[재테기 5기 13조 스캇K] 3주차 강의 후기 - 질문의 중요성

좋은 강의 감사합니다. 

부동산 세금 때문에 다주택자를 포기하고 놓아버렸는데, 

전세금이 나에게 돈을 벌어주는 직원인 줄 모르고, 세금이 무서워서 더 많은 금액을 버렸던 자신이 후회되네요.  

어디서 주워들은 기사말고, 정확히 알 수 있는 월부에 질문하며 나아가겠습니다.

월부 오기 전, 투자한  0호기 아파트가 도시형.이라,, 구매가보다 하락이 된 지금 

매도가 안되어 어떻게 처리할지에 대한 고민이 있는데, 질문하기 부끄러워서 자세하게 말한 적이 없었네요. 

꼭 자세히 질문하고 해결해서 마음 편안한 투자 생활을 이어나가겠습니다.

월부가 사람을 부지런하게 만들고, 저에게 좋은 영향을 주고 있습니다.

길게 10년을 생각해서 좋은 장작을 쌓아가겠습니다.

10년안에 지금의 권유디님보다 부자가 되어 꼭 만나겠습니다!

감사합니다.

[필수 부동산 투자 상식과 기본용어, 세금 알아보기]

1. 본 것

생존용어 > 실거래가, 호가

투자용어 > 입주물량, 전세가율, 매매, 레버리지

아직 서울전세가율 50%대, 대세 상승장대는 60% 아직 시간있다

세금

6년 보유세금 : 1주택 취득세 : 1.1% + 보유세 <  시세차익 6.8억 

여행에는 수고로움과 돈 쓰면서 왜 부동산투자에는 아까울까? → 즐거움

세금을 내더라도 세금보다 조금 더 벌 수 있지 않을까?

2. 느낀 것

조급하지 말자, 아직 50% 대 전세가다.

세금 때매 다주택자 안할 이유 없네, 세금 < 수익 이면 할만하네?

6천만원을 세금 3백만원때매 안벌래? 

실패한 투자가 있다면 그때의  실력일 뿐이다.  앞으로 잘하면 된다.

3. 적용할 것

세금 무서워하지말고 나아가자. 

한번에 서울사서 성공할 수 없으니, 차근히 해나가자

[초보자가 안정적으로 할 수 있는 부동산 투자는?]

1. 본 것

전세가는 세금을 안낸다.

2년마다 전세금만큼 나에게 돈을 벌어주는 직원이 생긴다.

내가 서울에 작은 갭으로 할 수 있는 시기를 놓쳤다면?? 

경기도, 타지역에 다른 곳에도 할 수 있는 기회가 있고, 거기서도 꾸준히 전세로 수익이 생길 수 있다.

시세차익 부동산엔 대출 있으면 세입자  안들어 온다.

수익형 - 오피스텔 > 당장 현금이 필요한 은퇴앞둔분

시세차익 부동산 > 오래걸리기 때문에 은퇴가 늦지만 나중에 큰수익을 볼 사람 

아파트는 대체재가 없다

자본주의에서는 화폐가치가 떨어지니까 월급, 아파트 가격도 오를 수 밖에 없다

오르는게 아닌 화폐가치 하락때문이다! 

잘못투자하면 앞에서 좋고, 뒤로 깨진다.(시세하락)

2. 느낀 것

내가 은행이 되는 느낌이네,, 받은 전세금을 그냥 두는게 아닌,, 다른 직원을 또 뽑자.

전세가 수익이라는 생각을 안해봤네, 세금을 안내는 수익! 

시세차익 작아도 수익이다. 내가 월급으론 못 모으는! 

3. 적용할 것

지금 1주택이 과연 전세흐름? 시세차익을 줄 것인가? → 분석하자

지금이라도 손절하는게 맞을거 같은데, 문의하자

[내집마련 VS 부동산 투자 특징과 장단점]

1. 본것

매매 < 경매 < 공매 난이도 차이 

향후 10년 월급받고 현금흐름 가능한 사람은 수익형 부동산!

실거주 vs 투자 차이

자산증식 vs 거주 안정성 ! 

온도를 서서히 높여야 한다, 한번에 바뀌려고 하면 안되지 않을까?

주변에 걱정되서 하는 말은 유치원생이 하는 말이다. 

지방은 수익률 200% 면 팔아라.

그 지역을 알아야 비교할 수 있다. 후회하지만 그럼에도 했다. 

어렵게 모은돈 쉽게 놓지마라.

일단 물어봐라. 묻는 걸 어려워 하지 마라. 

2. 느낀 것

당장 2룸 → 구축 아파트 실거주도 힘들어 하는데, 난 뭐가 맞을까? 

걱정하는 사람들의 말을 반발하지 말고, 천천히 결과로 보여주자.

실거주가 투자보다 더 중요한 분들이다. 

내 지방투자가 100% 에서 팔았지만, 그땐 실력이 없었다. 

금리고 뭐고 생각하지말고, 지역의 가격을 파악해놓아야한다.

후회하지말고, 행동을 안하면 아무것도 없다.

3. 적용할 것

3천만원 모아라

후회하더라도 행동하고, 실력을 계속 쌓자 

멘토님들께 현재 1주택을 어떻게 해야할지 문의해보자. 

[부동산 투자로 돈 버는 과정과 체크리스트]

1. 본 것

땅의 가치 vs 건물의 가치 

수도권 > 교통 - 강남까지 소요시간

지방 > 학군 + 광역시는 교통(대구/부산)

+ 공통적으로 환경 (아파트 몰려있는 것)

건물의가치 > 연식, 브랜드, 커뮤니티, 구조

가치가 같다면 누가 더 싸지? vs 가격이 같다면 누가 더 가치가 높지?

눌릴때 서울과 아닌곳의 가격이 똑같이 눌릴때가 있다

시기에 상관없이 항상 투자 기회가 있다.

<투자시 리스크>

잔금 리스크 > 전후 3개월내 피할것 , 욕심부리지 않는 전세가

역전세 리스크 > 인구이동 TOP3지역 확인, 공급물량, 입주시점 파악

호갱ㄴㄴ > 인구 클릭 > TOOP3 인구 확인, 전세만기시 2년 +3개월 후 확인

> 부동산 지인 > 수요/입주 클릭 > 신용/마통 으로 전세금 채워야 할 수 있겠다 생각

현재 27년 이후 수도권 공급 없음 >< 전세만기 걱정하지 마라 

가계약금 넣기전 모든 협상을 해놓는다. 갑/을 이 바뀐다. 

잔금은 평일 오전! > 법무사가 등기소가서 모든 처리 할수있게

매매가 보다 전세가! > 은행/물가 때문 > 10년후에  집들이 없다면??? 

임차인 퇴거 의사 4개월 전 의사를 확인 

> 새로운 임차인 전입날짜 확정 후 기존 임차인 퇴거날짜 결정요청

2. 느낀 것

서울을 못산다는 생각에 등안시했네,, 

마음을 먹었나? 시기를 못잡았다는 생각에 포기했었다.

시기 신경 쓰지 말고 어제보다 더 많이 알아야 한다.

가계약금 넣기 전 모든 협상을 안했다… 정신차려

부동산만 생각하지 말고, 자본주의를 생각해라. 

임차인 응대를 잘못했다, 다시 확인하자.

세금보다 수익률이다. 주식, 예금보다 높은 차익을 가자. 여유를 가져라

3. 적용할 것

대세 상승장이 펼쳐지기 전에 지금 앞마당 늘려두자

가계약금 넣기 전에 모든 협상한다. 꼭 기억하자! 

부동산에 확인 > 임차인 연락 다시 할 것 > 이사날짜! 

[초보가 부동산 투자로 목표를 이루는 법]

1. 본 것

같은 시기에 어떤 선택을 하는지 따라 인생이 달라진다. 

부동산 좋은 시기다.

가정은 빈도보다 강도를 생각하자. 옆에 멀뚱히 있는 게 아닌, 임팩트 있게! 

경제기사 : what/how/why?

독서의 중요성 강조, 본깨적 을 해야한다. 한달에  2권

적용할 점이 실제로  이어졌는지 피드백을 해서 개선한다.

질문이 너무 어렵다, 하지만 시간을 줄여라

2. 느낀 것

나는 성공한 기버가 되고 싶다. 포기하고 싶을때 잡아주는!

독서는 삶이 달라진다. 

대기업의 스타일에서 내가 해보고 질문하는 것만 생각했다, 

그러면 질문까지 오래걸린다 돌아간다. 여긴 회사가 아니다! 

3. 적용할 것

독서 1달에 2권 꼭 하자 + 피드백 하자!

질문이 생겼을 때 솔직하게 바로 얘기하자. 시간을 줄이자!  

[잃지 않는 부동산 고르는 기준과 현장 임장하는 법]

1. 본 것

오를 것 같은 싼 걸 사놓고 즐겁게 기다린다.

전세가가 올라오면 그때부터 무한대 수익

싼 부동산을 사두고 기다렸더니 가격이 올랐다.

싸지않은 것 X, 오를 것 같은 것X

투자금이 적은 것X, 매매가가 싼 것 

그날이 와야 부자가 된다. 장작을 쌓아라. 

"이 단지에 더 살고 싶어 " 라는 느낌을 주는 곳이 좋

지역임장 > 지역을 알기 위해 상업지역을 꼭 가라

사전준비 > 지역임장 = 분위기 임장 > 단지 임장 > 매물임장

1) 지역선정 

부동산 지인 > 지역분석 → 매-전 평균가격 알 수 있음 

시세표에 가격 입력! > 매-전 차이 ‘종잣돈+1억’ 에 해당하는 지역 찾기!

<가이드>

종자돈 1억이하 - 광역시

종자돈 1억이상 -강남역 1시간 이내 경기도 

종자돈 2억이상 -강남역 1시간 이내 경기도  + 서울

2) 동선구상

  a) 지역위치 

     - 카카오맵 구를 검색 > 지적편집도 > 상업지역 > 지하철역 위치파악

  b) 동선그리기

     - 카카오맵 > 3가지 지점지나게 > 큰길 > 출발&끝 동일하게 > 쉬면서 

  c) 임장 진

    - 핵심 체크리스트 확인 > 환경, 교통

  d) 임장 정리 : 임장보고서

    - 각 문구들을 이어주면 보고서가 됨 > 순위를 매겨라 > 조원과 토론

  e) 시세 

    - 6개월 미만 : 가장 좋은단지 집중

    - 6개월 ~1년 : 모든 동네 3개단지 이상

    - 1년 이상 : 모든 단지 

매매가 4층 이상만 봐라 

전세 최저가 상관없이 최저가 , 월별 단지 시세 입력

지방은 수익률 200% 되면 뒤도보지 말고 떠나라. 그리고 수도권 향해 가라 

2. 느낀 것

실준반에서 배운 것이 도움이 많이 되었구나. 

지난달과 다른 내가 느껴진다.

매-전 종잣돈+1억 평균가 를 찾는 방식은 몰랐다. 

완벽하게 만드려고 하지마라, 일단 완료해라 

수지구 행동하다 마무리 못지은게 아쉽다. 언젠가 하리

3. 적용할 것

분당을 지역임장의 기준으로 보자

분당 중 판교, 수내/서현/정자 순으로 만들어보자

시세지도 만들고 월 1회 만들다 보면 기회 온다

[내가 살 집 안전하고 저렴하게 잘 구하는 법]

1. 본 것

living 할 구할 떄 

1) 예산확인

금융감독원 전세자금 대출 > 네이버 전세자금대출 이자계산기 검색으로 해결

월 상환금액이 월저축액 50% 이하가 되도록 조정

2) 후보지 선정 

대중교통으로 접근 가능한 곳을 우선 > 나중에 나갈때를 위해

→ 여기까진 손품 

3) 부동산 

바로 예약하지않는다! 같은 방법으로 더 파악한다 

4) 주변환경 파악 

편의시설 > 이동 안정성(유흥) > 평지, 언덕

5) 계약 

등기부등본 > 갑구 내용없는 집 > 평일 오전계약 > 즉시 전입/확정일자

등기에서 살아있는 근저당 채권최고액을 파악하면됨

전세는 아파트만 거주

빌라/오피스텔은 월세만 거주

임대사업자 물건 > 1년 5% 인상, 시세보다 저렴

2. 느낀 것

나 호구였구나 ㅋㅋㅋ 월/전세집 쇼핑하듯이 사왔네 

나는 참 좋은 임대인이었구나.. 호구네.. 

거주는 월세가 나중에 속 편하겠다.

3. 적용할 것

거주할 월세를 순서에 맞춰서 구하자. 

예산부터 +조건 맞춰서 구하자.