[너바나]하락장에서 겪을 위험

안녕하세요? 너바나입니다.

투자를 하면서 처음에는 가장 몰랐던 것이

돈을 어떻게 불릴 지 부분이었습니다.

초보시절에는 적금과 펀드로만 투자했기 때문에

사실 수익도 크지 않고 

돈을 불린다는 개념이 없었습니다.

점차 투자를 해나가면서

원금보전과 매도의 중요성을 깨닫게 되었습니다.

그리고 규모가 50채 이상 되면서 느끼는 가장

중요한 요소는 리스크 관리입니다.

사실 리스크 관리는 하락장이나 최악의 상황을

경험해보지 않으면 절대 알수 없는 리스크입니다.

제가 겪었던 리스크에 대해서 말씀드리도록 하겠습니다.

1. 실거주자의 리스크(대출 최대)

실거주자로서 가장 부담됐던 리스크는

부동산가격이 하락할 때 느껴집니다.

사실 부동산가격이 상승할 때는 대출이자가 그렇게 부담되지 않습니다

3억정도 대출을 받는다면 원금포함해서 월 130~150만원정도 이자와 원금이 나갑니다.

1년에 약 1500~1800만원정도 되는 금액이기 때문에

집값이 1년에 5천 1억씩 상승하는 상승장에서는 크게 문제가 안됩니다.

하지만 이게 하락장에서 내 집값이 5천 1억이 빠지는데

거기에 대출이자와 원금으로 1500만원에서 2천만원이 나간다면

처음에는 일시적 조정이겠지라고 생각하다가

본격적으로 4~5년 동안 빠지는 장이 시작되면 멘붕이 시작됩니다.

내가 급여로 300~500만원버는데 버는 족족 집값하락과 이자부담하면

실질적으로 내 자산이 늘어나는 건 없는 겁니다.

그래서 실거주에 많은 대출을 끼고 집을 사는 건 

즉 레버리지를 일으켜 내집마련을 하는 건 양날의 검입니다.

오를때는 더 수익률이 크지만 떨어질 때는 오히려 손실도 커지게 됩니다.

그래서 본인이 내집마련 할 때는 이부분을 고려해서 

앞으로 몇년간 상승할지 하락할지를 고려해서 내집마련하시는게 좋습니다.

2. 월세투자자의 리스크

월세 투자자는 지난번 칼럼에서 얘기 나눴던 것처럼 앞으로 남고 뒤로 까지는 경우가 있습니다.

충분히 월세 수익률이 나올 것 같아서 투자했는데

알고보니 물건의 가치가 오르지 않거나 투자이후

건강보험료나 세금문제로 실제 남는 돈이 크지 않는 경우가 있습니다.

투자하기전에 내가 투자하려는 물건의 향후 시세차익이나

매도가 가능한지 여부를 꼭 체크하시고 투자하시는 게 좋습니다.

수익형 부동산의 경우 주거용 부동산보다 공실이 나는 경우가 종종있습니다.

그리고 시세차익이 크지 않는 부분도 있습니다.

처음에는 간과했지만 5년이 지나서 애물단지가 되는 걸

너무도 많이 봤습니다. 이부분 고민하셔야 합니다.

3. 전세 투자자의 리스크

전세 투자자는 오히려 하락기에는 큰 문제가 없습니다.

다만 역전세나 본인이 탐욕을 부리다가

규모의 리스크에 빠지는 경우가 있습니다.

얼마전 청주, 천안, 창원에서 갭투자로 수백채를 운용하다가

역전세를 맞고 파산하고 언론에 나오는 경우가 너무도 많습니다.

규모를 키우실 때는 이런 리스크를 미리 염두하고

내가 감당가능한 지를 꼭 체크 하셔야 합니다.

그리고 한곳에 몰빵하지 말고 적정한 수준으로 매수하고

매수시기와 매수지역을 꼭 분산해서 투자하시길 권해드립니다.

4. 초보투자자의 리스크

초보투자자의 리스크는 무지입니다. 초보 투자자는 투자의 매커니즘을 모릅니다.

투자 바닥을 잘 모릅니다. 그렇게 시장에 뛰어들었다가 큰돈을 버는 사람도 있지만

큰 돈을 잃는 사람도 있습니다.

왜냐하면 투자 초기에는 무엇보다 운이 중요하기 때문입니다.

하지만 계속해서 투자를 해나가야 한다면 투자는 운보다는

실력과 비례해서 결과를 얻게 됩니다.

투자를 처음 배우신다면 꼭 관련된 책이나 강의를 들어보시길 권해드립니다.

5. 중수투자자의 리스크

중수투자자의 리스크는 저는 교만이라고 생각합니다.

투자를 5년정도 공부하고 어느 시점 이후부터는 공부하지 않는 투자자를 너무 많이 봤습니다.

또는 본인이 굉장히 투자를 잘한다고 착각하는 사람도 봤습니다.

저는 13년째 투자를 하고 있지만 아직도 저는 투자가 쉽지 않습니다.

평생 공부해야 한다는 마음으로 투자의 길에 임하고 있습니다.

왜냐하면 제가 투자하는 대상인 부동산은 계속 변하기 때문입니다.

시장은 계속변합니다. 제가 작년에 투자했던 지역이 지금은 투자처로 매력이 없어지기도 합니다.

또 어떤 지역은 별로였다가 기회가 오는 지역이 있습니다.

늘상 투자자는 현장에서 이런 기회와 변화 그리고 변하지 않는 투자기준을 가져야 합니다.

내가 잘한다고 생각하는 순간부터 사람은 배움을 잊고 교만해 집니다.

그리고 시장에서 사라지게 됩니다.

저는 공부와 실전투자가 계속 사람의 부의 그릇을 넓혀준다고 생각합니다.

실전투자와 공부를 게을리 하는 순간 그 그릇은 더이상 커지지 않게 되고

결국 파도에 휩쓸리게 된다고 생각합니다.

시장에 겸손하시고

투자에 겸손하셔야 합니다.

긴 인생을 봤을 때 어려분의 황금기는 언제인가요?

얼마전 20대에 황금기를 맞은 연예인들이 자살한 기사를 봤습니다.

저는 아직 제 인생의 황금기가 오지 않았지만

그분들의 마음을 조금 알 것 같습니다.

누구나 빨리 성공하고 싶어합니다.

누구나 빨리 노후준비를 하고 싶어합니다.

하지만 언제나 큰 편익에는 대가가 따릅니다.

본인이 준비되지 않았다면 그 성공은 언젠가

사라지게 될겁니다.

큰 성공을 맛보다가 사라지면

더 큰 상처로 다가올 겁니다.

30대 40대에서 성공해서 노후준비를 마쳐서

그 이후부터는 하락기를 맞으실 건가요?

저는 70대 80대까지 제 공부와 실전의 끈을 놓지 않을 겁니다.

왜냐면 저는 죽을 때까지 조금씩 성장하는 삶을

죽을 때 가장 황금기를 보내는 삶을 꿈꾸길 바라고 있습니다.

아마 워런버핏이 지금까지도 투자의 끊을 놓지 않는것도 

마찬가지일 것이라고 생각합니다.

지금 투자공부하는 과정에서 

부를 쌓아가는 과정에서 

어려우실 수도 있습니다.

지금 성장에 있어 어렵고 힘들다면

그렇다면 여러분은 잘하고 계신 겁니다.

왜냐하면 늘 인생의 오르막길은 어렵고

내리막길은 쉽기 때문입니다.

오르막길을 오르는 여러분을 응원하겠습니다.

-너바나 드림-

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위 글은 2019년 11월에 작성한 글입니다.

작성시기를 감안해서 읽어주시면 좋겠습니다.