[재테크기초반 5기 91조 미래의나를] 3주차 권유디님 강의후기 늦었지만 제출합니다💖

안녕하세요! 미래의나를 꿈꾸며 오늘도 열심히 달리고 있는 미래의나를 입니다!

늦었지만, 3주차 권유디님 강의 후기를 작성하려 합니다. 

1. 첫번째로 남겨야 할 것은, 부동산 용어 설명 부분에서 건폐율과 용적율 개념 정의
건폐율은 땅 면적 중 단순 건물면적의 비율
용적율은 땅 면적 중 건물의 연면적(각층 바닥면적을 모두 합한 면적)의 비율.
부동산 공부를 1년 넘게 하면서 용적율 관련한 이야기가 나올때 마다 정확한 개념을 몰라 그동안 두루뭉술하게 넘어갔었는데 이제는 개념정리가 확실하게 되었습니다!
-> 적용할점: 건폐율이 높으면 동간거리가 좁다, 닭장, 사생활침해. 등등/ 건폐율이 낮으면 동간거리가 넓다
용적율이 높으면 동간거리가 좁을 수도 있고 주차공간이 부족할 수도 있고 재건축시 수익성이 덜 나오고 결국 재건축 추진이 더디다 정도로 이해했습니다!

2. 취득세와 재산세, 종부세, 양도세

세금에 대해서 종류별로 배워보는 시간이었습니다. 특히 '세금'문제는 늘 생각만 하려해도 머리가 아프고 복잡할 것 같아 알아보기 전에 미리 포기하게 되는 경향이 있는데 ㅎㅎ 사실 가치가 있는 부동산을 5년, 10년 보유했을 때의 시세차익을 생각하면 세금은 정말 비용으로서도 아주 미미한 금액이었다는 걸 다시 한번 깨달았습니다. 다만 강의에서는 2년이상 보유하여 양도세0, 그리고 2채 미만으로 가정하여 취득세 중과세율이 아닌 것으로 계산을 했지만 2채이상일 때 취득세 중과가 실제로 얼마나 나에게 크리티컬한지 아닌지 강의 예시처럼 1등 뽑은 단지별로 따져볼 필요가 있다는 생각이 들었습니다

-> 적용할점 : 단순히 취득세 중과가 무서우니까 2채 이내로만 해야해! 양도세 안내려면 무조건 2년 보유해야해! 식의 접근방식을 고쳐보자! 세금이 나오면 얼마가 나오고 그렇다면 후보단지의 기대수익률은 얼마이고 n년 동안 보유할 경우 세금이 얼마인지 비용과 편익을 따져, 투자후보 단지별로 경중을 판단해보는 연습이 필요하다!

3. 공급과 역전세 관련

인구이동은 전출이든 전입이든 가리지 않고 규모로만 판단하여 인구이동 Top3 지역을 선정한다. 그리고 투자단지의 전세입자 만기 +-3개월 이내까지 입주물량을 파악하되 5천세대 이상의 큰 입주가 있다면 신용대출이나 기타 대출, 주변 가족 등에 자금을 빌려야 할 상황이 될 수 도 있다는 마음의 준비, (그러나 이것도 상대적인 것, 종잣돈이 많은 사람이거나 연봉이 높아서 연저축액이 크신 분들은 리스크가 커도 수익성이 크다면 투자가능. 왜? 리스크가 있지만 감당할 수 있으니까) 또한, 공급리스크는 기존 전세금의 10% 정도 수준으로 잡고 유동현금을 확보해놓기, 마통 포함.
그러나 전세가는 떨어지더라도 매가는 오르는 시기도 있고 사실 전세가 폭등의 시기를 제외하고는 10%이상 크게 역전세가 나는 경우는 없었다. 다만, 10% 유동현금을 대비하여 역전세 대응을 하더라도 4년동안 돈이 묶일 수 있다는 점도 염두해두기! 그러나 지금 수도권에 투자한다면 27년부터는 공급물량이 매우매우 부족하여 사실 역전세를 우려할 상황은 아님!
-> 적용할 점 : 수도권 임보를 쓰면서 공급파트를 제대로 이해하고 리스크 대비 측면까지 고려해서 임보를 쓴 적이 한번도 없는 것 같다. 일단 공급파트 임보를 이번 강의에서 배운대로 제대로 써보고 5천세대 이상의 입주물량은 어느 위치에 있는지와 그 파급효과에 대한 예상도 해보는 임보를 써보고 싶다! 그리고 지금까지 공급물량 부족한 지역 위주로만 봤지 공급이 있어도 리스크 대응하는 방법과 수익률 비교등의 관점으로 보지 않았던 것 같다. 동대문구, 강동구, 평촌, 의왕을 더 깊이 알아보지 않고 공급 많다고 하니까 나중에 봐야지 하고 제낀 나 반성하고 공급리스크를 피하려고만 하지 말고 맞설 수 있는 대응의 영역임을 꼭 기억해야겠다.