[백수저] 독서후기 #4- 월급쟁이 부자로 은퇴하라

25.02.12

1. 본 것과 깨달은 것

1장. 왜 투자를 해야 하는가

부동산도 아파트도 물건이라는 사실, 또 자본주의 경제 체제에서 인플레이션은 필연이라는 것을 기억하라. 이에 따라 아파트도 가격이 올라간다.
자본주의와 인플레이션의 본질을 인식한 사람과 그렇지 못한 사람의 결과가 얼마나 다른지 알 수 있을 것이다.
대책을 강구해야 한다. 돈을 현금이 아닌, 자산으로 바꾸는 대책 말이다. 그것이 바로 투자다.
지금의 소득 수준을 자녀가 성인이 되는 시점까지 계속해서 유지할 수 있는가?
노동이 아닌 방법으로 거둔 소득이 정말 잘못된 것이라면 도대체 당신은 언제까지 일을 할 것인가?

=> 왜? 투자를 해야 하는가. 이에 대한 생각을 다시 한번 하게 된다. 나는 매년 말이면 국가 경제 상황과 그로인해 가계 경제에 미칠 영향을 걱정하는 버릇이 있다. 현재 나의 소득 수준이 언제까지 계속될지, 급격하게 경제 상황이 나빠지면 대출 이자는 갚을 수 있을 지에 대한 걱정이다. 하지만 문득 같은 고민을 매년 말만 되면 하고 있다는 걸 깨닫고 걱정만 할 게 아니라 달라지기로 결심했다. 그것이 내가 투자로 눈을 돌리게 된 계기다.
자본주의 사회에서는 화폐가치가 갈수록 떨어진다. 이를 알면서도 내 생활과 접목해서 생각해 볼 생각을 안했다니 나조차도 놀랍다. 내 소득 수준이 계속될거라는 장담도 못하는데 같은 소득이라도 가치가 떨어진다면 생활은 현재보다 팍팍해 질 것은 당연하다.
책에서 ‘당신마저 관심 없는 당신의 노후’라는 말이 나온다. 정말 뜨끔했다. 막연한 걱정만 하면서 노후에 생활비가 얼마가 들지, 지금 얼마를 모아둬야 할지에 대한 계산도 안해봤으니 정말 내 노후에 나마저도 관심이 없었다고 밖에 말할 수 없다.
내가 투자를 하려는 이유는 매년 반복되는 막연한 두려움을 없애려는 것이다. 그것이 노후준비와 경제적 자유를 위한 시발점이 될 것이다.

2장. 당신과 돈이 가야 할 방향

당신이 잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법을 찾아내지 못한다면, 당신은 죽을 때까지 일해야만 할 것이다. - 워런 버핏
나의 경우 돈을 버는 방식을 구분할 때는 시간의 직접 투입 여부를, 돈을 쓰는 방식을 구분할 때는 나중에 더 가격이 오를 수 있는 것을 사는지 아닌지를 기준으로 삼는다.
시간과 무관하게 돈을 버는 사람은 어떤가? 오히려 노동자보다 돈은 더 많이 벌면서 시간 역시 많다.
인플레이션을 고려하면 그의 돈 또한 감가상각을 면치 못할 것이다. 현재 대한민국의 저금리 환경에서는 은행의 예금통장 안에 잠든 돈 역시 ‘소비 자산’이다.
투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다.
주식이 아닌 부동산을 택한 이유는 ‘정보 대칭’과 ‘레버리지’ 때문이다.

=> 내 돈이 가야할 방향은 어디인가? 현재 상황에서는 통장 안에 있는 돈도 감가상각을 면치 못한다는 말이 크게 와 닿았다. 운이 좋게도 나는 하루 대부분의 시간을 회사에 투입해야 하는 상황은 아니다. 그렇다면 내가 업무 시간 외에 개인적으로 운용할 수 있는 시간을 투자에 할애한다면 좋은 결과가 있을 수도 있지 않을까? 내 업무와 관련해서도 많은 시간을 투입하지 않고 운용할 수 있는 시스템을 만들고자 해왔다. 부동산 투자에서도 마찬가지로 시스템을 통해 수익을 가속화 하고 확대하고자 하는 것이 내 목표이다.

3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다.
부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다.
무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라.
통상적으로 철도개통 등의 호재는 사람의 심리를 자극해 개통 전에 이미 매매가에 반영되는데, 전세가는 실사용 가치를 의미하기에 선 반영되지 않는 것이다. 개통되고 나서야 그 지하철을 이용할 사람들이 비로소 새로운 임대수요, 즉 실사용수요가 되기 때문이다.
투자 대상의 저평가 여부를 판단한 뒤 매입하고 수익률을 극대화하기 위해 임차인에게 무이자로 전세 보증금을 빌린다. 대신 나는 임차인에게 그에 상응하는 임대 서비스를 제공한다.
내가 매입한 아파트의 가격이 언제 제대로 된 가치를 찾아갈지는 예단하지 않는다. 싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다릴 뿐이다.
잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.
철저히 현재 가치를 볼 때 가격이 저렴한 편인지 아닌지에 집중한다.
미래 기대가치의 실현 여부는 내가 통제할 수 있는 영역이 아니지만, 현재 기준으로 저평가된 것을 매수하면 그것만으로도 수익을 낼 수 있기 때문이다.
‘준비된 자에게 기회가 온다’라는 말은 부동산 투자에 있어서 ‘아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다’라는 의미다.

=> 요약하자면, 성공적인 투자를 위해서 필요한 것은 저평가된 부동산을 알아볼 수 있는 안목, 수익률을 극대화 하기 위한 전세 레버리지, 역전세를 방어할 수 있는 자금이다.
이를 위해서는 우선적으로 아는 지역이 많아야 비교평가가 가능하므로, 앞마당을 늘리기 위해 시간 투입을 많이 해야 한다. 또한 역전세와 같은 리스크를 만났을 때 가치가 있는 부동산을 지키기 위한 마음가짐, 동원할 수 있는 자금력 등을 미리 준비해 놓아야 한다.
[고전이 답했다]에서는 장자의 피리소리 이야기가 나온다. 피리에서 소리가 나기 위해서는 바람과 피리의 구멍이 마주쳐야 하듯이 우리 주변에 있는 기회가 행운이 되려면 준비를 만나야 한다고 한다. 부동산 투자에서 행운을 만나려면 준비를 해둬야 할 것이다. 투자하기 좋은 시점에 자신있게 실행할 수 있도록 아는 지역 늘리기에 열중하겠다.

4장. 성공 투자를 위한 필수 지식

아무리 레버리지를 이용한다고 하더라도, 단기간에 큰돈을 벌 것으로 기대해선 안 된다. 기본적으로 투자금 자체가 적다면 한 가지 사실은 인정해야 한다. 바로 시간이 필요하다는 것 말이다.
주택 전세의 경우 2년마다 재계약이 진행된다. 2년에 한번씩 물가상승분만큼의 현금이 전세금 상승으로 유입된다는 뜻이다.
매수한 자산을 일정 기간이 지난 뒤 매도하여 차익을 실현하지 않아도 수익 일부가 실현되는 것이다.

=> 강의에서 투자자의 유형을 4가지로 구분하였는데 그 중에서 나는 다주택자로서 가치성장 투자를 하는 투자자가 되고 싶다. 부동산을 수시로 사고 파는 것은 생각보다 금전적, 시간적 비용이 많이 들기 때문이다. 가치있는 부동산을 매수하고 계속 보유하는 것은 매도하지 않아도 수익이 실현된다는 점이 매력적이다.

5장. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

<아파트 시장의 흐름>

2008년~ 2012년: 하락기. 상승하던 가격도 임계점에 다다르고 미분양이 늘어남. 분양 물량이 실제 입주 물량이 되면서 수요를 압도. 전세가 하락하고 매매가에도 영향을 미침 → 매매가 하락, 전세가는 하락 혹은 약보합 하다가 공급 물량이 해소되면서 강보합 혹은 상승
2012년 ~ 2014년 : 전세대란. 주택 수요와 공급의 불균형으로 전세가가 매매가를 밀어올림. 그러나 매수세가 적극적으로 살아나지는 않음. 전세 매물은 없고 전세가와 매매가의 차이가 거의 없어 어쩔 수 없이 집을 사는 사람들이 생김. 하락세에 놓인 집값의 지지선이 생김, 반등 준비. 전세 선호 현상이 극에 달하면서 전세가 계속 상승 → 매매가는 하락 혹은 약보합, 전세가는 꾸준히 상승
2014년 ~ 2016년 : 회복기. 시장이 반등함에 따라 건설사들이 분양 시작. 미분양 물건이 소진되고 하방 지지선에 가로막힌 매매가도 조금씩 상승. 신축 아파트 분양가가 상승하면서 구축 아파트 가격이 상승하는 키 맞추기 현상 발생. 본격적인 입주까지 이어지지 않아 공급량이 여전히 부족하고 전세가는 계속 상승 → 매매가와 전세가가 동시에 상승
2017년 ~ 2018년: 부동산 상승에 대한 믿음으로 공급이 지속되고 있어도 가격은 계속 상승. 분양 물량의 입주가 본격화되면서 공급 부족이 어느정도 해소 → 매매가 상승, 전세가 보합 혹은 조금씩 하락
수요가 많을 때 입주가 아닌 분양을 한다. 이 시차가 수급 불균형과 가격의 등락을 일으키는 핵심 요인이 된다.
전국의 권역별로 부동산 시장의 움직임이 모두 다르기에 지금 이 순간에도 투자할 수 있는 곳은 반드시 존재한다.
임장을 했다면 스마트폰으로 지도를 확인하지 않아도 길을 잃지 않고 어디든 찾아갈 수 있는 정도가 되어야 한다고 생각한다.

=> 책에 설명된 아파트 시장의 흐름을 이해하는 것도 쉽지는 않았다. 부동산 사이클은 반복되므로 과거의 흐름을 정리하고 머릿속에 넣어보는 것도 의미있는 일이라고 생각된다.
수요가 많을 때 아파트를 바로 지어 공급할 수 있는 것이 아니라 분양을 시작하므로 실제 입주시기와는 시차가 있고 이것이 가격 등락을 일으키는 핵임 요인이 된다는 것을 새로 알게 되었다.

6장. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

돈은 당신의 간절함이 아닌, 당신의 실력에 담긴다
세상이 당신의 예상대로 흘러가는가? 만약 그렇지 않다면, 지금까지의 입장과 생각만 고수할 게 아니라 그것이 틀린 건 아닐지 고민해 봐야 하지 않을까?
내가 어찌할 수 없는 일이라면, 그것의 옳고 그럼을 따지지 말고 그렇게 된 원인과 과정, 결과를 이해하고 이를 활용해야겠다고 마음먹길 바란다.
그곳을 떠날 수 없다면 정글에서 생존하는 법을 찾아 나서야 한다.
그들은 말한다. 큰 성공을 바라기보다 우선 살아남아야 한다고.
내가 최고의 사람들과 함께할 수 있는 방법은 하나 뿐이다. 내가 먼저 좋은 사람이 되는 것. 여기서 말하는 좋은 사람이란, 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이란 뜻이다.
‘문제의 원인은 애가 아닌 상대에게 있다’ 라는 식의 아마추어 같은 사고를 ‘상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까?’ 고민하는 프로의 태도로 바꾼 것이다.
당신이 혼자 있을 수 있는 시간은 누군가가 만들어준 시간이란 걸 잊어서는 안된다.

=> 지금 나에게 가장 필요한 말을 해준 파트이다. 세상은 내 예상대로 흘러가지 않고 불만도 생기지만 그런 상황에서도 누군가는 돈을 벌고 있다. 그렇다면 나도 돈을 버는 쪽이어야 한다. 내가 왜 정글에 떨어졌을까 불평하고 있지만 말고 생존하는 방법을 찾아야 할 것이다.
생존하는 방법은 꾸준한 공부와 행동, 같이 가는 동료이다. 동료의 중요성을 생각하지는 못했었는데 투자자로서 살아남기 위해 좋은 동료들이 필수 요소라고 한다. 서로 도움이 되는 관계를 위해 나도 동료들을 위해 나눌 수 있는 사람이 되고자 노력해야겠다.
또한 내가 공부할 수 있는 시간, 독서할 수 있는 시간을 가질 수 있는 건 가족들의 이해가 있었기 때문임을 깨달았고, 고마운 마음을 잃지 않고자 한다.

에필로그

알아야 하는데 잘 몰랐던 것, 필요한데 잘하지 못했던 것에 집중했다. 돈을 벌고자 시작한 투자였지만, 어느 순간부터는 투자에 대한 갈망을 갖게 되었다.
그렇게 투자는 내게 꿈이 되었다. 단순히 돈을 벌고자 시작한 일이 전혀 생각해 보지도, 궁금해하지도 않았던 꿈의 의미 또한 내게 깨우쳐준 것이다.
행복과 즐거움, 돈이 하나의 선상에 놓였다.
주변을 도우려 노력하는 과정에서 성장의 즐거움을 느낀다. 성장의 즐거움 끝에 돈이 나를 찾아온다.
좋아하는 것을 찾기 이전에, 필요한 것을 좋아하는 일로 바꿀 수 있을 만큼 매진해 보라고 말이다.

=> 얼마 전 읽었던 [고전이 답했다]에서 다소 추상적이어서 잘 와 닿지 않는 부분들이 이 책을 통해서 구체화되는 느낌이었다. 내가 지금 목표로 하는 투자자의 입장에서 생각하니 더 현실적으로 다가왔다.
‘행위 그 자체가 목적이 된 순간! 이 순간이 바로 몰입이다.’
‘훌쩍 지나간 시간은 인간이 느낄 수 있는 가장 행복한 순간이다.’
‘내 삶을 완성하기 위해서 남을 위해 살라는 말이다.’
'모든 존재는 자신 외 다른 존재에게 이롭기 위해 창조됐다.'
투자에 대한 몰입으로 인한 즐거움,그로 인해 따라오는 수익, 동료를 도우면서 얻는 즐거움, 같이 성장하는 과정 등 구체적으로 내가 나아갈 방향을 알 수 있었다.

2. 적용할 것

- 비교평가를 위해 아는 지역을 많이 늘려야 한다. 올해 안에 앞마당 6개 만들기가 목표이므로 꾸준히 시간투자를 하겠다
- 동료들에게 베풀면서 오래 함께 할 수 있는 관계가 되도록 노력하겠다
- 투자에 대한 당위성을 항상 생각하고 마음이 약해지지 않도록 하겠다
- 많은 시간을 할애할 수 있도록 도와주는 가족에게 감사한 마음을 갖겠다