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돈이 알아서 굴러가는 시스템으로 1억 모으는 법 - 재테크 기초반
너나위, 광화문금융러, 권유디
‘나에게 인상 깊었던 점'
- 생존용어, 투자용어가 있으며 투자 용어에서 매매와 레버리지, 입주물량, 전세가율를 특히 잘 기억할 것.
- 부동산을 구매한 후 끝이 아니라 그 후에도 세금이 발생하며 어떠한 세금들이 발생되는지 알 수 있었던 것.
- 부동산 투자에는 시세차익형 vs 수익형으로 존재하며 특히 아파트로만! 투자할 것. 빌라나 오피스텔 등은 알아야 할 내용도 너무 많으며 실시간 거래가 등도 알기 어렵다. 또한 잘 안팔리는 단점도 있으며 아파트는 짓는데 6년정도 걸리면 빌라는 6개월이면 짓는다. 그만큼 아파트는 대체제가 없다는 뜻이기도 함. 그러니 다른거 생각말고 무조건 아파트로만 투자!!
- 당장 돈이 급하게 현금 흐름이 흘러야 하는게 아니라면 시세 차익형으로 도전해 볼 것.
- 세금을 많이 내더라도 그로 인해 내가 얻게 되는 수익을 생각해야 한다. 세금을 많이 낸다는 것은 그만큼 내가 수익이 많았다는 것. 세금을 많이 냄으로 내가 얻게 되는 것이 무엇인지 잘 생각해야 한다.
- 매매가가 떨어져도 전세가가 오른다면 현금흐름이 발생한다. 매매가는 일단 내가 팔지 않는다면 차익의 하락이 발생된게 아니므로 장기간 항상 아파트는 가지고 있는다고 생각하기.
- 부동산 투자 방법
- 경매, 매매, 공매가 있는데 매매로 한다고 생각하면 됨.
- 매매는 내가 좋은 물건을 골라서 싸게 사는게 가능. 그러면 아파트를 경매로 싸게 사면 되는거 아닌가? 라고 의문 가질 수 있지만 아파트 경매는 정말 경쟁이 많기에 싸게 사는게 쉽지 않고 그 외 수익형 부동산(빌라, 오피스텔, 단독주택)은 명도와 권리분석의 벽을 넘기 어렵다는 걸 알아서 수익형 부동산은 애초부터 낙찰가율이 낮다.
- 투자를 지방으로 할 경우 소액으로도 투자가 가능하다. 하지만 수익률이 200%가 나왔다면 바로 팔아야한다. 한번 가격이 안오르기 시작하면 팔기도 어려울 뿐더러 최종 목표는 수도권에 자산을 쌓는 것이기 때문이다.
- 부동산 투자는 지역을 아는게 중요하다. 많이 알 수록 좋기 때문에 최대한 많은 앞마당을 만들어야 한다.
- 투자로 돈 버는 과정
- 투자 대상 및 선택을 할 때에는 땅의 가치와 건물의 가치를 봐야한다. 수도권은 교통 / 지방은 학군. 왜냐하면 지방은 대구나 부산을 제외하곤 끝에서 끝까지 40분이면 가기에.
- 강남, 여의도, 시청 이 3곳의 서울 업무지구가 가장 많다. 그 중에 강남은 압도적이기에 사람들이 강남역을 빨리 갈 수 있는 주변을 선호
- 그리고 땅의 가치를 봤으면 그 후에 건물의 가치를 보면 된다.
- 가치에 비해 가격이 싼지 / 투자금으로 할 수 있는 최선인지 다시 한번 검증해라.
- 계약 및 잔금 프로세스 안에서 집을 매매할 수 있는 3가지 방법 새로운 임차인 / 주인→임차인 / 임차인 승계 가 있다. 주인→ 임차인은 주인이 임차인이 되는것. 보통 청약 당첨을 위해 이런 방법들을 많이 쓴다.
- 임차인 승계나 주인이 임차인이 되는 방식이 세입자의 리스크가 없다는 장점이 있음.
- 하지만 이 과정에서 리스크라는 것을 꼭 알아야 함!!
- 잔금 리스크 : 잔금 기간 내 전세임자를 못하구면 계약금 돌려받지 못함(새로운 임차인 구하는 방식에서 발생 가능)
- 역전세 리스크 : 전세계약 만기 시점에 전세가격 하락할 경우 전세금 돌려줘야 함. → 그래서 전세금이 2년마다 오르더라도 무조건적으로 그 비율을 반영해서 욕심부려 금액을 많이 올리는 것도 좋은 방법은 아님
- 감당 못하는 투자는 진행해서는 절대 안됨!!!!
- 잔금 리스크를 피하는 방법은 매매가격 > 종잣돈+주택담보대출+신용대출
- 그래서 잔금 리스크를 예방하기 위해 집주인 전세계약 혹은 임차인 승계 계약을 찾아본다. 하지만 임차인 승계의 경우 역전세 리스크가 발생하기에 전세 만기 시점에 신축 아파트로 입주하는지도 물어봐야한다.
- 계약 잔금 시 check point중 하나로 부동산 복비는 잔금시 지급하되, 깎지 않도록 한다. 이게 생각보다 해당 집주인에 대한 인식을 안좋게 만드는 행위.
- 0단계 투자자가 해야 하는것
- 경제기사 / 독서/ 질문 / 건강 / 가정 / 인맥
- 1단계 투자자가 해야 하는것
- 0단계 투자자가 하는것 + 임장 + 시세 파악
- 부동산 투자로 돈을 번다 : 싼 부동산을 사두고 기다렸더니 돈이 많아졌다.
- 임장
- 여행 계획을 세운다. 현장 임장 가기전.
- 그리고 지역 임장을 가면 지역 파악이 아니라 지역을 확인하러 가는 것이다. 실제 조사한 내용과 같은지
- 상업, 공업 지역을 자세히 볼 것.
- 수도권 같은 경우는 그 지역 분위기 형성 2가지 큰 요소가 지하철역과 상권
- 임장을 통해 최대한 많은 단지를 선정하고 이것들에 대한 시세를 1달에 한번씩 꼭 수시로 체크해줘야한다.
- 안전한 집 구하기
- 일단 내 가용 예산을 파악
- 어느지역 가능한지 미리 선정하고 간다(손품)
- 부동산 간다 - 매물보기(발품)
- 주변을 둘러본다 - 환경파악 ( 발품)
- 반복
- 전세사기
- 전세 보증금보다 집이 낮게 팔리는(깡통전세)
- 선순위 대출이 있었는 경우
- 집주인의 세금 체남
- 위의 3가지 경우에 전세 사기가 발생을 하게 된다. 그런데 문제는 등기부 등본 상 분명 깔끔했는데도 불구하고 이러한 현상이 발생한다. → 여기서 등기부 등본의 허점이 존재
- 등기부 등본의 맹점
- 집주인 세금 체납 발생 후 약 2-3달 뒤 등기부등본에 등재되기에 이걸 확인이 불가 / 세입자의 권리는 전입신고와 확정일자 다음 날 부터 효력 발생(집주인이 계약 당일 집을 담보로 대출 실행 가능) -> 이 두가지를 등기부등본의 맹점을 악용해 전세사기가 진행
- 예방법
- 부동산 사장님을 통해 국세/지방세 완납증명서를 요구
- 계약서에 특약 명시 -> 임대인은 전세계약일 다음날까지 등기부 등본상 권리 변동 사항이 없도록 한다. 이를 위반하는 겯ㅇ우 본 계약을 무효로 하고 보증금을 즉시반환한다
- 제일 속편한거는 아파트만 전세 거주를 한다. 비아파트(빌라,오피스텔 등)은 월세를 거주하는게 맘편함. 비아파트는 매매가격을 완전히 알 수 없고(깡통전세인지 아닌지를 모름) 실거래가가 수시로 안찍혀서 거래가를 파악하기가 어려움.
- 저렴한 임대료를 찾고 싶다면 임대사업자로 등록된 건물을 찾기! 다만 임대사업자로 등록된 건물의 경우 인기가 많아 매물 구하기는 어렵다.
‘나에게 적용할 점'
- 0단계 투자자가 해야 하는것 꾸준히 하기.
- 투자의 90%는 마인드라는 것을 명심하며 속도가 느리더라도 0단계 투자자로써 지킬 것을 시행.
- 그동안 종잣돈을 모으며 1단계 투자가가 되기 위한 임장 도전
- 내집 마련이 우선인지, 투자가 우선인지 고민해 보기
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