배운점 & 인상 깊었던점
비교평가 전, 분위기를 먼저 파악하고 유리한 투자법을 써라
<분위기 진단법>
1. 인터넷,뉴스로 확인
2. 실제 현장확인 ( kb엑셀통계 / 전화임장 / 매물개수 )
*상대적 저평가 : 비싼곳은 여전히 비싸고, 싼곳은 여전히 싼상태 → 싼것중, 좋은것을 골라라!
*절대적 저평가 : 전체적 하락 후 가격변동X, 전체적 싼상태 → 그냥 가장 좋은 것을 골라라!
( 매물 개수를 볼 때, 개수가 적으면 사람들이 선호하는 곳, 개수가 많으면 상대적으로 비선호 하는곳)
- 비교평가 3단계 프로세스
1. 시장에 맞는 투자 우선순위 확인 (상대적 저평가 or 절대적 저평가)
2. 비교 평가를 통한 가치판단
3. 투자 의사 결정
- 매물임장 후 단지내에서 1등 뽑기
1. 가격이 싼가? → 가격순 넘버링
2. 조건,상태가 좋은가? → 수리상태(안좋으면 전세안나감) → 수리비포함 매매가를 측정하여 다시 가격순 넘버링
3. 투자금이 적은가? → 월세꼈는지,전세꼈는지 등에 따라 투자금이 달라짐
4. 감당 가능한가?
( 중요한 것 : "수리비포함 매매가격 + 계약형태(월세,전세낀)" )
+ 선택이 어렵다면, 생각하라.
“ 나라면 어디에 살고싶을까 ? ”
당장 투자하지 못한다 하더라도
비교평가하여 물건을 골라놓고 꾸준히 시세트레킹을 해라.
시세는 구름같다.
전세는 계단의 형태로 훅 훅 오르기 때문에 투자금이 적어지는 시점이 있다.- 지방 투자에서의 중요 초점
1. 신축(연식)
2. 전고점 -20%
* 지방 비교평가에서 교통은 ‘도심접근성’ 그리고 자차기준
환경은 아파트브랜드,세대수,커뮤니티,조경,동간 간격
- 부동산 투자자로 성장하기위한 2가지
1. 기준 : 싸게사서 비싸게 판다. 내가 좋아하는 것이 아닌 싼 것을 투자한다.
2. 시간 : 아는지역, 아는단지를 만드는 최소한의 시간이 있어야 투자자로 성장할 수 있다.
* 비교평가로 조금이라도 싸게 사는 것, 매우 중요하다
왜냐?
그만큼의 안전마진을 더 확보할 수 있고 → 그만큼 리스크상황에서 버틸 수 있는 힘이 생긴다. →
최대한의 이득을 볼 수 있는 그때 까지 가져갈 수가 있다.
- 독서 후기 작성시 가장 중요한 부분은 적용할 부분작성이다.
→ 아주 작은 것이라도 이것을 가져가는 것이 중요.
인상 깊었던점
식빵파파님의 강의는 이것은 과연 1:1 강의인가.. 싶을정도로 알아서 나의 마음을 읽고
“너 표정보니까 지금 이런생각들지~? 그럴수 있어, 자 이럴땐" 하며 궁금증을 시원하게 긁어주시는 강의였다.
굳이 질문 하지 않아도 알아서 중간중간 해답을 내려주시는 척척박사님!
강의를 들을 땐 쉽고, 아 저렇게 하면되겠군
하지만, 실질적으로 혼자 하려고 하면 막막해지는,,, 그런마음을 잘 이해하시고
최대한으로 구석구석까지 채워주시려 했던 마음이 인상깊었습니다.
적용해보고 싶은 점
비교평가 전 KB엑셀 통계를 확인하여 전반적인 흐름 파악하기.
→실질적으로 활용할 수 있는 인사이트를 주셔서 좋았습니다.넘버링을 통한 팩트 체크 선택 ! (내가 좋아하는 것이 아닌 싼것 고르기)
* 비교평가를 할 때에, 가격순 넘버링을 하고 가치순 넘버링을 하여
가치가 가장 높은 순위와 가격이 가장 낮은 넘버를 매칭하여 선택하기.
* 매물 임장 후 단지내 1등뽑기 에서도
가격순넘버링 - 수리비포함 가격 넘버링- 앞마당이 많은 사람은 절대 이길 수 없다
한정된 앞마당에서는 더욱 싼것,더욱 좋은것 베스트를 고르에 한계가 있으므로
바쁘더라도 한달에 한곳 이상 앞마당 만들기.
골라낸 단지 시세트레킹하기
당장 사지 못하더라도 시세트레킹하는 습관을 만들 것
