돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025 독서 후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사 : 김경민
읽은 날짜 :  25.1.31

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : # 서울  # 공급   # 금리

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 7점

1. 저자

김경민 : 서울대학교에서 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중. 서울대 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드 대학교 도시계획, 부동산 연구로 박사 학위 수료. 보스턴 소재 상업용 리서치 회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석 및 글로벌 부동산 연구.
 

2. 내용 및 줄거리

[2024년 부동산 시장 다시 보기]

O 2024년 전망 확인 - 아파트 수요 증가(빌라 전세 사기) + 공급 부족(인허가&공급 물량 부족, PF문제), 금리 인하 
                                 -> 부동산 가격 상승, 실거주 매수 추천
                              
O 2025년 전망 - 서울 부동산 가격 골든 크로스

1. 장기지표를 넘어서는 단기 지표(자체 조사, 일주일 단위 가격지수) ->  상승 신호
2. 매매거래 비중 증가

해결방안 - 분양물량 증가(공공택지에 민간 아파트 개발 / 개발자금 - 주택도시기금+리츠(민간 투자금 유치) 활용)

※ 리츠(Real Estate Investment Trust)

IMF 이후 기업들의 보유 부동산 유동화를 통한 기업구조조정을 촉진을 위하여 도입(2001년 부동산투자회사법 제정).
다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자&운영하여 수익(임대료, 개발 이익 등)을 투자자에게 돌려주는 간접 투자.

[빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트]

1. 전국 아파트 매매 시장 동향

 O 서울(24년 7월 현재)

    N파고(고점 -> 하락 -> 전고점(23년 9월) 돌파) = 상승 신호.
    ※ 큰 흐름의 변화라 할 수 없고(21년 고점 돌파X) 지역마다 차이. -> 상승 가능성 높으나 보수적 입장 필요(서울만 긍정적).

 O 2010년 이후 시장 변화

    2010~2019년 -  서울과 지역이 개별 흐름(지역별 지역 상황(금리, 경제, 수요, 정책에 따름). 
    2020~2021년 -  금리 인하+유동성 증가(경기 부양책) -> 전국 동반 상승/
    2021.4분기~2022년 - 금리인상+유동성 축소 -> 전국 하락
    2023~2024. 상반기 - 서울 : 상승 흐름 / 광역시23년 바닥 다지기 이후 개별 패턴.
    ※ 경기도는 강남권 근접 신도시와 그 외 도시를 분리하여 판단 필요.

 O 광역시
    바닥 여부, 바닥이후 시장 방향, 상승시 상승폭이 모두 미지수.

※ Quantum Jump
물리학 용어. 양자세계에서 양자가 어떤 단계에서 다음단계로 갈 때 계단의 차이만큼 뛰어오르는 현상. 어떤 일이 연속적으로 조금씩 발전하는 것이 아니라 계단을 뛰어오르듯이 다음단계로 올라가는 것. 경제학에서 사업구조나 방식의 혁신을 통해 단기간에 비약적으로 실적이 호전되는 경우 사용.

2. 신도시 아파트 매매 시장 동향
상승 확산 : 서초구(중심) -> 주변(강남구, 송파구, 강동구)
판교테크노밸리(2004년 사업인가 2006 착공, 2016년 기준 44개 콘소시엄중 43개업체 완공

3. 서울시 구별 아파트 매매 시장 동향
O 가장 비싼 구(강남구 - 평당 8,842만)와 저렴한 구(도봉구 - 평당 2,696만원)는 3.3배 차이.
O 고가 시장(강남구(업무+주거), 서초구(주거)) 
  - 교통, 학군, 인프라, 환경 등으로 수요 높은 수요와 안정성. 권역 동조화.
O 중저가 아파트 시장(노원구,도봉구,성북구) 
  - 상대적으로 저렴한 주거지. 고가 시장 보다 적은 직장, 학군, 인프라. 가성비. 개별성에 따른 가격 변동.
O 고가 시장과 중저가 시장은 시차가 있으나 비슷한 누적 상승률. 가격 차이 증가.'

4. 서울시 아파트 공급 부족 사태
O 향후 2~3년 공급 부족 -> 매매가 상승, 전&월세 상승, 주거 안정성 악화 전망.

[2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6]

1. 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄

O 단기(7주)가격이동 평균이 장기(24주)가격이동 평균 돌파 
O 과거 서울 전체 대비 구별 가격 흐름 - 강남구 선행, 노원구는 후행.
O 상승&하락기는 장기간 발생.
O 상승&하락 사이클의 주기가 짧아지고 있다.

2. 인플레이션_부동산 상승의 기폭제

O 임대료 상승 -투자 수익 상승으로 인한 구매 수요 증가 
O 시공비 상승 - 공급 부족 -> 수요 증가(신축, 구축 순)

3. 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다.
O 전세 가격 상승 원인 - 인플레이션, 입주 물량 부족, 빌라 전세 사기(빌라 전세 수요 이동.)
O 일반적으로 부동산 거래 - 임대차 거래>매매 거래
   최근 부동산 거래 - 임대차 거래<매매거래
   → 바닥을 지났다는 신호.

4. PF사태_정책 실패와 최악의 공급 부족

O PF대출 연장으로 발생한 문제
 - 토지 가격 유지로 개발 사업 비용 부담, 개발사의 이자부담 증가와 금융기관의 부실 확대.
O 과거 높은 토지 가격이 유지되어 사업성 X -> 개발 사업 진행 X -> 공급 X
 ※ 대출 만기 연장이 인허가 물량 감소로 이어져서 향후 공급은 최소 5~6년 이상이 필요해진 상황.

5. 공급 절벽-정확히 얼마나 심각한가
O 23년 서울시 착공물량 - 2011년 이후 가장 낮은 수치.
O 입주물량이 지나치게 적으면서 특정 지역에만 몰려 있다.

6. 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

O 수요(거주민, 소득 수준(소득 증가 -> 부동산 가격 상승)) - 소득 양극화 발생 -> 주택 시장의 양극화 심화.
※ 거대 대기수요를 가진 경기도가 있는 서울의 주택 가격 상승은 주변 지역으로 전파 될 것.

O 공급

인플레이션 지속 -> 화페 가치 감소, 시공비용 증가 -> 개발 비용 부담 증가 -> 공급 부족
현재의 공급 부족은 역대급 최장기간

O 금융시장
  - 더 이상의 기준 금리 상승은 어렵고 기준 금리 인하는 시점의 문제일 뿐 결국에는 인하 될 것이다.
  - 금리 인하는 부동산 가격 상승에 큰 효과를 나타낼 것.

-> 이상의 모든 지표가 가격 상승을 나타내고 있다.

[12개 대장 단지 상세 리포트]

O 대장 단지들은 거래량을 늘리며 전 고점을 돌파.
O 금리 인하와 역대 최악의 공급 부족으로 가격이 상승할 것.
O 신축 단지의 상승은 주변 단지로 전파.

[2025년 부동산 가격 대예측]

강남.서초 - 이미 고점 근처. 상승폭 제한
노도성 - 금리에 따라 변동

1. 서울시 집값 시나리오

O 가격 상승은 강남에서 시작.
O 서울시 전체 단지 누적 상승률은 강남, 강북의 차이가 크지 않다.
O 강남의 상승이 당해에는 영향이 적을 수 있으나 다음해에는 급격한 상승이 나타날 수 있다.
O 서울시 아파트 전체에서 21년 고점을 돌파할 가능성이 높다. 지역별 시점의 차이는 있을 수 있다.
O 정부의 시장 개입시 단기적 영향의 가능성은 있으나 결국 장기적으로 상승세가 이어질 것.

2. 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향

O 중산층과 서민의 주거복지 위협 예상.
O 'NEW리츠 제도' 제안
  - 민간 개발사가 아파트를 짓되 새로운 개발에 리츠를 활용. 인센티브를 이용하여 임대료 상승에 제한을 두는 수익형 리츠.
O 과세 형평성 문제와 미국보다 낮은 과세의 상황을 고려하여 세금을 늘려야 한다. -> 웃기지마
O 정부세 폐지시 지방 정부의 재정 보조 문제 고려 필요.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

: 부동산 시장을 전체적으로 정리해보고 현재 나의 포지션을 정할수 있는 기회가 되었다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

O 인플레이션, 공급 부족, 금리 인하 예정 등으로 서울 부동산 가격 상승이 나타날 것이라고 예상하고 있으며, 이러한 가격 상승은 대기 수요가 풍부한 경기도로 전파 될 것으로 보고 있다.

O 현재의 시장은 하락을 예상하고 있으나 장기적 관점에서 수도권 부동산의 상승이 예상되므로 기회를 포착하기 위한 준비가 필요해 보인다. 내가 가지고 있는 자산으로 최대의 결과를 얻기 위한 전략이 필요하다.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)
P. 책 전체

논의 하고 싶은 점 : 부동산은 계속 상승할 수 있을까?

인플레이션에 의하여 부동산의 가격은 계속해서 상승할 것으로 보고 있습니다. 수요가 있고 그 가격을 지불할 능력이 있다면 부동산은 계속해서 가격이 상승할 것입니다. 하지만 다음과 같은 현상들을 고려해 볼 때 그 한계가 있지 않을까 생각되는데요. 대한민국의 부동산은 언제까지 상승할 수 있다고 생각되시나요? 그리고 일반인이 투자할 수 있는 시기는 앞으로도 계속될 수 있을까요?

소득의 양극화 심화.
소득과 부동산의 가격 상승의 차이 증가.

(상승, 하락 사이클이 짧아지면서 가격 상승이 더욱 빨라진다.)
투자를 위해 필요한 투자금의 금액 증가.
수도권 집중화&지방 소멸과, 전체인구 감소로 인한 시장규모 축소.