[서울투자 기초반 21기 2조 진이여쓰] 2025년 서울/경기 투자 한다 해낸다!

오늘 2025년 3월 2일 오후 10시 38분. 집에서 9시에 나서 10시에 돌아와서 밥먹고 나니 이 시간이다.

오랜 시간 동안 출타한 이유는 바로 바로 서투기를 듣기 위해서지롱 ♡

사모하는 자음과모음님의 강의라 아침 일찍 나섰는데 깜깜한 밤이 되어 돌아왔다. 오래 앉아있느라 눈은 침침하고 종아리는 퉁퉁 부었지만, 머리와 가슴은 꽉채워 돌아온 느낌이다.

1주차는 3개의 파트로 나뉘어 있었다. 이 중에서 강의 중 체크해 둔 부분을 한 문장으로 남겨두면 아래와 같다.

Part1. 현재 수도권 시장 진단 & 수도권 아파트 투자의 특징

1. 서투기 수강생은 이젠 지역이 아닌 어느 지역의 어떤 ‘단지명’ 으로 물건을 평가할 수 있어야 한다.
2. 지금 시작의 핵심: 아직 가격이 덜 오른 것 중에 가치 있는게 뭐지? 라는 질문을 던져서 찾아라.
3. 하락장 서울 투자의 의미: 가치 비교시 더 선호되는 것이 무엇인지 알자. 다만 덜 오른걸 찾아야 한다.
4. 지역 내 단지 선호도를 확실히 알면 좋은 선택 가능하다. (물론 타 지역과도 비교해야 하지만)
5. 현재 시장의 모습은?  하락장 시기라고 여겨지며 이 때는 기대가 없는 실수요자들이 전세를 선호하여 전세가는 오르고 매매가는 떨어졌다가 조금씩 상승하다고 보합하기도 한다. 하락장 중에 강남구, 송파구 일부 토지거래허가제로 단기간에 고가시장의 거래가 활발해진 모습도 포착.
6. 지금 시장에서 내가 가져야 할 자세? 내가 생각하는 ‘좋은 물건’이 ‘상급지(예를 들어 1, 2 급지)’ 에만 국한되어 있는 것은 아닌지 메타인지 한다. 중간 이상의 급지 (ex 서대문, 동대문) 에 물건 있는지도, 경기도 4급지에는 좋은 물건이 있는지도 보고 없다라고 생각되면 범위를 좀 더 넓혀봐라. (서울만 볼 것은 아니며, 좀 더 외곽에도 좋은 물건이 있는지 췍)
7. 현재 전고점 회복을 한 단지들도 있지만 아직은 거래량 저조로 인한 가격 보합, 하락하는 매물이 많다.
8. 이런 물건들이 별로인 것은 아니기 때문에 물건의 ‘가치’와 ‘가격’에 집중해서 자산을 쌓는 것에 집중! 하자.
9. 서울 상급지- 아직 작년말 가격이 유지가 되고 있다. 그러나 싸진 않기에 깎아서 사자.
10. 서울 하급지- 비균질 지역이나 그 동네 안에서는 선호되는 (초)신축은 거래가 된다.
11. 경기도 중하급지 - ㄱㅁ은 실수요자가 싸다고 판단하여 매수 수요가 있다. ㅇㅌ은 매매호가가 실거래가보다 올라온 상황이지만 깎을 수 있다. 실거래가에 집중!

12. 결론: 지역 내 선호도에 따라 물건을 고를 수 있는 눈을 갖자.

     

Part2. 서울&경기 내 가치성장투자와 소액투자의 현실화

1. 강남권 지역구 위치 외우기! (11개 구: 강남구, 송파구, 서초구, 양천구, 강동구, 동작구, 영등포구, 관악구, 강서구, 구로구, 금천구)
2. 강남 접근성이 좋은 것, 단지별 연식 확인 후 우선순위 접근
3. 하급지 대장 VS 상급지 구축 - 가치가 있는 것 중에서는 단지에 따라 입지 보다는 신축을 택해도 옳은 선택인 경우가 있다.
4. 강북권 지역구 위치 외우기! (14개 구: 마포구, 용산구, 성동구, 광진구, 서대문구, 중구, 종로구, 성북구, 동대문구, 은평구, 강북구, 도봉구, 노원구, 중랑구)
5. 경기도 중에서도 강남 접근 1시간 이내이면 서울이라고 본다 

6. 가치성장투자와 소액투자를 구분, 개념 잡기

   1. 가치성장투자: (투자금이 많이 들더라도) 가치 있는 것을 싸게 매수하여 수익을 높인다
      1. 한 채 투자 후 다음 투자를 위한 종잣돈 + 모을 수 있는 돈 계산이 필요!!
      2. 가치성장투자를 하기 위한 4단계를 꼭 기억한다
      3. 가치성장투자 범위 설정을 넓혀라 (서울, 경기 둘 다 구축까지)
      4. 가치→저렴→투자금 범위 내 순으로 우선순위 정리한다.
      5. 매수 전 후에 벌어질 일을 예측하여 자금 준비해야한다.
      6. 어설프게 공부한 초보 투자자는 내 돈을 모두 들여 단 한개의 물건을 사는 것을 두려워 한다 (가격이 싸든 비싸든…) n개월 이상 공부한 다음, 어떤 단지를 선택하느냐에 있어 수익의 차이가 있음을 미리 알고, 투자를 하고 나서도 내 상황은 편안하게 지속될 것이라는 것 알아야 한다. 그리고 자산은 보유한다는 관점에서 투자하자 (인플레 고려. 그것에 비하면 오르고 내리고는 그리 중요하지 않을수도)
   2. 소액투자: 투자금을 2억 내외로 적게 들여 높은 수익률을 낼 수 있는 투자를 한다
      1. 1~2억 사이의 투자금으로 투자 가능/ 더 좋은 가치를 투자하려는 노력은 가치성장투자와 같음 / 1억 미만의 투자금으로 강남 접근 1시간 이상(가까운)의 지역들 투자 가능 → 수익이 난다면 매도 방향(갈아타기)
      2. 입지 좋은 신축/ 입지 좋은 구축/ 입지 덜 좋은 신축/ 입지 덜 좋은 구축으로 나누어 비교

    

Part3. 서울 투자 의사 결정하는 방법

1. 가치/ 저평가 / 전세 셋팅 가능성 확인
2. 할 수 있는 것 중에 가장 좋은 물건인가? (YES 로만 대답해야 할 것이야!!)
3. 선호도가 높은 단지를 Pick !
4. 선호도 비교 방법 3가지
   1. 상승시작점
   2. 가격레벨차이 (전고점~ 상승시점)
   3. 수익폭 (하락장 전저점 대비 상승장 전고점)
5. 꿀팁: 000 구니까 라는 이유로 선택하지 마시고요 aaa 단지 선호도를 비교하여 같은 투자금으로 할 수 있는 최고의 선택인지를 보아야 한다.

크게 느낀 점

지금은 시장 가격이 23년 때 보다는 높아졌으니 눈만 너무 높이지 말고 범위를 넓혀 투자처를 찾아야 예산에 맞는 가치있는 물건을 확보한다는 말씀이 핵심 메시지로 다가왔다.

이번달 목표

나의 첫 앞마당 만들기! 그리고 임장보고서 결론까지 내서 완성하기!