돈버는 독서모임-부동산트렌드 2025 독서후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산트렌드2025 / 김경민,김규석,이소영,이보람,이영민,정재훈 지음

저자 및 출판사 : 와이즈맵

읽은 날짜 : 25. 2/14

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #대세상승#부동산투자 빅이슈#

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에) : 10

1. 저자 및 도서 소개 

저자 김경민은 서울대학교 지리학 학사, UC버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획, 부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공교수로 재직중이다. 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다.

저자는 계속되는 인플레이션, PF사태연장, 최악의 공급위기, 시중금리 인하등 복합적 요인이 맞물려 부동산 시장이 ‘대세상승’이라는 새로운 방향으로 나아가고 있다고 봤다. 이 책은 이러한 변화의 흐름 속에서 부동산 시장의 미래를 분석하고 시장이 나아갈 방향을 제시하고 있다. 

2. 본내용 / 깨달은 점 / 적용할 점

>본

Part 1 2024 부동산시장 다시 보기

p17 특히 입주 물량의 부족에 대해서는 지난 책에서 지속적으로 언급했고, 이제는 많은 이들이 심각성을 인지하기 시작한 듯하다. 그리고 이는 당연하게도 전세가격과 매매가격 모두에 영향을 미친다. 작년에 예측했던대로, 전세 수요가 매매로 전환되는 현상은 이미 분기별 분석에서 포착되고 있다.

p23 서울 아파트 골든크로스가 발생한다. 첫째, 주식시장에 통용되는 단기와 장기 이동평균선을 부동산 시장에 적용한 분석이다. 둘째, 매매와 임대차 거래량 분석이다. 부동산거래는 ‘메메 거래’와 ‘임대차 거래’의 합이다. 어느시점부터 매매거래량의 비중이 다시 증가하기 시작한다면, 이는 전월세 시장의 수요가 매매시장으로 이동하고 있음을 뜻한다.

Part 2 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

p29 현재 상황은 지역마다 다르다. 서울 아파트 시장의 경우 N파고 형태가 명확하다. 이미 첫 번째 고점(2023.9)을 돌파해 상승중이기 때문이다. 하지만 아직 역사적 전 고점(21.3-4분기)까지 뚫지는 못했다. 그러나 역사적 전 고점도 시기의 문제일 뿐 돌파할 가능성이 매우 높다고 필자는 본다. 즉 서울은 N 파고를 넘어서 W파고의 가능성까지 존재한다.

p39 상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다. 한강 이남 지역에서는 수도권으로의 가격 확산이 활발히 진행중인 반면, 한강 이북지역에서는 이런 현상이 거의 나타나지 않고 있다. 이러한 차이는 각 지역의 일자리와 직주근접성에서 비롯된다. 

p43 수도권 동남부-강남,분당,수지

동조화현상은 강남구의 가격 상승이 주변 지역에 확산되면서 나타난다. 크게 보면 강남 이남 지역은 하나의 연계된 부동산 시장으로 볼 수 있으며, 이들 지역의 매매가격 흐름은 상호 밀접하게 연관되어 있다. 비록 분당이 강남보다 상승세를 조금 늦게 타기 시작하지만, 시간이 지나면 두 지역의 누적 상승률은 결국 비슷해진다. 하지만 경기도 수지구의 경우 상황이 다르다. 수지구의 누적 상승률은 강남구나 분당구에 비해 현저히 낮은 편이다.

p46 수도권 서북부-마포,일산,파주

마포구는 강남구와 비슷한 가격 변동 패턴을 보이며 동조화 현상을 이루고 있지만, 이러한 상승세가 일산과 파주로까지 확산되지는 않고 있다. 마포구는 강남구와 유사한 주거 선호지역으로 자리 잡고 있음을 보여준다. 반면 일산과 파주시는 독립적인 부동산 시장의 특성을 보이고 있다. 

p49수도권 서남부-양천,안양,김포

양천구와 안양시 동안구는 동조화된 흐름을 보이나, 김포시는 향후 추이를 살펴봐야 한다. 과거 양천구에서 시작된 상승세가 안양시 동안구와 ralvhtl로 퍼져나가는 과정에는 시차가 존재했다.

p54수도권 동북부

노원구,남양주시, 의정부시의 아파트 매매가격 흐름을 분석하면, 현재 이들 지역 모두가 가격 하락이 멈춘 보함 상황으로 가격 상승으로의 전환이 포착된다.

p71고가vs중저가 시장 비교로 보는 시사점

첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다. 둘째, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다. 셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다.

p76 서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과

첫째, 서울시 주택 가격이 상승한다. 둘째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다. 셋째, 주거안정성이 악화될 수 있다. 

Part 3 2025부동산 투자 빅이슈 TOP6

p93 상승과 하락의 사이클이 주는 인사이트

첫째, 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1-2개월가량 선행하는데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다. 둘째, 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 셋째, 부동산 사이클이 짧아진다.

p109 서울시 전세가격은 언제나 우상향했다. 전세가격지수의 흐름을 보면 2022년 대폭락기를 제외하면, 전세가격은 큰 틀에서 항상 우상향했다.

p149 전체 물량의 대부분인 약 2만 채가 서초구를 포함한 동남권과 동북권에 집중되어 있는 것이다. 이는 서울시 전체 입주 물량의 약 84%가 특정 지역에 몰려 있음을 의미한다. 역시 서울시 서북권과 서남권의 입주 물량은 없다.

p161 모든 지표가 상승을 가리킨다. 앞으로 단기간(5년이내)에 일어날 수 있는 ‘정해진 미래’는 서울 아파트의 경우 ‘역대급 공급 부족이 3-4년간 지속될 것이고, 동기간 금리가 낮아진다는 것이다. 공급부족은 누군가에게는 안 좋은 소식이 될 수 있으나 부동산 시장 가격에는 상승 방향으로 연결된다.’ 금리 인하 역시 부동산 수요를 자극하기에 더 많은 사람의 시장 참여를 부추길 것이다.

Part 4 12개 대장 단지 상세 리포트

p167 서울시 아파트는 역대 최고가를 경신할 것인가

첫째, 금리는 아파트 매매가격과 역의 상관성을 보인다. 둘째, 매매가격과 거래량은 동조화 현상을 보인다.

>깨

p39 수도권중심지역에 가격상승이 먼저오고, 그 주변지역으로 퍼져나가는 가격동조화현상이 일어난다. 월부강의에서 자주 듣던 이야기인데, 책에서 다시 한 번 확인할 수 있었다.

p75 중저가 지역 내에서도 아파트 가격의 움직임이 다양해지고, 같은 서울 4급지라고 해도 가격은 동일한 양상을 보이지 않을 수 있다.

p76 향후 2-3년 뒤에는 심각한 공급 절벽이 예상되고, 전세수요가 상승할 가능성이 크다면 투자의 적기가 아닐까?

p112 서울전세가격이 22년2분기 기점으로 꾸준히 상승중이라면 투자를 위해서 눈여겨 보아야할 지점인 것 같다. 

p161 아파트 공급부족에 금리인하라니. 정말 가격상승을 향한 조건을 갖춘 듯 하다. 

>적

p39. 가격상승이 먼저 온 1,2급지에서 투자기회를 놓쳤다면, 미련두지 말고, 그 다음 급지로 이동하여, 투자기회를 살펴본다. 투자의 목표는 좋은 급지의 물건을 사는 것이 아니라, 가치대비 싼 물건을 사는 것이다.

p75 나의 투자금으로 투자가 가능한 서울 중저가 아파트 시장은 더욱 복잡하도 다충적인 모습을 보이고 있다. 따라서 서울 급지에 매몰되지 않고 개별 단지로, 단지대 단지로 비교해 봐야겠다.

p76 매매가와 전세가 추이를 면밀히 살펴보고 기회를 포착해야겠다.

p93 강남구가 선행하고 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 상승장에 들어간다면, 내 앞마당 시세만 보고 있을 것이 아니라, 1급지부터 5급지 까지 두루 폭넓게 시세를 살펴볼 필요가 있겠다.

p112 서울전세가가 꾸준히 상승한다면 투자하기에도 적기이고, 향후 전세상승분을 2호기 투자자금으로도 이용할 수도 있을 것이다.

3. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

p89 2024년 4월~현재:상승기 진입

‘2024년 4월은 이전까지의 정체기를 완전히 탈피한 모습을 보여줬다. 슈퍼사이클의 초입이라 볼 수 있다.’라고 책에 서술되어 있는데, 조원분들, 튜터님들, 강사분들도 서울시장이 대세상승장에 진입했다고 생각하시는지 궁금합니다.