내마중_1강_정리

2025년 2월 내집마련중급반 1강_권유디

어떤 집을 사야하나?

• 많이 올랐다가 떨어진 단지
• 시끄러운 지역 사람들이 선호 (강남 서초 용산 송파)
• 지방) 광역시 위주 6억 이상 아파트
• 종잣돈 3억 이상) 서울에 거주보유분리
• 전-매 갭이 작은 것보다 매매가가 싼 것이 중요하다.
• 전세가가 낮아서 매매가도 낮아져 있는 경우에는 신용대출을 일부 활용할 수 있다.
• 계약갱신청구권: 임차인이 희망한다면 1회에 한해 계약 갱신을 청구할 수 있다 (임대차 기간 끝나기 6-2개월 전가지 요구해야 함)

거주보유분리(갭투자)

• 예시
  • 소유) 신금호 두산 위브 10억 매매 + 거주) 영통 벽촌 월세
  • 현 거주 집 팔고 + 서울 집 사기 = if 4억 현 거주 집 팔아서 남는다면 그중 3.5억으로 갭투자 (10억 전세6.5)하고 0.5는 내 월세보증금으로 만들자
• 실천하는 방법 [이걸 내집마련 할 때까지 반복]

1. 현재 종잣돈 파악하기
   1. 종잣돈 = 보유 현금+전세금-임차보증금
2. 후보 단지 물색
   1. 부동산 지인 시세표 만들기
   2. 종잣돈+1억 이내 매매-전세인 서울 지역 확인 (시세표, 아실) 전수조사
   3. 전용 84이하 시세표 작성 (구별로)
   4. 네이버 부동산 필터 이용해서 후보단지 리스트 정리
3. 매수여부 결정
   1. 매수 가능 단지 임장 (실제 그 가격으로 살 수 있는지 확인)
   2. 실거주 후보 단지와 비교하여 최종 선정
4. 매수 및 임대
   1. 세가 들어있는 경우: 매매가-현 보증금 지급 후 명의이전
   2. 세가 없는 경우: 매매 이후 전세 임대 진행 (잔금 가능 여부 체크 (전세금 빠져서 돈이 더 들어갈 수 있음)

• 종로구, 동대문구, 강서구, 서대문구

전세를 끼고 사는 것의 리스크

1. 잔금 일정까지 전세를 못 구하면 어떡하지?
   1. 세입자 승계 물건에 투자하자
   2. 잔금에 대비하자
2. 2년 후 전세 만기 때 전세가격이 하락하면 어떡하지?
   1. 2년 후 전세가격은 오를 것!

b/c 아파트 공급 물량 low, 금리 lower (금리가 높으면 전세 대출 이자 높으니 사람들이 월세로 몰림 à 전세가 낮아짐)

• 2년 후엔 전세도 up, 매매가도 up 

조언

• 한 아파트에 꽂히지 말자. 아파트는 많다. 1순위 안된다고 아무것도 안 사지 말고 2,3순위라도 사자.
• 지금은 무리를 해서라도 좋은 지역을 가면 좋은 시기.
  • 저축액 300이라면 그 중 200을 원리금 상환에 쓰자
• 대출 얼마나 받는 게 내가 감당 가능한 금액인가: 월 저축액 X 120~150
• 강남과 서초의 관계: 하락장에서는 서초>강남, 상승장에서는 강남>서초 b/c 서초가 신축이 더 많다 (반포가 하드캐리)
• 세를 끼고 서울에 집을 사두고 나중에 전세 살고 있는 사람은 전세반환대출(: 임대차보증금을 전세인에게 반환해주기 위한 용도로 받는 대출) 받아서 돌려보내고 내가 그 서울 집에 거주하는 것
• 지금 상황에서 최선의 선택을 하자
• 10~20년 후에 강남은 더 오를 것이다
• 부동산 투자를 잘하기 위해서는 상급지 비슷한 연식 아파트들의 시세를 알고 있어야한다.
• 전고점: 21.1 ~ 22.12사이 가장 높았던 지점인데, 전고점이 높으면 APT 가치가 높을 확률이 높다. b/c 부동상 상승장에서 먼저 상승하기 때문에 상승기간이 길어 더 많이 상승한다.

매전 비교표

• 만드는 방법: 1. 부동산 지인 들어간다, 2. 오른쪽에 지인 시세가서 ‘시세’누른다, 3. 서울 가면 각 구별 평균 매매가가 나온다

서울 상급지 (영등포 이상) 예산 안내표

• 전용 59 (13억 필요)
  • 종잣돈 4억
    • 소득 (1400) 대출 (550) 지출(500) 저축(350), 대출 9억 [6%] (월 550)
  • 종잣돈 7억
    • 소득 (1200) 대출 (400) 지출(500) 저축(300), 대출 6억 [6%] (월 400)
• 전용 84 (17억 필요)
  • 같은 시나리오에 종잣돈 4억씩 더 있으면 됨

갈아타기

1. 하급지에서 상급지로 (즉, 강남으로 전진!)
   1. 예산 수립 (매도 후 정리 자금 + 보유 현금 + 적정 대출액)
   2. 현재 기준 상급지 시세 확인 및 물건 찾기
   3. 과거 대비 갈아타기 비용 변화 확인 (이전 대비 가격 격차 좁혀졌는가)
   4. 매도 (파는 게 어려울 땐 매도 먼저)
   5. 매수 (상대적으로 쉬움)
2. 갈아탈때는 빨리 매도 & 빨리 매수
3. Top 4를 뽑고 해당단지를 방문하여 실수요자 입장에서 판단하여 top3를 뽑는다
4. 그중 전고점이 가장 높은 단지를 선택한다.

임장

1. 사전준비

• 네이버 지도 + 카카오맵으로 지역 분위기 예측
  • 택지 (아파트 촌(굵은 반듯한 선)) + 빌라촌 (거미줄) 구분
  • 카카오맵 다이아몬드 2개있는 오른쪽 위에 아이콘 클릭 à 지적편집도(땅의 용도) 보기 à 상업지역, 공업지역, 주거지역
  • 상업지역 + 지하철역을 걸으며 분위기 파악 à 아파트 선호도에 영향을 미치는 교통, 환경요소를 직접파악한다

1. 지역 임장 (분위기 임장)

• 체크리스트
  • 거주지 상권이 충분한지? (병원/대형마트)
  • 거주민들이 좋아하는 상권인지 (백화점, 대형마트, 시장, 유흥, 기타)
  • 언덕이 어떤지 (평지 경사 급경사)
  • 유해시설 (공장 교도소 유흥 비행장)
  • 연령대어떤지 (신혼 중년 어르신)
  • 사람들 모습 (거주민 직장인 학생)
  • 지하철 출퇴근 혼잡도 (쾌적 보통 혼잡)

• 임장 정리 꼭하기 (위의 체크리스트를 말로 풀어낸 것)

  • 예) 술집, 카페 등 업무지구 상권으로 구성되어 있음 퇴근 후 직장인 분들이 회식, 젊은 커플 데이트 많았음. 강서구에 있는 사람들이 다 마곡 상업지구에 모여 있을 정도로 사람이 많았음
  • 예2) 역 주변이 혼잡함. 마곡 업무지구에 출퇴근하는 사람들이 이렇게 많을 줄 몰랐음. 직장 빨리 가려고 주변에 거주하고 싶은 사람들이 많을 것 같음.
  • 병원 학원 편의점 마트가 형성되어 있어 거주지 선호도가 높을 것 같음. 상권이 노후화되지 않아 젊은 살마들이 좋아할 것 같음. 유해시설 없이 평지. 거주민이 주를 이룸.

   

1. 아파트 임장

• 순서

1. 단지 선정
2. 임장 진행: 각 단지별 모습 (주차/정돈상태/느낌)
3. 임장 정리: 단지 선호도/특징을 설명

• 체크리스트

1. 단지 외부
   • 지하철역 가는 과정이 안전한가? (유해시설)
   • 초등학교 가는 과정이 안전한가? (유해시설)
   • 주변환경: 인도와 차도가 구분이 잘되어 있는가?
   • 언덕이 잇는가? 평평하게 길이 보수?
2. 단지 내부
   • 동간 거리가 충분히 넓은가?
   • 조경이 잘 되어 있는가?
   • 단지가 깔끔한가? (분리수거, 쓰레기 상태, 외관)
   • 지하 주차장이 있는가? 단지와 연결이 되었는가?

• 체크리스트 완성하여 아파트별로 순위 매기기

1. 매물 임장