[열반스쿨 중급반 43기 48조 우놀] 1주차 강의 수강후기 '진짜 저환수원리의 뜻'

‘진짜 저환수원리의 뜻’

열기반을 수강하고 실준반을 수강하면서 강사님들께서 입이 닳도록 강조하셨던 ‘저환수원리’가 있었다.

이제는 기계마냥 

저평가 - 전고점 대비 ~~%

환금성 - 저층, 탑층 제외 ~~~

라고 생각했던, 어쩌면 이제는 저환수원리를 다 이해했다고 생각했었던 나를 다시 한번 돌아보게 만든 강의였다.

게리롱님은 저환수원리의 ‘진짜’ 의미를 다양한 예시를 통해 설명해주셨다.

강의속에서 게리롱님이 오프라인 수강생 분들에게 저평가란 어떤거죠? 란 질문을 하셨는데

방금 설명을 들었으면서 나도 오프라인수강생처럼 또 ‘전고점대비 20%’요. 라는 답을 하고 있었다^^;

• 저평가 - 가치보다 싼것을 산다가 아닌 ‘가치가 있는 것’을 가치보다 싸게산다.

  투자하기 좋은 시기란 가치보다 매매가가 싸면서, 전세가율이 높고 적은 투자금으로 투자를 할 수 있을 때이다.

  그러나 안타깝게도 이 시기를 참고할 수 있는 전고점이 없는 시기일 때도 많다. 

  이럴 때는 원래 알던 저평가의 의미로는 저평가를 파악할 수 없고 진짜 저평가의 의미를 생각하면 저평가를 판단할 수 있다!

저평가된 가치있는 것을 판단하려면 비교평가가 필수다.

1. 같은 가격인데 더 좋은 게 있나?
2. 비슷하게 좋은데 더 싼 게 있나?
3. 비교대상이 많아질수록 유리함

저평가 vs 저가치 의 딜레마

저가치란, 

1. 입지가 떨어지는 구축

 2. 전세가가 장기간 오르지 않음.

게리롱님의 저가치를 판단할 수 있는 표는 최고였다! 아직 초보여서 추상적으로 느껴지고 

내가 생각하는게 정답인지 불확실하기 때문에 이게 정답이에요 하고 보여지는 듯한 표가 너무 반가웠다.

하지만 게리롱님 말씀처럼 코끼리 다리 , 코끼리 코 이렇게 알려주는 것보다 코끼리 전체그림 한번 먼저 보여주고 

설명하는게 이해가 잘되듯이 그정도만큼만 의지하며 판단해보아야겠다.

어서 앞마당을 두달에 한개씩 차근차근 늘려가면서 비교평가에 재미를 붙이고 싶은 바람이다.

• 환금성 - 매도 시점에서 잘 팔릴만한 것, 입지와 연식에 따른 선호도를 이해한다, 투자범위 & 매도계획을 설정하고 투자한다.

  단순히 저층, 탑층 제외, 300세대 미만X 이 아니라 매도시점에서 사람들이 좋아할 만한 것.

  입지와 연식에 따른 선호도 표를 참고하여 보유하다가 매도할 시기를(보유기간) 판단할 수 있었다. 이 표는 한줄기 빛처럼 느껴졌다..

  나같은 경우에는 지방투자먼저 시작할 예정이라 장기투자보다는 팔 생각을 해야하기 때문에 매도계획 또한 생각하고 투자해야겠다.

• 수익성 - 적은 투자금 X, 적절한 투자금으로 충분한 수익을 낸다.

  나의 작고 소중한 유일한 앞(반)마당인 광주 남구를 떠올려보았다. 아직 투자금이 적기 때문에 단지임장을 다니면서 투자금이 적게 드는 구축단지들이 눈에 들어왔었다. 단순히 적은 투자금에만 꽂히게 된다면 너나위님이 귀에 피가 나게 말씀하셨던 ‘지방 구축 하지마!’를 잊을 뻔했다. 사실은 저가치인 것을.. 생각하며 무조건 투자금이 적다고 접근해서는 안될 것 같다. 

  오히려 게리롱님 말씀처럼 조금은 투자금이 더 들더라도 나에게 더 좋은 알을 낳아줄 수 있는 단지를 찾아보는 게 좋을 것 같다. 나에게 ‘적당한’ 투자금을 고민해보고 실천해보자

• 원금보존 - 전세가율이 높은 단지에 투자한다 X , 전세가율 높은 단지 + 원금을 ‘무조건, 절대’ 지킨다.

  매매가는 전세가 밑으로 떨어지지 않는다. 라는 말이 있지만 전세가가 떨어지면 매매가도 잡고 떨어지기 때문에 방심해서는 안된다. 

  그러나, 내가 가치가 있는 단지를 찾아냈고 그걸 믿는다면 결국 제 가치를 찾아간다. 그때까지 내 투자금을 ‘절대’ 잃지 않고 지킨다. 원금보존을 위해서는  1. 지금 전세가가 과도하게 높은게 아닌지 판단 2. 설령 떨어져도 가치가 있고, 수요가 많기때문에 다시 자리를 찾을 수 있는 물건인가. 3.인근 공급물량 파악하기

  내가 판단한 가치있는 물건에 대한 확고한 신념이 있어야만 수익이 발생하지 않는 기간을 버틸 수 있다!

• 리스크 - 리스크는 피해야한다X, 리스크를 예상해보고 감당가능한 리스크에는 투자하고 대응한다.

  리스크.. 역전세.. 말만 들어도 정말 무서운 단어이다. 강의를 듣고나서는 리스크가 조금이라도 보이면 피하려도 했던 과거생각이 이제는 리스크를 미리 예상해보고 내가 감당가능한 선이고 좋은 단지라면 투자하는 방향도 고려해봐야겠다.

 게리롱님의 강의는 우리에게 친숙한 햇반, 노트북 등을 예로 들어주셔서 틈틈히 재밌는 요소들이 많았다. 

지금도 우당탕탕 강의를 듣고 있고 겨우 절반이나 이해하고 있지만 더 우당탕탕시절이였던 열기반에서 들었던

저환수원리에 살과 근육을 붙여주시니 이제 뼈대정도 잡힌 것 같다. 아마 여러번의 반복이 필요하겠지만 이번주도 해낸 나에게 칭찬해주고 싶다. 나의 속도대로 도미노를 차근차근 쌓아보고싶다!