[너츠] 독서후기 - 부동산 트렌드 2025

책 제목 : 부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사 : 김경민, 김규석 외 4명 / 와이즈맵

읽은 날짜 : 2025.01.31~02.17

핵심키워드 : #골든크로스 #공급 #슈퍼사이클

총점 (10점 만점) : 8점

[책에서 본 것]

(전자책)

p.54 특정 지역의 주택 가격 상승률에는 그 지역의 개발 가능성, 공급량, 수요와 공급의 균형 등 여러 요인이 복합적으로 작용한다. 이러한 요인들이 모여 각 지역의 위계를 형성한다.

p.55 강남구, 분당구, 수지구는 각각의 특성과 위치적 장점을 바탕으로 부동산 시장에서 강남 이남 지역의 동조화 현상을 주도하고 있다. 이러한 현상은 강남 이남 지역의 부동산 시장을 하나의 통합된 시장으로 바라볼 수 있게 하며, 이들 지역 간의 매매가격 흐름은 매우 긴밀하게 연결되어 있다는 점에서 중요한 의미를 가진다.

p.73 강남 지역과 서초 지역의 부동산 매매가격은 2006년부터 2024년 1분기까지 총 73번의 분기 중 63번 같은 방향으로 움직였다.

p.76 교육, 교통, 상업 및 문화 시설 등 다양한 측면에서 우수한 환경을 제공해 고가 아파트에 대한 수요가 지속적으로 유지된다. 먼저 ‘강남구’는 주거지와 업무지구가 혼합된 형태다. 반면에 ‘서초구’는 주거지의 기능이 더 강한 지역이다. 이곳은 업무지구보다는 주거지가 중심인 만큼, 주거 환경이 더욱 중요시된다.
 

p.81 아파트 시장은 일반적으로 직장 중심지로의 접근성에 따라 가격이 변동된다. 출퇴근을 편리하게 할 수 있는 지역일수록 선호도가 높아지고, 이에 따라 부동산 가격도 상승한다.
 

p.82 고가 지역과 중저가 지역의 아파트 가격이 서로 다른 양상을 보이고 있다. 2024년 1분기까지 고가 아파트 지역은 가격 하락이 멈추고 다시 상승세를 보이기 시작했다. 반면에 중저가 아파트 지역은 가격 하락이 멈춘 상태에 그쳐 회복조짐이 보이지 않았다. 그러나 과거 서울시장을 오랜기간에 걸쳐 바라보면 누석상승률은 거의 비슷하다. 강남이 먼저 상승한 것은 사실이지만 시차를 두고 강북도 비슷한 수준으로 상승했다.

p.86 서울 부동산 시장은 입주 공급량의 변화에 따라 큰 영향을 받는다. 최근 몇 년간 입주 공급량이 급격히 감소하고 있어 향후 부동산 시장에 큰 변화를 예고하고 있다. 공급 부족은 부동산 시장에 상당한 영향을 미치며 가격상승을 불러왔다.

p. 90 개인으로서는 시각을 달리 볼 필요가 있다. 변화는 언제나 누군가에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다. 서울시 주택 가격 상승을 비롯해 공급 부족이 불러올 효과를 인지하고, 자신의 상황에 맞는 의사결정을 해야 할 것이다.

p.112 첫째, 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월가량 선행하는 데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다. 고가 주택에 대한 수요가 먼저 몰린 후, 서민 주택으로 수요가 확산되는 패턴이 나타나는 것이다.

p.113 둘째, 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 부동산은 주식처럼 짧게 보유하고 빠르게 매도할 수 있는 상품이 아니고 최소 몇 년은 보유하는 상품이다. 따라서 사이클에 변화가 일어나는 경우, 가격 변화는 매우 장기간에 걸쳐 진행된다.
 

p.114 셋째, 부동산 사이클이 짧아진다. 2010년대의 하락기는 38개월(2010년 1월 초~2013년 2월 말)간 이어졌으나, 2022~2023년의 하락기는 26개월로 앞선 하락기의 3분의 2 수준이었다. 이 사실을 기억하고 현재에 적용해볼 필요가 있다. 하락기의 사이클이 짧아진다면 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.

p.131 전세가격은 큰 틀에서 항상 우상향했다. 자세히 살펴보면 2012년부터 2022년 3분기까지 근 11년 동안 전세가격이 전년 동분기보다 낮았던 적은 고작 2회(2019년 1분기와 2분기)에 불과하다

p.133 서울시 전세가격의 우상향 트렌드에는 다양한 이유가 존재할 수 있다. 필자는 서울시에 거주하고자 하는 압도적인 규모의 수요 그리고 전세가격이 인플레이션만큼 혹은 그 이상 상승하는 경향에 기반한 것으로 본다.
 

p.188 지금까지의 상황을 정리하면 앞으로 단기간(5년 이내)에 일어날 수 있는 ‘정해진 미래’는 서울 아파트의 경우 ①역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고, ②동기간 금리가 낮아진다는 것이다. 공급 부족은 누군가에게는 안 좋은 소식이 될 수 있으나 부동산 시장 가격에는 상승 방향으로 연결된다. 금리 인하 역시 부동산 수요를 자극하기에 더 많은 사람의 시장 참여를 부추길 것이다. 부동산 공간시장과 금융시장의 여러 현황(인플레이션으로 인한 시공비 급등, PF 정책 실패로 말미암은 토지 가격의 유지와 공급 부족, 전세가격 상승과 매매로의 전환, 예상되는 금리 인하와 부동산 수요 자극 등)이 합쳐지면서 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.
 

p.303 대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

1. 대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 상승 중이다.
2. 금리 인하는 시간문제다
3. 거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다
4. 강남3구의 상승세가 전이될 것이다

p.393 전세사기 대표적 유형

1. 선순위 기망형 : 가장 많이 벌어지는 전세사기 유형 중 하나는 ‘선순위 기망형’이다. 이는 말 그대로 임차인에게 선순위 권리나 보증금 등이 없는 것처럼 속이는 것이다. 

2. 동시 진행형 : 건축주가 1억 5,000만 원짜리 건물을 지으며 중개인에게 2억 원에 이 집을 전세로 살 세입자를 찾아오도록 한다. 빌라 시세를 잘 모르는 세입자의 정보 열위를 이용하는 것이다. 그러면 중개인의 몫으로 1,000만 원을 주고도 나머지 4,000만 원은 자신이 빼돌릴 수 있다. 건축주는 이후 꼬리가 잡히지 않게 바지 집주인을 찾아 집을 떠넘긴다. 
    

    

[깨달은 것]

골든크로스와 데드크로스시점을 예시로 들어 새로운 접목방식이 특이했다. 사실 어떤 것을 깨달았다기 보다는 새로운 것을 배웠다에 가깝다고 생각한다. 강남부터 시작되는 시장의 흐름이라던지 랜드마크를 통한 시세분석 등 여러가지 작가만의 해석법이 있었지만 월부에서도 배울 수 있었던 점들이 있었던 것을 보면 부동산은 큰 틀에서 흐름은 비슷한 듯 싶었다. 전세투자자의 입장으로서 임대차보호법은 없어지면 좋은 법이긴 하지만 전세시장 안정의 관점으로 보면 장기적으로 잘 유지만 된다면 전세시장 또한 안정 될 수도 있다는 저자의 말 또한 흥미로웠다. 거두절미하고 부동산트렌드 2025에서 이야기하고 싶은 점은 현재 부동산은 곧 반등을 시작한다는 점이고 그 증거는 서울 주택 공급, 금리, PF정책 등 여러가지로 예시를 들고 있다. 과연 어떤 전망으로 흘러갈지 궁금해진다.