2억으로 강남·판교 10분컷 아파트? 지금 여기, 안 보면 진짜 후회합니다..

안녕하세요.

경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다.

강남과 판교까지 10분대에 진입이 가능한 지역에 2억으로 투자가 가능하다면..?

앞으로 다가오는 시장에서 꼭 알아두어야 할 지역은 어디일까요?

저라면 이 지역을 반드시 알아두고 지켜볼 것 같습니다.

왜 '이 지역'을 주목해야하는지 그 이유부터 먼저 정리해보겠습니다.

#서울, 수도권에서 중요한 입지

서울, 수도권 투자를 하는데 있어서 가장 중요하게 봐야할 것을 뽑으라고 한다면 어떤게 가장 먼저 생각나시나요? 교통이 중요하니까 지하철? 혹은 역세권?, 직장 혹은 환경? 아니면 신축? 다양한 것들을 이야기할 수 있지만 무엇보다 여기서 중요한 건 직장과 교통이라고 말할 수 있습니다.

우리가 살아가는 사회는 자본주의를 기반으로 하고 있고 ‘자본주의’라는 심장을 뛰게 하는 피와 같은 역할을 하는 것이 바로 ‘돈’입니다. 그리고 이 ‘돈’이라는 것을 가장 쉽게 벌기 위한 방법이 있다면 바로 ‘노동’을 통한 ‘근로 소득’이고, 이 ‘근로 소득’을 얻기 위해서는 ‘직장’이 라는 곳에 가서 일을 해야 합니다.

이런 이유로 서울, 수도권에서 가장 중요한 입지 요소에는 바로 ‘직장’ 혹은 ‘직장’에 쉽게 접근할 수 있는 ‘교통’이라고 말할 수 있으며 우리의 생존과 직접적인 연관성을 가진 영역이기에 투자에 있어서 매우 중요하게 생각해야 하며 실제로 아파트 가격에 큰 영향을 미칩니다.

여기서 잠깐! 직장과 교통이 단순히 가격을 오르는데 중요하구나라고 생각하고 끝내기보다는 한가지 더 알아두어야 할게 있습니다. 이런 직장과 교통의 변화는 수요를 늘어나게 만드는데 이 수요에는 단순히 매매 수요만 있는 것이 아니라 전세 수요까지도 포함하게 됩니다, 즉, 직장과 교통이 뒷받쳐주는 지역은 다른 지역대비 높은 전세가격을 보일 가능성이 높으며, 이는 투자를 하는 입장에서 투자금을 줄여 수익률을 높이는데 도움을 줄 수 있습니다.

#지난 상승장에서 직장이 늘어나고, 교통이 개선된 지역

자, 직장과 교통이 중요하다는 것은 이제 정리가 되셨죠?

그렇다면 이런 직장이 늘어나거나 교통이 좋아지면서 변화하는 지역이 과거 시장에서는 어디였는지 한번 찾아보겠습니다. 그리고 그 지역의 변화된 모습과 가격을 통해 그와 비슷한 지역을 생각해볼 수도 있을거구요.

혹시 떠오르는 지역이 있으신가요? 직장이 늘어나고 교통이 좋아진 곳이라...

바로 경부라인에 위치한 분당과 수지가 있습니다.

직장과 관련해서는 판교를 이야기할 수 있는데 판교의 경우 2012년부터 본격적으로 기업이 입주하기 시작했고, 작년 말 기준으로 종사자수가 약 7.9만명, 기업수는 약 1,800여개의 규모이며 대한민국의 첨단 산업을 선도하는 핵심 거점인만큼 질적으로 높은 수준을 보여주고 있습니다.

교통 관련해서는 신분당선을 이야기할 수 있으며 강남-정자 구간은 2011년, 정자~광교 구간은 2016년에 개통되었는데 직전 상승장의 시기를 고려했을 때 살펴볼 지역은 바로 수지구입니다.

정리해보자면 지난 상승장 기준으로 직장과 교통이라는 두마리 토끼를 잡았던 지역에 해당하는 곳이 바로 수지구라고 말할 수 있습니다. 그래서 얼마나 올랐을까? 아무래도 이게 중요하겠죠?

주요 단지를 살펴보면 오래된 구축이라 할지라도 시기에 따라 달라지겠지만 이미 한번 가격이 오르고 난 뒤였던 16~17년에 매수를 했어도 전고점 기준으로 5억에서 많게는 7억, 현재 호가 기준으로도 4억 이상의 시세 차익이 생겼음을 확인할 수 있습니다.

이 가격 수준은 과거 전고점과 지금 호가를 모두 고려해도 서울의 4급지와 비슷한 수준으로 그만큼 직장과 교통이라는게 서울, 수도권에서 얼마나 중요한 요소인지를 한번 더 느낄 수 있습니다. 그리고 한가지 더, 위와 같은 변화에 신축이라는 장점이 더해지면 굉장히 높은 가격까지 상승하는 것도 확인할 수 있습니다.

그렇다면 왜 이렇게 올랐을까요? 여라가지 이유가 있겠지만 수요가 늘어났다는 점이 가장 큰 이유라고 볼 수 있습니다. 판교라는 직장이 들어오면서 이곳으로 출퇴근하려는 사람들이 판교나 분당 쪽 아파트 가격이 너무 비싸다 보니까 쉽게 출근이 가능한 수지를 선택지에 넣게 되면서 수요가 늘어나는 원리죠.

여기에 신분당선이 개통되면서 강남까지 출퇴근 하던 사람들에게 거주지로 하나의 선택지가 되면서, 수요가 늘어나게 되었다는 점도 무시할 수 없게 된 것입니다.

#그래서 도.대.체. 어떤 지역을 눈여겨 봐야하는가?

그렇다면 현재 서울, 수도권에서 직장이 늘어나고 교통이 개선되는 지역은 어디일까요?

가장 먼저, 직장이 늘어나고 있는 대표적인 곳은 서울에서는 강서구의 마곡, 경기도에서는 과천이 있습니다. 다음 착공된 호재를 살펴보면 월판선, 인덕원-동탄선, 신안산선, 동북선 정도로 볼 수 있고, 여기서 교집합을 찾아보면 자연스럽게 주목해야할 지역을 찾을 수 있습니다. 어딘지 감이 오시나요?

반드시 눈여겨 봐야할 지역은 바로 평촌과 인덕원 그리고 의왕시(내손&포일 생활권)입니다. 지도를 살펴보면 아까 판교-분당-수지로 이어지는 경부라인에서 봤던 것과 느낌이 비슷한 것을 쉽게 확인할 수 있습니다.

판교와 비교하기에는 규모면에 많이 부족하긴 하지만 중견기업과 대기업이 지정타에 들어올 예정이며(일부 기업들은 이미 입주) 예상 종사자 규모는 3.2만명입니다. 입주가 예정된 기업 이외에도 해당 기업과 관련된 다른 기업들도 근처로 이동할 가능성이 높고 더 많아질 수 있습니다.

규모가 작은 대신 판교-분당-수지로 이어졌다면 지정타-평촌&인덕원&의왕(내손/포일)으로 바로 연결되어있다는 차이가 있기 때문에 규모의 차이는 있어도 이런 부분들이 충분히 수요를 집중시킬 수 있는 점으로 작용할 것입니다.

현재 착공된 월판선과 인동선은 평촌의 북쪽과 인덕원역을 지나갈 예정입니다. 특히, 월판선의 경우는 판교역과 직접적으로 연결되면서 해당 생활권은 기존에 판교까지 이동이 불편했지만 10분대로 도착이 가능한 생활권으로 바뀌게 됩니다.

여기에 GTX-C가 올해 계쇡한대로 착공에 들어간다면 강남권(삼성역)까지도 기존 30~40분에서 10분대로 이동 시간이 줄어들면서 접근성은 더욱 좋아지게 될 것입니다.

#투자로 어떻게 생각하고 접근해야 할까?

현재 위에서 이야기한 생활권내 단지들을 투자한다고 했을 때 필요한 투자금은 연식과 평형에 따라 다르겠지만 적게는 2~3억 수준에서 많게는 4억 이상의 돈이 필요합니다. 물론, 2억 정도 되는 돈으로 투자를 해도 충분히 좋은 선택이 될 수 있지만 이왕이면 조금 더 선호 아파트를 사고 싶은 마음은 누구나 원하는 것입니다.

수지의 최근 모습을 통해서 이런 고민에 대한 힌트를 한가지 얻을 수 있습니다. 바로 높은 전세가격이 힌트인데요, 작년 상반기부터 수지구의 전세가격이 신축을 중심으로 크게 회복하면서 상대적으로 적은 돈으로 투자가 가능했습니다.

실제 예시를 통해서 살펴보면, 24년 시기에 7억대 매매 가격의 단지들의 경우는 보통 4억대의 전세가격을 형성하고 있었지만 5억대까지 회복하면서 2억전후로 투자가 가능했습니다. 이외에도 가격대별로 다른 서울, 경기권 지역들과 비교했을때 적게는 5천에서 많게는 1억 이상 높은 가격을 보이면서 투자로 굉장히 매력적이었습니다.

시간이 지난 지금도 11억대 아파트의 전세가격이 7억대를 보이고 있으며 7억대의 전세가격을 보이는 서울 아파트는 4군내 선호 신축 정도 수준으로 이를 통해 상대적으로 더 높은 전세가격을 보인다는 것을 한번 더 확인할 수 있으며 직장과 교통의 영향력이 크다는 것을 알 수 있습니다.

그렇기에 당장은 아닐지라도 장기적으로 수요가 늘어나면서 수지와 같은 모습으로 전세 가격이 큰 폭으로 회복되면서 상대적으로 적은 투자금으로 투자가 가능한 시기가 찾아올 가능성이 높습니다.

그리고 그 우선순위를 생각해봤을때, 지정타 내 신축을 시작으로 인덕원 신축이 가장 먼저 그 다음은, 평촌내 신축, 내손/포일 준신축, 평촌 외곽 신축 그리고 나서 구축 단지 순서가 되지 않을까라고 정리해볼 수 있을 것 같습니다.(물론, 학원가 인근 및 역세권의 선호 구축도 충분히 먼저 따라가겠지만 범위는 한정적일거라 생각됩니다)

다시 한번 더 정리해보자면 인덕원을 중심으로 한 평촌, 내손/포일 생활권은 향후 더 많은 수요가 몰리게 될 지역이며 이로 인해 안정적인 전세 가격을 유지하면서 상승하고 다른 지역보다 적은 투자금으로 투자까지 가능한 기회가 있다는 것입니다.

항상 지역을 바라볼때는 그 지역에서만 끝내는 것이 아니라 내가 보고 있는 지역의 모습을 앞으로 비슷한 보여줄 지역이 어디일지를 생각해보셨으면 좋겠습니다. 다가오는 기회를 미리 잡기 위한 준비를 시작하시길 바라겠습니다.

오늘도 긴글 읽어주셔서 감사합니다:)