안녕하세요,
성장하고 나누며 행복한 투자자가 되고 싶은 로레니입니다 :)
어느새 월부학도 중반을 지나 후반부로 접어들고 있습니다 ㅠ-ㅠ
4강은 김다랭 튜터님께서 진행해 주셨는데요.
"시행착오를 줄여줄 매수, 전세, 매도 실전 해결법"이라는 주제로
제대로 비교평가해서 매수하고,
전세를 맞추고 보유하면서 겪게되는 크고 작은 일들,
그리고 매도와 세금까지 실전 투자 과정에서 겪을 수 있는
다양한 사례들을 설명해주셨습니다.
여러 선배 투자자분들, 튜터님 멘토님들께서
'매수가 가장 쉽다'라고
많이들 말씀해주시는데요.
매수는 누구나 할 수 있지만
보유 과정에서의 여러가지 어려움들을
CEO 마인드를 가지고 극복해나가고,
시장상황과 상관없이 내가 투자한 물건의 가치를 믿고
보유해나가고, 수익 실현 후 제대로 매도하기까지
그 후의 과정들이 훨씬 어렵다는 것이
이제야 조금이나마 와닿는 것 같습니다.
그래서 이번 4강에서 다랭 튜터님이 알려주신
매수, 보유, 매도 단계에서 챙기고 넘어가야할 것들이
더 깊이 와닿고 유용하게 느껴졌습니다.
매수
우리는 수많은 단지를 직접 발로 밟고 눈으로 보고
가치 대비 저평가된 자산을 골라내 투자하는 Bottom up 투자자입니다.
가치 대비 저평가된 단지를 골라내기 위해 중요한 단지 비교평가를 할 때는
1) 가격/연식/평형/위상/투자금을 최대한 비슷한 조건으로 맞추기
2) 단지가 속한 생활권의 위상, 해당 생활권 내 단지 선호도
3) 단지 내부 컨디션 및 주변환경
4) 전고점은 참고지표로.!
5) 주변에 예정된 공급 (리스크 측면 뿐 아니라 주변환경 개선이라는 기회로도 봐야함)
6) 내 포트폴리오에 적합한 지역의 물건인지.
위와 같은 6가지 조건에 따라 비교평가를 진행해보라고 알려주셨는데요.
이런 6가지 요건들이 투자와 가격에 복합적으로 작용하기 때문에
1등만 뽑는 것이 아니라 투자후보를 3개 정도 만들고,
우선순위를 세워두고, 가격과 조건 협상이 어떻게 되는지에 따라
최종 투자 여부를 결정해야 한다고 말씀 해주신 점이 깊은 공감이 되었습니다.
결국엔 이런 가격과 협상을 만들어내기 위해서는
현장에 가는 것이 너무나도 중요하고,
내가 생각해볼 수 있는 최대치를 생각해보라는 말씀도 아주 인상깊었습니다.
다랭 튜터님께서 전임이나 매임을 통해 파악한
동별 선호도, 가격 차이를 단지분석에 꼭 기록해 놓으라고 해주셨는데요.
저는 시간이 있을 때는 정리하고
시간이 없으면 이 부분을 스킵하곤 했는데 (이번에도..ㅠㅠ)
실제 투자를 할 때는 이렇게 단지별로 세분화해서
가치를 명확히 파악해 놓는 것이 너무나도 중요하기 때문에
앞마당을 만들 때 주요 단지들만이라도 꼭 이부분을 놓치지 않고 해보겠습니다.
전세
보유 시에 전세 세입자들의 크고 작은 요청 사항에 대응 하는 것이나,
역전세에 대응하는 것.
튜터님께서 임차인들의 여러 연락을 받을 때
임차인들의 고마운 '알림서비스'라고 생각하신다는 점이
인상적이었는데요..
저도 임차인이 이런저런 요구사항을 얘기할 때
감정적으로 대응하는 게 아니라
CEO 마인드로 감사한 마음으로 대응해야겠다고 다짐 또 다짐. ㅎㅎ
역전세 같은 경우에는
자산현황 페이지에 투자물건 리스트를 정리하면서
내 전세 세팅 가격 / 현재 전세가 / 역전세 예상가격 / 만기일자 / 신규or갱신권 등
전세 상황에 대한 디테일을 추가해서 정리해 놓으라고 알려주셨는데요.
채수가 늘어나다보면
그리고 시장 상황에 따라 욕심껏 투자하는게 아니라
이렇게 내 포트폴리오를 정리하고 점검해나가면서 향후 투자 계획에도 적용하는 것이
꼭 필요하겠다 생각할 수 있었습니다.
매도
매수는 기술이고 매도는 예술이다라는 말이 있을만큼
매도의 난이도가 훨씬 어려운 것 같습니다.
매도를 고려할 때는 내 목표 수익률과 매도 후 투자대상,
양도세 등 세금적인 부분까지 세부적으로 따져보고
매도를 진행해야 한다는 점을 알려주셨습니다.
매도의 기준 4가지
1) 목표 수익을 달성했나?
2) 더 좋은 물건으로 갈아탈 수 있나?
3) 보유할 수 없나? ( 역전세, 세금)
4) 장기 보유 대상 물건인가?
향후 매도 진행시 튜터님께서 알려주신
매도 체크리스트 ☆
꼭 활용해서 기준에 맞는 매도 진행하도록 하겠습니다.
다랭튜터님께서 투자를 하기 위해
투자금, 앞마당, 마음가짐 그리고 행동
이 4가지가 필요하다고 말씀해 주셨는데요.
이제 월부학교도 2/3가 지나가고 한달이 채 남지 않은 시간이 남아있습니다..
"제가 잘 하고 있는지 모르겠어요.."
튜터님께서도 이런 고민을 많이 해보셨다고 해요..
나보다 훨씬 잘하는 다른 반원들과 비교하게 되고,
월부학교는 왜 하고 있는건지 그 의미도 생각해보고..
내가 힘들고, 잘하고 있는지 모르겠고,,
그렇다면 잘하고 있는 것이라고...
이게 너무나 당연한 감정이라고 말씀해주셨습니다 ㅠㅠ
튜터님도 아직도 하기 싫은 마음이 올라올 때도 있으시지만..
그래도 투자자로 성장하는데 있어서
'그냥 하는 것'이 정말 중요하다고 강조해주셨습니다.
위대한 사람들은 하기 싫을 때도 꼭 무언가를 합니다.
그것이 그냥 잘 하는 것과 최고를 구분하는 차이입니다.
월부학교의 찐 기버는 엄청나게 많은 것을 나눠주는게 아니라
힘든 상황임에도 불구하고 해나가는 사람인 것 같습니다.
힘든 상황에서도 해나가는 걸 보여주는 것 자체가 반원분들에게 힘이 되고
그게 오히려 기버입니다.
김다랭 튜터님
모든 사람들이 다 각자 어려움이 있고,
쉽게 하는 사람은 아무도 없지만
이 때 비교하는 마음이 아니라
잘하고 있는 나를 셀프칭찬해주고
행동하며 앞으로 나아가 보겠습니다.
5년 뒤의 나, 10년 뒤의 내가
지금의 나에게 어떤 마음으로 응원을 해줄까 생각해보세요
힘들지만 잘하고 있어 토닥여주고,
힘들겠지만 지금 그럴 시간에 부동산 가라.
그거 투자했으면 지금 얼만데 (ㅎㅎㅎㅎㅎ)
라고 하지 않을까.
김다랭 튜터님
힘들다고 고민할 시간에 부동산 가겠습니다 튜터님 ♡
"아무리 어렵고 힘든 상황에서라도 자신의 가치를 믿고 나아가는 사람은 반드시 목표를 이룬다."
- 웰씽킹 -
매수 보유 매도 실용적으로 도움이 되는 조언들과
정말 진심으로 따뜻했던 마지막 말씀까지
너무 좋은 강의 해주신 김다랭 튜터님 진심으로 감사드립니다. ❤❤❤
<BM>
- 노션 투자 파트에 매수 - 보유 - 매도 - 세금 이렇게 카테고리 나눠서 폴더화, 중요한 정보들 정리
* 매수, 전세, 매도 체크리스트 따로 정리해놓기
- 단지분석에 전임, 매임 통해 파악한 동별선호도, 가격 차이 기록
- 자산현황 페이지에 현재 전세가 / 역전세 예상가격 등 전세 상황 디테일하게 추가
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