< 재테크 초보를 위한 부동산으로 돈 버는 법 >

한 번으로 끝내는 부동산 용어 및 상식

< 부동산 용어 - 생존용어 >

 *전용면적 외우기!* 

< 부동산 용어 - 투자용어 >

 *이번 강의에서 배울 것 = 레버리지 전략* 

예) 집값 7억= 내돈 2억 + 주택담보대출(은행) or 전세입자 5억

 *서울 기준 LTV 비율* 

- 강남, 서초, 송파, 용산 50% 대출O

- 그 외 지역 70% 대출O

 *DSR 계산법 예시* 

< 상황 >

1년 주택담보대출 1,500만 원 갚아야 함 / 신용대출 1억 받음(5%이자) / 연소득 5천만 원

< DSR(5년 원금 상환)↓ >

예) 1,500만 원(주담대) + 500만 원(5%이자) + 2,000만 원(신용대출 1억, 5년 상환 나눈 금액) = 4,000만 원

5,000만 원(연소득) / 4,000만 원 = DSR 80%

*2025년 기준 DSR 40%이상 대출 제한(신용대출, 주택담보대출이 안 나올 수 있음)

그러므로 자신의 DSR이 몇%인지 확인해야한다.

(네이버서 DSR 계산기 치면 나옴)

 *연면적* 

1년 주택담보대출 1,500만 원 갚아야 함 / 신용대출 1억 받음(5%이자) / 연소득 5천만 원

연면적이 작다 = 층이 낮다.

 *용적율, 대지지분* 

용적율 계산법: 4층 아파트 기준, 연면적 100평/땅 100평*100=100%

대지지분 계산법: 10세대 기준, 연면적 100평/세대수 10=10평

용적율 낮고, 대지지분이 높을수록 재건축이 활발하게 진행될 확률이 높다.

 *전세가율* 

서울수도권 전세가율이 높아지면 상승장이 올 수도 있겠구나가 판단!

2025년 수도권 시장 상황 = 시장 평균보다 전세가율이 낮다.

< 부동산 투자 상식 - 세금 >

나에게 꼭 맞는 부동산 투자의 종류

< 부동산 투자 - 투자대상별 >

<다시 한 번 레버리지 예시>

예) 매물: 월부 아파트 매매 7억 / 전세 5억

내돈 2억 + 전세입자 돈 5억 = 매매가 7억

결론: 전세입자 돈으로 집을 살 수 있다.

<시세차익 부동산 핵심>

가격 같을 때 더 좋은단지, 투자금이 적은 단지를 매수해놓고

이 부동산이 오를 때까지 기다리면서 전세 현금흐름을 발생시킨다.

*수익형은 노년이나 은퇴가 얼마 남지 않은 사람들이 하기 괜찮을 것 같음.

*시세차익형은 10년 정도 보유하면서 기다릴 수 있는 사람들이 맞을 것 같음.

“매매는 쉽고 경매는 어렵다”

*경매 / 공매는 한채 낙찰 받는데 3~4달 투자된다.

“부동산 거래 경험이 많지 않은 재테크 초보자에게는 아파트 투자가 유리하다”

부동산 투자로 돈 불리는 방법

< 부동산 투자 - 투자대상별 >

“지방은 수익율 200%되면 뒤도돌아보지말고 팔아라.”

< 부동산 투자 - 돈버는 과정 >

1. 투자 대상선택 및 결정

<투자 하기 위해 꼭 알아야 할 요소>

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‘가치가 비슷한데 뭐가 더 싼지?’

‘가격이 비슷한데 뭐다 더 가치있지?’

‘내가 정한 이 지역과 이 집이 최선일까?’

위 질문을 하면서 놓친게 없는지 확인 작업하면서 최선의 투자가 이게 맞는지 검증해야한다.

(머리는 차갑게, 가슴은 뜨겁게 감정이 아닌 냉철히 판단!)

<투자 하기 위해 꼭 알아야 할 요소 - 가격>

(많은 지역을 알아두면 좋다.)

경기도 안양시 동안구 비산동
샛별마을 한양3단지(연식 93년, 전용 59m2)

VS

경기도 부천시 원미구 중동
포도마을삼보영남(연식 94년, 전용 59m2)

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비슷한 연식이라 건물의 가치는 비슷하니 땅의 가치를 비교해보자.

  "과연 안양이 최선일까?  

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<투자 하기 위해 꼭 알아야 할 요소 - 최선>

경기도 안양시 동안구 비산동
샛별마을 한양3단지(연식 93년, 전용 59m2)

VS

서울시 성동구 응봉동
응봉신동아(연식 96년, 전용 59m2)

2. 계약 및 잔금

<투자 하기 위해 꼭 알아야 할 요소 - 계약 프로세스> 
*아래 3가지 방식 중 하나로 우리는 계약을 하게 될 것이다.

예) 1. 월부아파트 매매 3억 / 전세 2.5억

새로운 세입자를 구할 때

예) 매매 본계약 25년 2월에 했다면, 잔금 기간은 3개월 정도 잡는다.
25년 5월까지 전세입자(임차인)를 받아야 한다.

4월 10일에 임차인을 구했다면 전세계약금 2,500만 원(2.5억 10%)을 임차인이 나(매수인)에게 준다.
잔금때 5월 5일에 임차인이 나머지 전세잔금(2.25억(2.5억-2,500만 원))을 줘야 한다.

매도자에게 줄 돈(2.7억(3억-3,000만 원))은 임차인에게 받은 2.5억에

내 돈 2,000만 원 얹어서 주면 매매를 할 수 있다.

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예) 2. 주인 → 임차 아파트 매매 3억 / 전세 2.5억  *하루에 잔금까지 다 끝냄

주인전세계약: 새로운 세입자를 구하지 않아도 되는 좋은 전략.

이사가기 싫거나, 청약 등을 준비하고 싶을 때 집주인이 임차인으로 내려가면 무주택자가 되면서 리스크를 줄일 수 있다.

예) 5월 5일 잔금날까지 세입자를 못 구하면 매도자에게 2.7억을 줘야한다.
그럴경우 은행에서 주택담보대출을 받아서 잔금을 매도자에게 일단 주고 집은 공실로 비워둔 후
세입자를 받아야 되는 잔금 리스크를 경험할 수 있는데 이 주인전세계약은 그 리스크를 대응할 수 있다.

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예) 3. 승계아파트 매매 3억 / 전세 2.5억  *기존 임차인이 주인만 바뀌는 계약

집주인이 바뀌면 전세계약을 다시 안해도 된다.

이유: 매도자와 계약 시 특약에 ‘기존 계약된 전세계약을 그대로 승계한다.’ 는
문구를 넣기 때문에 기존 전세계약서를 그대로 승계 해도 임대인이 될 수 있다.

잔금을 치지 않아도 되니 리스크를 줄일 수 있다.

/

 “돈을 버는 것 보다 잃지 않는 것이 더 중요!” 

감당하지 못하는 투자는 진행하지 않아야 함!!

<투자 하기 위해 꼭 알아야 할 요소 - 잔금 리스크> 

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<투자 하기 위해 꼭 알아야 할 요소 - 역전세 리스크> 

<호갱노노 사용방법>

예) 경기도 하남시 망월동 미사강변골든센트로(5호선 미사역, 전용 84m2)

22년 6월 매매 11 / 전 6.25

22년 7월 매매 9 / 전 5.9

하남 지역의 인구를 누른다 → 하남에서 인구를 가장 많이 주고받는 TOP3(원이 가장 큰)를 찾는다

TOP3 = 1. 송파구 / 2. 강동구 / 3. 남양주시

*빨강색: 그 지역에서 나가는 인구가 많은 것

*파랑색: 다른 지역에서 들어오는 인구가 많은 것

(전출전입 인구보다 인구 규모가 중요하다.)

22.7 하남시에 투자하여 22.10 내에 잔금 진행할 경우

24.7~25.1 TOP3 지역에 입주물량이 있는지 파악

(22.7~22.10 내에 전세입자를 구해 전세계약을 하면 2년 후인 24.7~24.10쯤 만기일테지만

3개월 더 여유를 두고 공급물량을 봐야하니 25.1까지 TOP3 지역 입주물량을 봐야하는 것임)

<부동산지인 사용방법>

예) 경기도 하남시 망월동 미사강변골든센트로(5호선 미사역, 전용 84m2)

22년 6월 매매 11 / 전 6.25

22년 7월 매매 9 / 전 5.9

수요/입주 클릭 → 지역 선택 버튼에 하남 + TOP3 지역을 하나씩 클릭해서 본다.

→ 기간은 24.7~25.1(전세만기 시기) 셋팅 후 검색 → 입주물량과 세대수를 본다

전세 만기 3개월 후까지의 기간동안 5천세대 이상 입주가 있는 물량이면

신용대출을 쓸 수도 있다는 생각을 가져야한다.

전세가가 내려갈 수 있기 때문에 마이너스 통장, 지인에게 돈을 빌릴 수도 있다는 생각을 가져가야한다.

하지만 5천 세대보다 2배면 계약을 안 하는게 낫다. 리스크가 크기 때문에

"현시점에서 전세가를 올리지 말라는 정책이 나오지 않는 한

지금 수도권을 계약한다면 역전세를 경험할 일은 없으니 걱정마라."

(공급 물량이 부족하기 때문에 전세가 낮아질 일은 없다.)

<리스크를 감당할 수 있는 기준>

전세가가 7억이면 2년 뒤에 7천만 원(전세가 10%, 마이너스 통장 포함)유동할 수 있는 환경을 만들어 놔야한다.

<투자 하기 위해 꼭 알아야 할 요소 - 계약 및 잔금시 체크포인트> 

1. 거래금액은 조정될 수 있기 때문에 협상을 시도해본다.

네이버 부동산에서 매매할 집이 5억이라면 협상을 통해 4.9억 4.8억으로 될 수 있으니

“4.8억에 해주시면 가계약금 바로 쏘겠다.” 등 협상을 해보자.

2. 가계약금 입금 전 계약서 내용을 부동산 사장님과 사전에 확정한다.

가계약금을 넣기 전에 계약서에 반영할 특약, 조건 등을 사전에 부동산 사장님과 문자로 남겨 놓는게 좋다.

3. 예의를 갖추되 지나치게 저자세일 필요는 없다.

적당한 선에서 비즈니스적으로 대하면 된다.

4. 부동산 수수료(복비)는 잔금시 지급하되, 깎지 않는다.

집을 매수하면 세입자를 2~3번 바꾸면서 현금흐름이 생기는데 처음에 복비를 깎으면 나는 복비 깎은 사람이라 우선순위에서 멀어진다.

5. 잔금은 평일 오전에 진행한다.

평일 오후에 잔금를 치루면 매도자가 도장을 안 가져오던, 계좌이체 한도가 안 되거나, 법무사 어디가고, 등기소 시간 늦고,
집주인이 다른 대출을 일으키거나 등등의 돌발상황을 대응해야한다. 
*법무사가 원활하게 등기소에 가서 소유권 이전 신청을 할 수 있게 하기 위함.

3. 투자금 회수 *전세가를 올려받아 전세가가 매매가를 추월한다는 개념

예) 서울시 성동구 응봉동 응봉신동아(96년식 전용 59m2)

“21년에 사서 23년에 역전세가 되었다 해도 어차피 오를거니 가지고 있으면서 다른 곳을 투자해야한다.”

 10년 버티자!! 

<투자 하기 위해 꼭 알아야 할 요소 - 임차인 퇴거시 체크포인트> 

1. 전세 만기 4개월 전 임차인 퇴거 의사를 확인한다.

전세 만기가 27.2이면 26.10월쯤 나갈거냐고 물어본다.

2. 새로운 임차인 전입날짜 확정 후 기존 임차인 퇴거 날짜 결정 요청한다.

임차인에게 미리 나가지 말고 새로운 세입자가 날짜 확정 후 전세 잔금을 드릴 수 있다고 정중히 말한다.

<투자 하기 위해 꼭 알아야 할 요소 - 전세 재계약시 체크포인트> 

1. 전세 만기 4개월 전 임차인 퇴거 의사를 확인한다.

2. 우편 or 부동산 대필로 재계약서를 작성한다.

4. 매도
 

예) 서울시 성동구 응봉동 응봉신동아(96년식 전용 59m2)

상황별 부동산 투자 방향성

‘싼 부동산을 사두고 기다리면 잃지 않고 부자가 된다.’

‘싸지 않은 것, 오를 것 같은 것은 쳐다보지 않는다.’

<임장 사전준비>

• 일반지도(네이버지도, 카카오맵)에 지적편집도을 통해 현장 가기 전 지역과 단지 분위기를 파악한다.
• 그 중 상업지역(분홍색)과 공업지역(파랑색)을 확인한다.
• 상업지역의 분위기를 보면 주거지역 분위기도 대략 알 수 있다.
• 사전준비를 하고 현장에 가면 지역을 파악하러 가는 것이 아닌 확인하러 가는 것이다.

<지역 임장>

지역 선정

1. 부동산지인 접속 → 지역/아파트 → 지역분석 카테고리 클릭 → 엑셀 시트에 지역, 매매, 전세값 넣는다.

2. 예산에 맞는 지역 선정 → 시세표에서 ‘매-전’이 ‘종잣돈 + 1억’에 해당하는 지역 찾기

*예: 종잣돈 5,000만 원 + 1억 = 1억 5,000만 원 미만 지역 찾기

*1억을 더하는 이유: 투자금이 많이 드는 지역, 평당 매매가가 비싼 지역 좋은 지역일 확률이 높기 때문에 좋은 지역에서 차례대로 내려오면서 기회를 찾는다는 취지.

<핵심 체크리스트>

부동산 투자자로 부자되는 과정

집 잘 구하는 법

<계약>

‘갑구’에 가압류, 가능기 등 ‘가’뭐시기가 있으면 걸러라.

마지막 페이지, 열람일시(최근) 확인!

<전세사기 예방하는 방법>