
유연한 사고의 필요성!!
마스터 멘토님 말씀대로 투자금을 고민할 것이 아니라,
시세를 잘 파악하고 투자 우선순위 단지들을 미리 뽑아두는 게 더 중요한 일이었습니다.
② 제가 안다고 착각한 점 두번째는 ''가족의 반대" 영역입니다.
저는 투자 공부를 2년 넘게 이어오고 있는데,
내집마련도 싼 시기에, 그것도 더 깎아서 잘 샀고..
퇴근 후에 넷플릭스 보거나 친구 만나서 놀고 하는 것보다는
투자 공부하는 게 나으니 가족도 다 이해할 거라 생각했습니다.
그런데 실전반, 지투실전반 두 달을 이어가다보니
유리공이 거의 박살나기 직전까지 왔습니다.
제 생각에는 주말 중 하루는 가족과 충실하게 시간을 보내고 하루는 제가 하고 싶은 투자 공부를 하는 시간으로
가져가도 된다고 생각했는데, 가족은 점점 지쳐가고 있었습니다.
김인턴 튜터님, 마스터 멘토님 말씀대로 갈등 상황에 빈번하게 노출되지 않도록
대화시간도 자주자주 갖고 힘들어하는 가족을 챙기는 모습도 많이 보여주도록 노력하여야 겠다는 생각이 다시금 들었습니다.
시장 상황은 언제나 변할 수 있으니 그에 발맞춰서 투자 방향을 유연하게 바꿀 수 있는 사고가 필요하다.
가족의 반대에 빈번하게 부딪치게 되면 에너지 소모가 크니 미리미리 큰 사고가 일어나기 전 대비하자.
4. 알고 있지만 과연 행동은 했는지?
① 제가 알고 있지만 행동하지 않은 점은 바로 '가격이 비싼 지역을 임장할 때' 영역입니다.
제가 지난 1월 지투실전반에서 배정받은 지역은 어느 정도 가격 상승을 보여주며
끝물이 아닌가? 하는 생각이 드는 지역이었습니다.
그러다보니 저도 임장을 하고 단지분석을 하고 매물임장을 할 때도,
이 가격이면.... 다른 도시를??? 하는 생각이 들기도 했습니다.
하지만 멘토님 말씀대로
'상승장이 왔을 때 이 지역에서 가장 선호도 높고 가격 대비 수익이 많이 난 곳이 어딘지'
'다음 투자 기회가 온다면 어떤 생활권에서 어떤 단지부터 투자할 것인지 정리해두기'
'다음 투자를 위해 해당 임장지 분석 철저히 분석하기'
를 해야함을 앎에도 그렇게 다 실천하지는 못한 것 같습니다.
그리고 지난 4강의 '게리롱 튜터님' 강의와도 관련이 있지만
시세조사를 꾸준히 해야함을 알고 있음에도 다른 할일이 많다는 핑계로 하지 않았던 것 같아 반성합니다.
② 제가 알고 있지만 행동하지 않은 점은 바로 '현장에 나가는 용기' 영역입니다.
자꾸 생각이 많아져요.
생각이 많아지는 건
몸이 편해서에요.
몸이 편하면 편할수록
생각만 많아지고
마음은 더 힘들어집니다.
마스터 멘토님
마스터 멘토님의 이 말씀에 뜨끔했습니다.
현장과 전화임장, 임보 작성 모두 하나로 다 연결되어있는데..
현장 나가기는 귀찮고 시간 없다는 핑계로 덜 나가면서 컴퓨터 앞에서
자꾸 생각만 늘어가던 자신이 부끄러웠습니다.
이번 지투실전반 김인턴 튜터님과의 말씀 때도
1호기 할 때 매물을 한 달에 200개 이상씩 보고 다니셨다는 말씀에
'나는 정말 편하게 다녔구나. 공부도 너무 편하게 했구나.'
라는 생각도 들었습니다.
마스터 멘토님 말씀대로 몸이 편하지 않은 투자자가 되어가야겠다는 생각이 많이 들었습니다.
가격이 비싼 지역을 임장할 때는 어떤 단지부터 우선순위로 투자할 것인지 미리 순위 정하는데 초점을 두자.
몸이 편하면 안된다. 투자로 이어지려면 몸이 안 편하도록 현장을 계속 누벼야 한다.
이상으로 지투 실전반 마무리를 멋지게 해주시며
저희에게 피와 살이 되는 조언을 듬뿍듬뿍 해주신 '마스터 멘토'님의 5주차 강의 후기를 마치겠습니다.
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