강의내용 요약
강의를 시작하기에 앞서
- 수도권과 지방 중 어디에 투자해야 후회가 없나?
- 정답은 없으나, 시세의 흐름을 알고 내 상황에 맞는 지역을 선정
- 수도권과 지방 중 어디에 투자해야 후회가 없나?
현재 시장에서 투자로 자산을 쌓아가는 방법
- 현재 상황 및 특징
- 수도권은 매매가 감소하면 전세매물이 증가하지만, 지방은 매매가 감소하면 전세매물도 같이 감소한다
- 투자 핵심
수도권 지방 현시점 투자금 서울 4급지 이상: 3억 이상
수도권 4급지: 2억 이상
광역시: 0.5~2억(대략 1억)
중소도시: 0.3억~0.8억(대략 0.5억)
장점 기대수익이 상대적으로 큼
장기보유 시 가치 및 전세가 상승
소액투자 가능
비교적 단기간 차익 실현 후 매도 가능
리스크 투자금 규모가 큼
매도까지 시간이 많이 걸릴 수 있음(인내심 필요)
입주물량이 많을 경우 역전세 리스크
가격 상승폭이 수도권 대비 적음
투자 핵심 입지 독점성(대체불가지역, 빈땅 적은곳)이 높은 곳
지방보다 많은 투자금이 필요
입지가치 상승하는 안정적 자산을 보유
소액으로 경험 쌓으면서 수익 실현
소액투자+입주물량이 없는 곳을
투자하는 것이 중요
- 수도권과 지방의 사이클이 차이가 나는 이유
- 영역의 크기(공급)
- 수요
- 전세가율
- 수도권 vs 지방 중 어디를 투자해야되요?
- 수도권
- 종자돈 1억 이상
- 1년간 0.5~1억 이상 저축가능
- 지방
- 종자돈 0.3~1억 이상
- 1년간 0.5억 이하 저축가능
- 만일 1년에 0.5~1억 사이로 모을 수 있다면?
- 어떤 것을 중점적으로 볼 것인지 투자자 스스로 정해야 함
- 단, 1년에 1채를 할 수 있는 금액을 기준으로 함
- 반대로 종자돈이 0.3억도 안되요 ㅠ.ㅠ
- 우선 돈부터 모으시고, 소득을 늘려보세요
- 그래서 어디를 하라는 거에요?
- 수도권과 지방 중 어디가 먼저 오를 지는 알 수 없으며, 우리가 하는 일은 좋은 자산을 매수하는 것이지 지역을 정하는 것이 아니다.
- 수도권, 지방을 가리지 말고 좋은 투자하라
- 수도권
- 현재 상황 및 특징
나에게 맞는 수도권 투자 찾기
- 입지 독점성 - 강남 1시간 이내(우선), 업무지구 1시간 이내
- 사람들의 수요가 있는 땅(직장, 교통 등)
- 대체할 지역이 많지 않음(대치, 목동 등)
- 빈땅이 적거나 없어서 공급이 어려운 곳(재개발, 재건축 활발)
- 살고싶고 갖고싶은 곳(전세가&매매가 오를 때 많이 오를 수 있음)
- 임장 순서는 서울 → 강남 1시간 이내 → 업무지가 1시간 이내 순
- 전세가율 확인 - 지역 평균 전세가율 60% 이상
- 원금보존 - 매매가는 전세가 밑으로 떨어지지않음
- 전세가율에 따라 투자금이 달라짐
- 투자 적정 전세가율은 강남권 전세가율은 60%, 서울 및 수도권은 70%, 지방은 80% 이상
- 내 투자금으로 가능한 지역 찾기 - 지역별 평균 투자금 확인
- 아파트 가격을 기억할 때는 매매 24평 기준으로 잡을 것
- 저평가 단지 찾기
- 절대적 저평가
- 전고점 대비 -15%~-20% 이상 하락여부
- 상대적 저평가
- 가격을 고정한 후 나의 앞마당에서 비슷한 가격 중 가치대비 가격이 저렴한 아파트 찾기
- 절대적 저평가
- 투자단지 찾기 - 내 투자금에 부합하는 단지 중 가장 좋은 단지
- 왜 찾기 어려울까?
- 아는 단지가 적기에 이 단지가 싼건지 비싼건지 판단을 할 수 없음
- 아는 단지의 가격이 기억나지 않음
- 5순위 시세표를 만들라
- 금액대 별 시세표를 5순위로 나열
- 다음 앞마당이 세워진다면 5순위에서 다시 저환수원리에 따라 비교 후 재정렬
- 수도권과 지방은 시세표를 따로 만들어라
- 좋은 흐름을 보이고 있는 단지가 있을 경우 전수조사
- 왜 찾기 어려울까?
- 입지 독점성 - 강남 1시간 이내(우선), 업무지구 1시간 이내
수익 올리는 수도권 투자 의사 결정법
- 입지 좋은 구축? 입지 덜 좋은 신축?
- 전세가는 신축이 더 높을 수 있음
- 투자 후 다음 물건 진행이 가능하다면 입지 좋은 구축, 그것이 아니라면 입지 덜 좋은 신축이 좋음
- 똘똘한 1채? 나눠서 2채?
- 똘똘한 1채
- 관리가 용이
- 오를 때 더 많이 오름
- 특정 지역에 투자하므로 시간이 적게 소요
- 나눠서 2채
- 상대적으로 소액으로 투자가능
- 리스크 분산
- 양도 시 과세표준 구간이 다름(절세)
- 투자시간이 상대적으로 많이 필요
- 똘똘한 1채
- 입지 좋은 구축? 입지 덜 좋은 신축?
잃지 않고 더 버는 지방 투자 찾는 법
- 인구 수가 많은 곳
- 최소 50만명 이상의 인구 규모
- 인구가 적으면 수요가 적으므로 회전율, 환금성 떨어짐
- 인구 규모가 클 수록 기대수익도 증가
- 최소 50만명 이상의 인구 규모
- 전세가율 확인
- 지역 평균 전세가율 70% 이상
- 지방은 30평대 기준으로 기억할 것
- 지역 평균 전세가율 70% 이상
- 입주물량 확인
- 투자사점 및 향후 2년간 입주 물량이 적절한지 확인
- 잘못하면 물린다
- 공급을 볼 때 확인해야할 3가지
- 투자 시 전세 세팅이 안정적인가?
- 2년 뒤 전세 갱신 시점에 역전세 위험이 있는가?
- 재계약 시점에 2년 뒤 공급이 얼마나 있는가?
- 투자사점 및 향후 2년간 입주 물량이 적절한지 확인
- 저평가 단지 및 투자 단지 찾기(수도권 투자 찾는 방법과 동일)
- 단, 지방은 절대적 저평가 기준을 -30%로 봐도 무방함
- 목표 달성을 위해 3개월 계획을 만들어라
- 인구 수가 많은 곳
나에게 적용할 점
- 습관이 잘 되지 않을 때 나만의 루틴을 만들어서 그것을 습관화 시키도록 하자
- 수도권에 투자할 돈이 없다고, 혹은 종자돈이 5천 미만이라 지방에 투자도 할 수 없다고 좌절하지 말고 기회가 왔을 때를 대비하여 꾸준히 임장을 다니자
