첫 입문자에게 부동산투자에 관심을 갖게 하는 강의 !!! [재테크기초반5기 1확천금 바라지말고, 꾸준히 4모으조 루공]

재테크 기초반을 통해 오랜만에 부동산강의를 들으니, 

반가운 기분까지 들었습니다ㅎㅎ

간단하게 강의 내용을 정리해보았습니다.

1. 성공한 사람들의 의사결정 방식

  강의 초반부, Part1과 2에서는 “부동산 용어”들과 “나에게 꼭 맞는 부동산 투자의 종류”를  주제로 설명을 해주셨습니다. 특히 여러가지 부동산 투자에 대해 수익 유형별, 투자 대상별, 투자 방법별로 어떤 차이점이 있는지를 구체적인 단지와 매수 시기 및 가격 변화로 눈에 딱 보이는 숫자로 설명해주셨습니다. 다른 선택을 할 수가 없었습니다. 매매차익으로 얻는 수익의 규모가 매월 받는 월세를 아무리 15년간 합치더라도 비교가 안되는 규모였기 때문입니다.  

이렇게 명확한데, 이전부터 사실 알고 있었는데 나는 왜 매월 받는 수익이 부럽고 아쉬울까.. 잠시 멈춰 생각해보았습니다.

   성공한 CEO들은 손실과 편익을 보고 편익이 많은 쪽으로 결정한다.

   세금에 집착하면 앞으로 나아가기 힘들다.

   시세차익은 오래 걸린다.

   대중들과 반대로 한다.

   내가 할 수 있는 싼 것을 사서 모으는 것

   싸지 않는 것, 오를 것 같은 것은 쳐다보지 않는다.

   장작을 쌓는다.

  권유디님의 위와 같은 말씀을 들으며 마시멜로 실험이 떠올랐습니다. 당장 눈앞에 있는 이익(마시멜로)를 취하지 않고 기다렸을 때 나중에 더 큰 이익을 얻을 수 있다는 걸 알면서도 할 수 없는 아이가 있고, 끝까지 참아내는 아이가 있는데 추후 성장 결과 차이가 많이 났다는 실험 말입니다. 부자들의 사고방식은 지극히 장기적인 관점에서 편익이 크다면 과감하게 결정하는 방식인 것 같습니다. 그와 달리 제가 흔들린 이유는 추후에 주어질 이익(시세차익과 목돈급의 현금흐름)은 너무 막연하고 불확실하고 없는 것만 같고, 단기적인 이익(매월 따박따박 들어오는 월세, 배당금)은 놓치고 싶지 않고 지금 당장의 손해(세금)는 너무 아깝게 느껴지는 감정 때문이었습니다. 그리고 이미 많이 회복해버렸지만 좋은 것을 사고 싶은 욕심, 지나가버린 것에 대한 미련 또한 만만치 않게 결정과 행동을 망설이게 합니다. 이 또한 큰 시야로 넓게 살펴본다면 안전 마진을 확보하지 못하는 수익률 낮은 투자를, 당장의 좋은 기분을 위해 선택하는 실수일 것 같습니다.  성공한 부자들을 닮아가기 위해서는 이 감정들을 다스리고 이성적으로 생각해야 합니다. 비용보다 편익이 크다면 과감하게 결정하고 책임지고 그것을 반복적으로 하며 앞으로 나아가야 합니다. 다시 한번 마음 속에 단단히 새겨 봅니다.

  그리고 강의의 초반부를 수강하며 너무너무 궁금한 점이 생겼습니다. 권유디님은 어떻게 1~2년의 짧은 시간 동안 소액으로 6채를 투자하는 의사결정을 하셨는지 말입니다. 여러 채를 살 수 있는 투자금이라면 1억원이 넘는 돈이었을텐데, 그 돈으로 더 좋은 단지를 살 수도 있으셨을텐데 말입니다. “아무래도 부족해 보일 수 밖에 없는 소액투자 단지를, 돈이 더 있었음에도 선택할 수 있는 것” 또한 지금의 저로서는 어떻게 의사결정을 하셨을지가 가늠이 안 되는 부분입니다. 더 큰 투자금을 들이는 단지들은 모두 그 당시 저평가가 아니었는지, 아니면 여러 방안 중 투자금 대비 자산이나 전세금 규모를 보고 규모가 커지는 선택을 하셨던 것일지 .. 그리고 지금 시장에는 어떤 결정을 해야하는지, 그때처럼 투자금을 쪼개 여러 채를 하는 것과 투자금을 모야 좀 더 좋은 것을 하는 것의 기준은 어떻게 잡는지..  고민이 많이 되는 부분이라 더 멈춰서 생각하게 됐던 것 같습니다. 질문의 기회가 생기면 꼭 여쭈어보고 싶습니다.

2. 선택의 기준 : "내가 어떤 선택을 해야 투자를 오래할 수 있을까?"

  이전에 이 말씀을 들었을 때보다 지금 이 말씀이 더욱 많이 와 닿고 위로가 되는 것 같습니다. 투자로 부자가 되기 위해서는 그 시기가 올 때까지 기다려야 한다는 것이 사실 조금 길게 느껴지는 요즘입니다. 하지만 제 아무리 개인이 애를 써도 시장의 흐름을 끌어당기거나 밀어낼 수는 없는  것이죠. 차근차근 씨를 뿌리고 끈기 있게 기다리기 위해서는 거기까지 가는 과정이 괴롭지 않아야 합니다. 매일 매일의 선택 속에서 기준이 되는 사고 방식을 알려주셔서 감사합니다. 양은 냄비처럼 끓어오르는 열정이 아니라 뚝배기처럼 오래 따뜻할 수 있는 끈기가 중요하다는 걸 계속 생각하겠습니다. 

  또한 가족과의 현명한 관계를 유지해 나가는 정말 구체적인 노하우들을 소개해주셔서 감사했습니다. 뜨거운 내 온도에 서 나오는 단도직입적 멘트로 제안하는 것보다는 상대와 보조를 맞추어 온도를 서서히 올리고 공감대를 형성하고 동의를 받아가는 것이 중요한 것 같습니다. 그러면서도 나를 사랑하는 가족들이 하는 조언, 걱정, 비난 등이 내 생각과 달라 괴로울 때, 그 의견에 반대해야 하는 마음이 괴롭고 포기하고 싶어질 때 “투자라는 영역”에 있어서는 배운대로 하려고 하는 내 생각이 옳다는 것을 꼭 기억하겠습니다. 포기만 하지 않으면 가는 길이 맞는 방향이다. 북극성처럼 기억하겠습니다.

3. 안 다고 생각했지만 놓치고 실수했던 디테일들

투자의 과정을 쭉 알려주시는 강의 내용을 들으며 그 동안의 거래 경험 속에 잘못했던 실수들이 떠올랐습니다. 

1) 실거래가와 호가를 비교해서 급매 여부 판단하기 => 부동산 사장님의 말씀에 휘둘리지 않고 직접 판단하자

2) 계약 즉시 주민 센터에서 전입신고 & 확정일자 받기 => 좋은 임대인을 만나서 다행이지, 큰일 날 뻔 했습니다. 계약날이 아니라 잔금날 이사하고 나서 전입신고&확정일자를 받았어요

3) 잔금일은 평일 오전으로 하고 당일에 등기소에 신청하기 => 날짜시간은 좋았지만 미리 고려해야했던 사항을 놓쳐서 당일에 신청을 못했습니다. 이것도 정말 아찔합니다.

4) 임대인에게 국세/지방세 완납증명서 요구하기 => 이것도 놓쳤습니다. 부동산 사장님께서 챙겨주실 줄 알았는데 그냥 어물쩡 없죠~ 하고 넘어가시더라구요. 큰 일 날뻔 했습니다. 다음 계약에는 꼭 제대로 챙기겠습니다.

4. 새롭게 알게 된 것

1) 복비는 깍지 않는다. 우선순위에서 밀림 => 이유를 몰랐는데, 물건을 내놓으니 완전 을이 되는 기분.. 복비 깎았음 큰일 났겠다 싶습니다.

2) 평생 가져갈 아파트의 기준 “2년에 한번씩 6천만원씩 꾸준히 주는 아파트” => 투자후보 아파트가 전세가가 어떻게 올라왔었나를 강의 안에 나온 것처럼 표로 정리해보아야 겠습니다.

3) 역전세 대비법 : 전세 계약할 때 전세 만기 3개월 전부터 3개월 후까지의 인구이동 top3지역 공급물량 확인하기

                              전세 보증금의 10%를 현금 보유하기

4) 임대사업자 1년에 5% 증액 가능. 임차인과 협의하고 특약에 명실할 경우

5) 임대사업자 물건으로 임차들어 가고 싶다면 부동산 사장님께 먼저 요청해야함 => 가격이 저렴하기 때문에 먼저 요청하지 않으면 보여주지 않음

5. 행동으로 실천할 것

1) 경제기사 정리하는 법 따라해보기

2) 독서 후 행동 & 다음달 피드백 따라해보기

3) 질문 모으기

4) 계획 세우는 법 : 양적으로 구체적으로 세우고, 못 지키면 다음 날에 더하기