[열중반][1주차 독서후기 - 숭딩숭딩] - 월급쟁이 부자로 은퇴하라

* 독서후기 제목은 닉네임과 책 제목을 포함하여, 자유롭게 작성해주세요! :) 

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위 / RH Korea

3. 읽은 날짜: 2025.2.4

4. 총점 (10점 만점): / 10점

STEP2. 책에서 본 것

[1장 왜 투자해야하는가] -WHY

가장 위험한 것은 아주 작은 리스크도 감당할 수 없다면서 변하려고 하지 않는 태도이다. 보통 사람들은 리스크를 두려워한다. 두려워하기 때문에 실행하지 않고 그래서 변하지 않는다. 다시말해 변하고 싶다면 실행해야하고, 두려움을 극복하여 리스크를 감당해야한다. 변하지 않으면 인플레이션으로 인해 자산을 잃기 때문에 변하려고 하지 않는 태도가 투자자로서 가장 위험한 것이다. 

가계, 정부, 기업이 3대 주체인데 정부 기업만 돈을 벌고 가계는 돈을 덜 가져간다. 그래서 월급이 안오른다. 월급이 안오르기 때문에 우리는 투자를 해야한다.

우리나라는 점점 고령화, 저성장으로 가고 있다. 내 자녀들이 성인이 될때까지 월급을 유지할 수 있을지 진지하게 고민해야한다.

모두들 부자가 되고 싶어하지만 노후준비는 뒷전으로 생각한다. 하지만 잘 생각해보면 부자들은 다 노후준비가 되어있다. 부자로 가는 과정속에 노후준비가 있다고 볼 수 있다. 그렇다면 우리가 부자가 되고 싶다면 1차 목표는 노후준비로 하는 것이 현명하다. 노후준비에 필요한 자금이 얼마인지(노후 한달 생활비, 부동산 등)계산해보고 얼마 벌어야 노후준비가 되는지 목표를 설정한다. 그에 맞게 연간 저축 금액과 연간 목표 수익률을 정하여 구체적으로 목표를 설정하면 된다. 부자가 될지 말지는 그 다음 스텝에 고민해도 된다.

[2장 당신과 돈이 가야 할 방향] - DIRECTION

월급쟁이 부자로 은퇴하려면 소비를 잘해야한다. 다시 말해 소비 자산을 사는 것이 아닌 생산 자산을 사야한다.

이것이 돈을 쓰면서 돈을 버는 방법이다. 물론 저금리에는 은행에 예금 넣어 놓는 것도 감가상각이다(인플레이션)

생산자산으로서 부동산 투자가 괜찮은 이유는 부동산은 정보 대칭하고 무이자 레버리지가 가능하기 때문이다.

정보 대칭은 매수자와 매도자가 거래와 관련한 정보를 거의 대등하게 가질 수 있다는 것이다.

우리가 주식투자를 하다보면 호재성 정보를 듣게 되는 경우가 있다. 많이들 알다시피 우리 귀에 들어온 정보라면 제일 늦게 안 것이고 이미 늦은 것이다. 하지만 부동산은 관련 정보도 인터넷이나 중개소에서 쉽게 찾아 볼 수 있고, 투자 경험이 쌓이다 보면 일정한 패턴이 존재한다는 것을 알게 된다. 따라서 세력에 의한 부작용이 없기 때문에 괜찮다.

무이자 레버리지는 전세라는 제도를 이용하는 것이다. 세입자가 전세금을 주고 내집에서 사는 것인데, 이는 세입자의 돈을 무이자로 대출하여 그 집 명의를 내 걸로 만들어 투자할 수 있다는 것이다. 무이자 대출은 어마무시한 혜택인데 부동산이 유일하지 않을까 생각된다.

[3장 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과] - WHAT

투자자의 무기는 오직 경험이다. 같은 투자금이라면 여러 번 경험할 수있는 투자를 하는 것도 좋은 방법이다.

평촌의 투자 이유는 평촌의 기존 인프라를 활용할 수 있는 새 아파트라는 점 + 세대수가 가장 많은 대단지 + 초품아.

지하철역과 거리가 좀 떨어진다는 아쉬움이 있지만 이를 대체할 버스 노선이 많아 역까지 이동이 어렵지 않고 젊은 사람들의 비중이 높다. 

건물의 상품성(신축,구축) 보다는 입지를 우선적으로 봐야한다. 입지라는 것은 인간이 경제활동을 위해 선택하는 장소라고 할 수 있다. 부동산 = 입지 인 이유는 부동산은 움직일 수 없기 때문에 예전에도 사람들이 좋아했던 곳이면 나중에도 사람들이 좋아할 확률이 높기 때문이다. 입지는 일자리, 교통, 주변 환경, 학군 등 이 결정한다.

협상을 하려면 미리 중개인한테 얘기를 해놔야 한다. 매도자 면전에서 가격 협상을 하는 것은 웬만한 상황이 아니고서는 힘들다. 왜냐하면 매도자가 나의 간절함에 귀 기울여야할 의무는 없기 때문이다.

잃지 않는 투자의 선결 조건은 저평가, 무조건 저평가이다.

부동산 매수 시기는 6초~8중순, 11초~1말까지가 좋다. 왜냐하면 이때는 보통 부동산 비수기라고 하는데(야외활동 힘듦) 이럴 때 오히려 매수자가 우위인 시장이 되어 협상에 유리한 위치에 있을 수 있다.

분당 투자 이유는 급여 수준 + 강남까지의 접근성 좋음 + 환경 + 학군이다. 

저평가를 알려면 가치와 가격을 동시에 볼 줄 아는 안목이 있어야 한다. 매도자와 가격을 협상하기 전에는 그가 집을 팔려는 이유를 묻는다. 또한 등기부 등본으로 매도자의 사정을 짐작해라. 그래야 협상시 유리하다.

여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것, 이것이 투자의 정석이다. 왜냐하면 여름에는 임대가 잘 안나가고 가을에 잘 나가기 때문이다. 잃지 않는 선에서 대출 등으로 여러 경험을 쌓는 것도 좋다.

그리고 절대적인 가격 수준이 그다지 높지 않은 물건에 투자해야 리스크를 줄일 수 있다.

투자할 대상이 수도권에 있다면 입주물량보다는 저평가 여부를 고려한다. 하지만 입주물량이 장시간 지속된다면 저평가라도 일단 제외힌다.(입주 물량 단기간 + 저평가라면 투자 고려)

30평형대는 평형의 특성상(아이들) 학군이 중요한 요소가 된다. 구축이긴 했지만 길 하나를 건너 마주 보고 있으니 입지에는 차이가 없는데 가격이 절반 넘는 정도라면 매수 고려.

기존에 거주하는 임차인의 임대 만료 기간이 남아 있는 물건도 적극적으로 검토한다(임차인 구하는 수고스러움에서 벗어날 수 있다)

매매가와 전세가의 차이가 적다고해서 투자를 결정하기 보다는 매매가 그 자체를 봐야한다. 잊으면 안된다. 결국은 싸게 사는 것이 중요하기 때문이다. 전세가가 높아서 갭 차이가 적다면 나중에 전세가가 떨어졌을 때 역전세를 피하기 어려울 것이다. 따라서 갭차이만 보고 투자하는 것이 아니라 ‘매매가’ 자체를 보고 그 중에서 갭차이를 보는 것이다.

대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 따라서 평소에 앞마당과 아는 단지를 늘려놓고 카드를 여러 개 가지고 있으면 매수할 때 급하게 매수할 필요가 없어진다. 고로 발품이 중요하다.

평촌 21평 투자 이유는 1ㅣ기 신도시 중 분당 다음의 지역적 위상이고 4호선과 연결되는 1호선으로 학군도 우수하다.

안양시의 인구가 60만 명인데 이것의 적정 입주 물량은 3000세대이다(0.5%). 입주 물량이 이보다 많아 전세 임차인을 구하기 어려운 상황인데 이 리스크를 감당할 수만 있다면 저평가되어 있는 물건을 매수 고려할 수 있다(역전세 시 자금 동원 여부 고려)

유흥업소 같은 유해시설은 적고 병원이나 학원, 근린시설 위주의 업종을 고려해라.

등기부 등본에는 근저당 설정 여부와 권리관계, 매도자가 해당 주택을  매입한 가격 등 기재되어 있어서 반드시 확인해야 한다.

일시적 공급으로 인한 눌림목 현상 + 그에 따른 저평가 + 높은 전세가율이라면 소액 투자 가능하다.

입지 선호도와 지역의 우상이 높아 가수요든 실수요든 먼저 몰려드는 지역의 물건에 우선 투자하는 것이 좋다.

먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 보고 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따라야 한다.

[4장 성공 투자를 위한 필수 지식] -  CONCEPT

불필요비(보혐료, 여행경비, 음료비, 소모품비, 약속 모임 회비)등을 우선적으로 줄인다. 돈을 벌기 전에 실력을 쌓아야 그 자격이 생긴다. 만약 부동산 매입하는 계약서에 도장을 찍으려는 순간 긴가민가한 심정에 손까지 떨렸다면, 여러 개의 대상을 비교해보고 이 중 내가 지금 계약하려는 이 물건이 가장 좋고 가격도 싸다는 확신을 하게 되는 과정을 생략했기 때문이다. 그전에 우선 실력을 늘리자.

아는 지역을 늘려야 비교가 되고 그래야 잃지 않는 투자가 가능하다.

하락세에서는 매매를 원치 않으니 전세수요는 오히려 늘어난다. 이것이 매매가 하락을 방어해준다.

부동산 전산망에 공유된 물건은 전산망에 최초로 올린 중개소와 수수료를 반씩 나눠야 한다.

단기 시세차익을 노리는 투자, 용돈 몇 푼 벌기 위한 방식의 투자로는 인생을 바꿀 수 없다. 왜냐하면 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이기 때문이다.

기본적으로 투자금 자체가 적다면 한 가지 사실은 인정해야 한다. 바로 시간이 필요하다는 것이다.

시스템을 만들어라(다주택). 팔지 않아도 전세금 상승으로 현금 흐름이 발생한다. 지금은 다주택이 힘드므로 2주택으로 도전해보자.

역전세가 발생할 경우 어떤 일이 벌어질지 매수전에 구체적으로 예상해 보는 것이 좋다.

[5장 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼] - HOW

확실한 투자 기준을 세우고 기에 맞는 것이라면 과감히 매수 고려. 반대로 투자 기준에 맞지 않다면 패스한다.

부동산은 근본적으로 수요와 공급에 의해 만들어진다. 왜냐하면 수요가 쏠려도 완성품을 즉시 공급할 수 없기 때문이다. 따라서 공금 > 수요, 공급 < 수요 가 반복된다.

전세가와 매매가의 차이가 거의 없으면 어쩔 수 없이 집을 사는 일부 사람들이 생겨나고 하락세에 놓인 집값의 지지선이 생겨난다.

강서구엔 입주가 적어도 서울이나 수도권 전체적으로 입주가 많다면 강서구의 전세가도 영향을 받는다.

따라서 임장하고자 하는 지역과 가장 근접한 지역의 입주 물량도 세세히 확인해야한다.

미분양 물량도 확인 필요 → 많다면 공급 과잉 상태, 하지만 이것만으로 무조건 임장지역에서 제외하지는 않는다.

1)높은 전세가율 2) 적정한 투자금 3) 입주 물량 4) 미분양 현황

이전에 조사했던 지역 계속 모니터링 하다보면 A 지역은 비슷한데 그 옆 지역은 가파르게 상승했다면 A지역에 투자하는 것이 좋다(풍선효과)

임장 전 지역조사(국세통계 홈페이지 - 시,군,구별 근로소득 연말정산 신고현황, 네이버 지도 - 지적편집도, 통계지리정보서비스 - 인구 구성도)

중개소 방문 전에 저역을 제대로 눈에 담는 것이 먼저다. 지역을 크게 돌면서 그 안쪽 결과 건물들이 머릿속에 그려지면 그때야 지역을 눈에 담는 일을 마쳤다고 본다. 이제 중개소에 방문해서는 그 집의 구조와 물건 별 내부 상태, 매도 상황 정도만 확인해면 된다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

책을 읽고 난 후 느낀 점 또는 깨닫게 된 점을 적어보세요

이 책을 읽기 전에는 주식투자를 해야할지 부동산 투자를 해야할지 고민이 됐었다. 이 책을 통해 부동산 투자로 돈을 버는 방법에 대해 전체적인 그림을 알게 되니 부동산으로 잃지 않는 투자가 가능하다는 것을 깨달았다.

“가치있는 것을 싸게 사서 오래 보유한다.” 이 한문장이 쉬워보이지만 사실 부동산 투자를 한 문장으로 요약하는 말이다. 가치있는 게 뭔지 알아야 하고 가치대비 저평가 되어 있는것을 싸게 사야하고 시간을 투자하여 오래 보유하는 것이다.

이 한문장을 자세하게 습득하고 싶어서 끝까지 꼼꼼하게 읽었고 사례들을 통해 투자 이유와 입지, 매수 매도 프로세스, 임대 놓는 법 등 다양하게 간접적으로 체험할 수 있는 좋은 기회였다.

부동산 투자자로 나아가는데 첫 번째 책으로 읽기에 정말 좋았고 앞으로 어떻게 나아가야 할지 알려준 고마운 책이었다. 다음에 어렵거나 힘든 일이 있을 때 재독을 통해 보지 못했던 부분을 보고 싶고, 또한 나에게 위로가 되는 책이 됐으면 좋겠다.

STEP4. 책에서 적용할 점

책 내용 중 내 삶에 적용하고 싶은 점을 작성해보세요. 적용할 점은 구체적일수록 좋아요!

우선 돈을 잘 쓰는 법을 적용해야 된다고 생각했다. 지금도 절약하면서 쓰고 있긴하지만, 생산 자산을 좀 더 소비해야 겠다고 느꼈다. 생산 자산은 아무래도 단기적으로는 자산의 가격이 예측이 안돼서 쉽사리 접근하기가 어렵다. 그래서 더욱 미루게 되고 기회를 놓쳐서 거리가 점점 멀어진다고 생각했다. 단기적으로 하락한다고해도 장기적으로 우상향한다는 것을 믿고 적극적으로 매수해보려고 한다. 그 전에 실력 그릇을 키워야 한다고 한다. 기회가 왔을 때, 그 줄을 잡으려면 이게 기회가 맞는지 인지능력이 있어야 하고 자신의 실력을 믿고 투자할 수 있는 대담함도 있어야 할 것이다. 나는 이것은 모두 책(간접경험) 과 임장(직접경험)으로 키울 수 있다고 생각한다. 앞으로 책을 꾸준히 읽으면서 나의 가치관과 실력 그릇을 키우면서 임장을 다니다보면 어느샌가 너나위님의 발자취 뒤에 있을 것이라고 믿는다. 

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

책을 읽으며 기억하고 싶은 ‘책 속 문구’가 있다면 페이지수와 함께 적어보세요

308p : 돈을 좇으면 오히려 도망간다. 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다. (돈을 좇는 다는건 사자마자 바로 올라가길 바라는 것, 투자의 열망을 좇는 건 저평가에 집중해서 투자에 진심으로 임하는 것.)

328p : 불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 내가 할 수 있는 것에 집중

331p : 1년전에 비해 달라진 것이 없다면 알기만하고 실행하지 않았기 때문

334p : 지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다. 조급함을 버려라

341p : 장거리를 여행하는 철새는 혼자나는 법이 없다.

357p : 혼자 있을 수 있는 시간은 누군가 만들어준 것임을 잊지 말자.

358p : 투자 때문에 가족과의 시간을 완전히 없애버리지 말자.

368p : 성장의 즐거움 끝에 돈이 나를 좇아온다.

368p : 필요한 것을 좋아하는 일로 바꿀 수 있을만큼 매진해보라(주식투자, 부동산, 업무지식 등) 

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