[열반스쿨 중급반 43기 89조 진디] 비교평가의 고수되는 법 ! _ 식빵파파 선생님

배운점 & 인상 깊었던점

• 비교평가 전, 분위기를 먼저 파악하고 유리한 투자법을 써라
  <분위기 진단법>
  1.  인터넷,뉴스로 확인
  2. 실제 현장확인 ( kb엑셀통계 / 전화임장 / 매물개수 )

  
  *상대적 저평가 : 비싼곳은 여전히 비싸고, 싼곳은 여전히 싼상태 → 싼것중, 좋은것을 골라라! 
  *절대적 저평가 : 전체적 하락 후 가격변동X, 전체적 싼상태 → 그냥 가장 좋은 것을 골라라! 
  ( 매물 개수를 볼 때, 개수가 적으면 사람들이 선호하는 곳, 개수가 많으면 상대적으로 비선호 하는곳)
   

• 비교평가 3단계 프로세스
  1. 시장에 맞는 투자 우선순위 확인 (상대적 저평가 or 절대적 저평가)
  2. 비교 평가를 통한 가치판단
  3. 투자 의사 결정

• 매물임장 후 단지내에서 1등 뽑기
  1. 가격이 싼가? → 가격순 넘버링
  2. 조건,상태가 좋은가? → 수리상태(안좋으면 전세안나감) → 수리비포함 매매가를 측정하여 다시 가격순 넘버링
  3. 투자금이 적은가? → 월세꼈는지,전세꼈는지 등에 따라 투자금이 달라짐 
  4. 감당 가능한가? 
  ( 중요한 것 : "수리비포함 매매가격 + 계약형태(월세,전세낀)" )
  + 선택이 어렵다면, 생각하라.
     “ 나라면 어디에 살고싶을까 ? ” 
   

• 당장 투자하지 못한다 하더라도
  비교평가하여 물건을 골라놓고 꾸준히 시세트레킹을 해라.
  시세는 구름같다.
  전세는 계단의 형태로 훅 훅 오르기 때문에 투자금이 적어지는 시점이 있다.

   

• 지방 투자에서의 중요 초점
  1. 신축(연식)
  2. 전고점 -20%
  * 지방 비교평가에서 교통은 ‘도심접근성’ 그리고 자차기준
                                   환경은 아파트브랜드,세대수,커뮤니티,조경,동간 간격 

• 부동산 투자자로 성장하기위한 2가지
  1.  기준 : 싸게사서 비싸게 판다. 내가 좋아하는 것이 아닌 싼 것을 투자한다.
  2. 시간 : 아는지역, 아는단지를 만드는 최소한의 시간이 있어야 투자자로 성장할 수 있다.
  * 비교평가로 조금이라도 싸게 사는 것, 매우 중요하다
     왜냐?
     그만큼의 안전마진을 더 확보할 수 있고 → 그만큼 리스크상황에서 버틸 수 있는 힘이 생긴다. → 
     최대한의 이득을 볼 수 있는 그때 까지 가져갈 수가 있다. 
   
• 독서 후기 작성시 가장 중요한 부분은 적용할 부분작성이다. 
  → 아주 작은 것이라도 이것을 가져가는 것이 중요. 

인상 깊었던점

식빵파파님의 강의는 이것은 과연 1:1 강의인가.. 싶을정도로 알아서 나의 마음을 읽고
“너 표정보니까 지금 이런생각들지~? 그럴수 있어, 자 이럴땐" 하며 궁금증을 시원하게 긁어주시는 강의였다.

굳이 질문 하지 않아도 알아서 중간중간 해답을 내려주시는 척척박사님!

강의를 들을 땐 쉽고, 아 저렇게 하면되겠군 
하지만, 실질적으로 혼자 하려고 하면 막막해지는,,, 그런마음을 잘 이해하시고
최대한으로 구석구석까지 채워주시려 했던 마음이 인상깊었습니다. 

적용해보고 싶은 점

• 비교평가 전 KB엑셀 통계를 확인하여 전반적인 흐름 파악하기.
  →실질적으로 활용할 수 있는 인사이트를 주셔서 좋았습니다. 

   

• 넘버링을 통한 팩트 체크 선택 ! (내가 좋아하는 것이 아닌 싼것 고르기)
  * 비교평가를 할 때에, 가격순 넘버링을 하고 가치순 넘버링을 하여
     가치가 가장 높은 순위와 가격이 가장 낮은 넘버를 매칭하여 선택하기.
  * 매물 임장 후 단지내 1등뽑기 에서도
     가격순넘버링 - 수리비포함 가격 넘버링 

   

• 앞마당이 많은 사람은 절대 이길 수 없다
  한정된 앞마당에서는 더욱 싼것,더욱 좋은것 베스트를 고르에 한계가 있으므로
  바쁘더라도 한달에 한곳 이상 앞마당 만들기.

• 골라낸 단지 시세트레킹하기 

  당장 사지 못하더라도 시세트레킹하는 습관을 만들 것