[25.02 돈독모 독서후기 노을읽기] 부동산트렌드 2025

돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025 (25.2)

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사 : 김경민 외, 와이즈맵

읽은 날짜 :25.02.07

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #슈퍼사이클    #서울아파트    #예측

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8

1. 저자 및 도서 소개

: 김경민. 하버드 박사 도시계획, 부동산. 서울대 환경대학원 도시계획 전공 교수.

빅데이터 분석을 근거로 집값 예상. 투자 이슈를 짚어주는 책. 2024년 책도 있었음.

2. 내용 및 줄거리

part1 2024년 부동산 시장 다시 보기

• 2024는 서울 아파트 상승의 전조. N자로 반등한 서울 부동산 시장
• 서울 아파트 가격의 골든 크로스.
  • 생각) 주식에서 나오는 장기 이동평균선의 개념을 연구 자료와 함께 도입하여, 해석하고자 하는 시도가 재밌는 부분인 것 같다.

part2 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

1. 전국 아파트 매매 시장 동향
   • N파고와 W파고.
     • 생각) 바닥찍고 반등을 N파고로, 바닥찍고 반등했다가 다시 조정했다가 다시 반등을 W파고로. 서울을 w파고까지로 본다. 그래프를 토대로 아파트 가격을 해석하려는 시도가 재미있는 부분인 것 같다.
   • 경기도의 해석은 조심해야 한다
     • 생각) 워낙 큰 곳이기 때문에, 신도시별 가격 흐름을 보는 것이 더 중요하다고 함. 여튼 퉁쳐서 보는 것은 안된다의 의미로 해석
2. 신도시 아파트 매매 시장 동향
   • 수도권 동남부를 강남구 vs 분당구, 수지구로 봄.
     • 생각) 같이 동조화 되어 있다는 것을 데이터로 보고, 수지구는 주변으로 땅이 넓어서 상황이 조금은 다를 수 있다는 것까지 볼 수 있었음.
   • 김포시 고촌읍은 농어촌이 되면서, 목동학원가 이용가능한 곳.
     • 생각) 울산 남구 옆의 범서 생각나네. 옥동학원가 이용가능한
3. 서울시 구별 아파트 매매 시장 동향
   • 노원구는 16만세대. 서울 전체 174만 세대. 거의 10% 육박. 그만큼 아파트 많은 곳
   • 교육 수요는 고가 아파트 가격 상승의 중요한 요인이다. 다만 학군 이주 수요는 매매보다는 임대 시장에 더 큰 영향을 미친다.
   • 노도성(노원도봉성북)에서 접근할 수 있는 주요 직장 중심지는 광화문 정도이다. 광화문 만으로는 이 지역의 부동산 수요를 끌어올리기에 부족하다.
4. 서울시 아파트 공급 부족 사태

   • 공급 절벽이 불러올 3가지 현상

     1. 주택 가격 상승
     2. 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성
     3. 주거 안정성이 악화될 수

     생각) 주택가격 상승을 1번으로 보네. 그것도 상승 가능성이 아닌 상승으로. 오호.

part3 2025년 부동산 투자 빅이슈 top6

1. 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄
   • 장기 이평선(24주) 단기 이평선(7주)로 골든크로스가 나타났다.
     • 13년3월~22년2월은 크로스가 일어나지 않은 최장기간 대세상승기
     • 생각) 이안에서 얼마나 많은 일이 있었겠는데, 여튼 크로스가 이루어지지않은 시기이다. 음. 여튼 이걸로 트렌드를 보겠다
2. 인플레이션_부동산 상승의 기폭제
   • 월세가격
   • 시공비는 내려간적이 없다. 임금도.
3. 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다
   • 전세를 준 집주인은 전세가격 상승과 매매가격 상승의 두 마리 토끼를 잡게 된다. 전세가격을 지속적으로 올림으로써 현금 수입을 챙기고 매매가격 상승(실현되지 않은 이익)의 과실까지 얻는 것이다. 즉 실현 수입과 미실현 수입이 동시에 발생하는 구조다.
   • 우리 사회는 갭투자를 제한하기 위해서라도 전세제도의 반전세화 혹은 폐지를 서둘러야 한다.
     • 생각) 전세 투자의 원리를 알고 있는 부분인데, 여튼 이걸 제한해야 한다는 논조의 책인거다. 다수의 사람이 읽는 책이라 그런 것인가 여튼
   • 전세가격 상승의 3가지 원인
     1. 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격의 상승이다
     2. 입주 물량의 부족이다
     3. 전세사기로 인한 빌라포비아다
   • 임대차 2법은 무죄다
     • 4년 계약기간이 길다고 느끼고, 인플레보다 높은 5% 상승 폭 규제도 지나치다고 느낀다면 사회적 약자는 도시를 떠나라는 것인가? 부작용으로 이중가격제. 이중가격제는 22년말을 전후해 사라졌다
       • 생각) 오호.. 모든 단지에 대해서 공통으로 적용하기는 힘든 내용인데. 인플레에 의한 가격 상승보다 못하게 되는 것은 그렇긴하지. 이중가격이 2년만에 사라진 것보고 너무 성급하게 얘기하는거 아닌가 음
4. PF사태_정책 실패와 최악의 공급 부족
5. 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가
6. 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

part4 12개 대장 단지 상세 리포트

• 부동산 상관관계에 대한 일반적인 사항 두 가지
  1. 금리는 아파트 매매가격과 역의 상관성
  2. 매매가격과 거래량은 동조화 현상을 보인다.
• 대장 아파트 12단지
  • 생각) 서울 앞마당 많이 없어서 대장아파트도 잘 모르는데, 얼추 위치와 개요를 알 수 있어 괜찮았던 부분. 근데 가격, 거래량이 단기적으로 어땠다라고 하는 서술부분은 N파고 W파고로 이어진다 등의 예측을 위한 분석인 것 같은데, 하고자하는 말이 뭔지는 잘 모르겠다

part5 2025년 부동산 가격 대예측

1. 서울시 집값 시나리오
   • 글미가 낮아지면 부동산 수익률도 낮아진다. 부동산 투자수익률은 1년치 임대수입/가격 임.
2. 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향
   • 뉴리츠 정책
   • 알래스카보다 낮은 서울 아파트 재산세

part6 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

• 서울의 7대 상권. 명동, 가로수길, 강남, 홍대, 이태원-한남, 압구정-도산공원, 성수

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

: 한국의 부동산에 대해서 쓴 책을 처음 읽어보는 것 같다. 지금까지 배웠던 내용의 관점에서 바라보니 흥미롭고 재미있는 부분도 많이 있었다. 시장을 예측하고, 전망하는 사람들의 논리 전개방식이나, 설명방식을 알 수 있는 책이라 도움이 되었다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

: 주 독자층이 다수의 시민들임을 고려하여 쓴 점이 많이 느껴진 책이었다. 무엇을 원하는지 어떤 이야기가 있으면 좋을지에 대해 고민한 흔적들이 보이는 것 같다.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

Part3 전세가격 폭등 부분의 임대차 2법 관련 내용

전세레버리지 투자자로서 임대차 2법에 대해 주변 사람들과 이야기를 나눌 때, 어떤 생각을 가지고 어떤 이야기를 나눌 수 있을지에 대한 내용

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

: 머니 트렌드 2025