200세대? 300세대?세대수가 얼마여야 더 잘 팔릴까요?

안녕하세요,

매 순간 진심을 담고 싶은

진심을담아서 입니다 :)

주말에 역대급 추위로

쉽지 않은 임장길이었던 것 같아요.

다들 건강 챙기시면서

행복한 하루 되시면 좋겠습니다.

월부에서 조금 공부해보신 분들은

‘환금성’이라는 표현을 들어보셨을 겁니다.

부동산이라는 재화 자체가

주식이나 코인같이 원할 때마다

거래가 쉽게 되는 상품은 아니기에,

마음대로 사거나 파는 게 쉽지 않은

그런 특징이 있습니다.

같은 입지 안에서도 세대수에 따라서

선호도가 결정되기도 합니다.

입지나 생활권 수준이 완전 비슷한

그런 단지를 하나 갖고 와봤습니다.

위 단지는 완전히 같은 생활권에서

바로 옆에 있는 단지인데요.

9년 가량이나 더 오래된 단지지만,

전고점도 파란색이 더 높고,

현재 가격반등도 빠른 상황입니다.

즉 세대수가 크면 거래량도 많고

더 많은 사람들이 살고 싶어해서

대체적으로 안전한 투자가 됩니다.

그런데 과연,

세대수가 많다고 항상

투자하기에 더 적합하고

항상 좋은 투자일까요?

200세대 vs 1000세대

세대수가 10배가 차이나는

그런 단지들이 있습니다.

소위 똑같은 4급지인

강서구와 서대문에서

단지를 하나씩 갖고와봤습니다.

200세대가 안되는 단지와

1000세대가 넘는 단지인데

200세대가 안되는 단지 흐름이

더 좋은 모습을 보여줍니다.

경기도에서도, 서울에서도

300세대가 안되더라도,

200세대에 가깝더라도

대단지를 넘어서는 가격흐름과

수요를 보이는 단지들이 많이 있습니다.

경기도에서 입지가 비슷하다고 판단되는

세대수 차이가 큰 두 단지를 보더라도

세대수 적은 단지 위력을 알 수 있습니다.

연식과 조건을 달리하여도

세대수가 적더라도 좋은 가격을

보여주고 있는 단지들이 여럿있습니다.

서울에서는 200세대가 안 되더라도

다른 서울에 있는 800세대 넘는 단지보다

높은 호가에 거래가 되기도 합니다.

‘아니 수도권이라서 그런 거 아니에요?’

라는 의구심이 드실 수 있는데요.

수도권이 아니어도 지방광역시부터

중소도시까지 가격상승 시

투자금 대비 충분한 수익을 보여주는

여러가지 단지 예시를 찾을 수 있습니다.

위의 지방 단지 예시들은 모두

300세대가 한참 안 되지만,

모두 적절한 가격에 샀다면

최소 1억, 많게는 2억까지

수익도 기대해볼 수 있는 단지였습니다.

환금성이 중요한 이유와

세대수의 본질에 대해서 설명드릴게요.

200세대냐 300세대냐

이런 것보다 훨씬 중요한 것은요.

투자 공부를 해나감에 있어

투자 기준과 좋은 아파트 기준을

알아가시는 것은 매우 중요합니다.

그러나 겉으로 드러나는 글자들보다

그것들이 갖고 있는 의미 자체를

이해하는 게 훨씬 중요하다고 생각합니다.

세대수가 크다면

거기 사는 사람들이 많아지고

사는 사람들이 많다면

상권과 학교가 들어오고 그에 따라

좋은 살기 좋은 환경이 됩니다.

세대수의 본질은

아파트 건물이 많은 게 아니라

그 안에 거주하는 사람들이

많은 데에 있습니다.

얼마나 많은 사람들이

그 안에서 살고 싶어하느냐가

핵심이라 볼 수 있습니다.

위에 제가 예시 들어드린 단지들의

위치를 한번 살펴볼까요?

[서울 300세대 이하 단지 위치]

[부산 300세대 이하 단지 위치]

[김해 300세대 이하 단지 위치]

위 생활권들의 공통점은 아래와 같습니다.

1. 1천 세대 이상 세대수가

거주하는 규모화된 생활권이면서

2. 지역 안에서 선호도나 위치가

평균 이상 위치에 자리하며

3. 상승하는 시기에 주변 단지 못지 않은

가격 상승흐름을 보여주고 있습니다.

이런 단지는 세대수가 작아도

보실 수 있어야합니다.

환금성의 본질은 위에서 말씀드렸지만,

사람들이 오고 가려는 수요입니다.

사람들이 오고가려면 기본적으로

몰려살 수 있는 환경과 분위기가

조성이 되어있어야 합니다.

주변에 어떤 아파트도 없는

1천세대짜리 아파트 하나와

주변에 굉장히 많은 200세대 단지가

하나의 마을을 이뤄 약 5000세대가

거주하는 그런 생활권의 단지라면

여러가지 가치 평가 이후

차이가 없다는 결론을 내린다면

저는 오히려 후자를 환금성 좋은 단지로

볼 수도 있을 것 같다는 생각입니다.

세대수 이전에 그 생활권에서

좋아하는 선호요소인

역세권, 커뮤니티, 좋은 분위기

이런 것들을 골고루 갖췄는지를

먼저 보는 게 훨씬 중요합니다.

더 알아두시면 좋은 점

여기까지 읽어주셨다면,

세대수 적은 단지도 봐야하는 이유를

이해하셨을 것으로 생각합니다.

세대수가 1천 세대 이상 갖춰진

좋으 생활권 속의 아파트들은

세대수 적은 모든 단지가

충분히 가치가 있다고 볼 수 있을까요?

저는 반은 맞고 반은 틀리다

라고 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.

가치라는 것은 언제나 상대적입니다.

동대문에 있는 아파트가

마포구에 있는 아파트보다

대체적으로 덜 가치가 있고

마포구에 있는 아파트가

강남구에 있는 아파트보다

대체적으로 덜 가치가 있습니다.

그렇다고 동대문에 있는 아파트가

가치가 없는 것은 아닙니다.

즉 우리는 가치 속에서도

절대적인 것과 상대적인 것

이 2가지를 구분할 수 있어야 합니다.

대전의 둔산동 아파트들입니다.

대전의 둔산동은 학군과 일자리,

커뮤니티와 환경을 보유한

대전 최고의 입지를 보여주는 곳입니다.

여기서 120세대인 은초롱과

1230세대인 둥지를 갖고 왔습니다.

1230세대인 둥지의 가격이

120세대인 은초롱을 압도합니다.

상대적으로 가치가 덜 합니다.

그러나 은초롱은 대전 전체에서 보자면

훨씬 가치가 떨어지는 단지들도 있습니다.

무엇보다 둔산동에 위치해있기에

가치가 있다고도 볼 수 있습니다.

즉, 세대수 적은 단지는

그 지역 안에서는 선호도가

상대적으로 아쉬울 수는 있으나,

조금 더 넓게 생각해보면

오히려 사람들이 보지 않는

투자기회를 줄 수 도 있습니다.

이 상반되는 두가지 개념을

받아들일 수 있을 때 우리는 더 나은

투자자가 될 수 있다고 생각합니다.

제가 경험해본 부동산 투자 방법은

1+1=2 식의 단 하나의 등식이 아니라

'4-2 =2', '1+3-2 =2', '-3+5=2' 등의

나만의 풀이과정을 찾아가는 것이었습니다.

경기도 외곽에 있는 복도식 방2개가

다 아니라고 할 지라도, 가치와 가격에 대해서

스스로 맞다고 생각한다면 그게 맞는 투자였고

시세보다 5천만원 높게 전세가 껴있어서

향후에 역전세가 고민되는 단지더라도,

리스크와 가격/가치에 확신을 가졌다면

그게 저에게 맞는 투자이기도 했습니다.

정말 중요한 것은

1. 가치있는 것을

2. 저렴한 수준에 매수해서

3. 비쌀 때까지 보유하는 것

이었습니다.

이 과정 속에서 '가치'있다는 것에 대해

‘세대수’ ‘전고점’ ‘거래량’ ‘n급지 ‘인구’

등을 절대적인 기준으로 삼으시기보다는

임장지에서 느끼신 스스로의 발과 눈,

현장 부동산에서 들은 귀를 더 믿으셨으면

하는 마음으로 글을 쓰게 되었습니다.

세대수가 적다고 내가 볼 물건에서

빼버리고 배제하시기 보다는

현자에서 느낀 우리가 판단한 가치를

먼저 생각해보셨으면 좋겠습니다.

주말 동안 한파를 뚫고 목표하신 임장

해내시느라 정말 고생 많으셨습니다 :)

한파를 뚫고 정리하신 현장의 느낌은

좋은 투자로 반드시 돌아오시리라

믿어 의심치 않습니다!

모두 건강한 하루 되십시요!