[열중 43기 24조(2번생은 월급쟁이 부자로 4라보조) 스마일복덩이] 열중 2강 후기 - 전세 이제 무섭지 않다!

안녕하세요. 웃을수록 복이 들어오는 스마일복덩이입니다.

이번 2강에서는 다양한 상황에서 전세를 잘 놓고 매매,전세 계약서 작성하는 방법까지 꼼꼼히 배울 수 있는 시간이었다.

수업 시작으로 현재 전세시장 상황을 알려주시고, 전세셋팅의 유형과 전반적인 프로세스를 알려주셨다. 일반적인 전세와

전세낀 물건이나 주인전세 물건 등에 대해서도 알려주시면서 부동산 시장과 투자하는 개인 상황에 따라 유리한 전세셋팅이 있다는 것도 알려주셔서 다음에 내가 물건을 사서 전세를 놓을 때 단순히 가격만 보는 것이 아니라 시장과 사람을 두루 살펴야 한다는 것까지 알게 되었다. 

첫번째 현재 전세시장 분위기

• 2024년 12월 대출이후, 수도권 전세매물은 증가 했지만 입주진행 중 지역을 제외하고 다시 감소세. 지방의 경우 공급이 마무리되는 지역은 매물 감소
• 서울 전세시장은 보합이며 상급지(강남,서초,용산), 학군지(양천,광진,노원) 등은 전세가 상승하고, 외각지역(강북,도봉,은평 )공급이 많은 지역(강동, 송파) 광명인근지역 은 전세가 하락
• 지방의 경우 공급이 줄어든 지역 중심이 빠르게 전세회복하며(특히 울산) 전세회복에 비해 매매회복 더딘시장도 모니터링 필요

 현재 관망세로 인한 매매거래가 감소하여 매수자에게 유리한 시장이며, 매수심리위축 + 공급부족으로 인한 전세가 상승으로 전세 레버리지 투자자에게 기회의 시장이라는 것을 알게 되었다

두번째 전세셋팅과 프로세스

• 투자는 집을 사는 행위가 끝이 아니라 전세세팅을 하고 마무리 및 관리하는 것이 중요하며, 집을 사고 나면 어떤 과정이 발생할지 예측하고 대응하는 것이 중요

• 현재 시장에서 대출규제는 집값 상승을 멈추고 투자할 시간을 벌어 주고, 현재 대출규제를 완화하여 어려움이 줄어듬

  전세낀 물건과 주인전세 물건은 공급이 많은 지역, 잔금리스크가 있는 투자자, 등 특징을 정리하면 조금 더 좋은 물건을 찾을 수 있음

   

세번째 내 물건 1등 만들기

• 적정 전세가를 알아야 감당할 수 있는 투자를 선택하고 매수 후에는 빠르고 안전하게 투자를 완성할 수 있다는 것을 배웠다

• 적정 전세가 3단계: 단지- 생활권- 공급 

  단지 내에서 적절한 가격인지/ 생활권 내 가격흐름을 같이 하는 단지들과 비교해도 적절한 가격인지/ 공급되는 신축단지와 비교해도 적절한 가격인지 확인이 중요

• 매수후 전세 세팅에 따라 총투자금이 달라지고 투자금은 수익률과 다음투자시기를 결정함

   

네번째 리스크 줄이는 임대기간 설정

• 3가지 체크: 공급, 수요, 포트폴리오

  공급물량의 규모,시기,상세위치를 확인하여 영향권 범위 가늠/ 본인이 투자하는 지역, 단지, 평형의 수요를 아는게 중요/ 보유 주택수가 늘어날 수록 임대 포트폴리오로 재계약시기 분산 필요

• 임대만료일은 투자자 본인이 조절할수 있는 영역이며, 한순간의 선택이 큰 리스크를 좌우함

   

다섯번째 계약단계 전세세팅

• 매수결정 전 등기부등본을 통해 권리상 하자를 체크하고 매매/ 임대계약서 꼼꼼한 확인, 특약에 불리한 내용 체크
• 투자에 대한 책임은 스스로 몫이며 지체되는 시간은 돈이다. 실제거래는 계약이라는 법률행위를 통해 이루어짐

이 강의에서 양파링님의 노하우를 간접적으로 경험할 수 있었으며, 계약관련 내용을 실무중심으로 쉽고 이해하기 편하게 정리해 주셔서 나중에 계약시 적용할 수 있을 것 같다.

또한 임대리스크 줄이는 법으로 안좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 알 수 있다는 말에 나 자신을 반성하게 되었다. 아직 

앞마당도 1개인 상황에서 한번갈때 제대로 가자라는 생각으로 임장에 임해야 겠다.

‘스스로 선택한 과정에 확신이 있어서 역전세 등 시장상황에 흔들리지 않고 물건을 지켜낼 수 있음’ 이 말에 격한 공감을 하고 독- 강- 임-투 4가지를 성실하게 해야겠다는 생각이 든다.