당산동5가 당산삼성래미안4차 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기43조 진이여쓰]

✅아파트명: 당산삼성래미안4차

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

영등포구 종사자 수 435,017명

2. 교통

카카오맵 - 길찾기 기준 강남 33분 / 여의도 9분 / 시청 27분

3.학군

당산서중 88.2%, 당산중 83.1%

4. 환경

대형마트 3군데 (롯데마트 맥스 300m, 코스트코 & 롯데마트 1.2km )

병원 많음 (이대목동, 가톨릭 여의도성모병원, 한림대병원 등 2차 병원 6군데 및 아파트 상가에 1차 의원 다수 있음)

5. 공급

영등포자이디스니티 539세대 / 2026. 03월

서울대방 신혼희망타운 183세대 / 2027. 06월

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세 33평형 (전용 84㎡): 약 16.25억 원, 전세가 약 9.1억 원

5년 내 고점 매입 시세: 2024년 8월에 매매가 약 17.4억 원, 전세가 약 9.5억 원

(2022년 5월에 매매가 약 16.6억 원, 전세가 약 6.93억 원 기록을 최근 24년 8월에 경신함)

저점 매입 시세: 2023년 6월에 매매가 약 15.2억 원, 전세가 약 7.5억 원

✅현장사진 (카카오맵)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 적정 수준으로 보임. 근처 문래자이 (문래, 영등포구청역 근접 대단지)  가 35평 14.8억 수준에 거래되고 있다. 당산래미안이 직주 근접, 학교 접근성에 있어서는 우위에 있어 비슷한 연식, 평수 대비 가격 1.4억 상회하는 금액은 적정하다고 본다.

2) 환금성 : 좋음. 아파트가 1000세대 이상으로 대단지, 관리 잘 되고 있으며 꾸준히 전월세 및 매매 실거래가 진행됨.

3) 수익률 : 고점에 매수시 수익률 -15%, 저점 매수시 수익률 12%

4) 원금보존 : 꾸준히 거래가 되고 있고 현재 전세가율이 50% 대에서 매매금액과 연동하여 상향하는 추세이기에 가능할 것으로 판단함.

5) 리스크 대비: 투자금이 예산을 상회해서 전세가율이 높아지지 않는 이상 리스크 낮추어 하는 투자는 어려워 보임.

나의 투자 결론 : 현재로서는 투자는 보류하고 다른 투자처를 찾아 비교 작업을 해 볼 것 같다. 직주, 학교, 편의시설 근접 등에서는 충분히 인기가 있을 매물로 보인다. 다만 투자해야 하는 금액이 부족한 관계로 유사한 조건의 매물을 탐색하여 비교 작업을 해 보는 것을 선행해야 할 것으로 보인다.

✅ 작성하면서 느낀점 

매물 한 개를 정하여 조사를 해 보니 강의에서 들었던 내용이 체득되는 느낌이라 한 단계 성장했다는 생각이 든다. 처음하는 조사라 진행 과정에서 버벅임과 그에 따른 스트레스도 발생은 했지만, 앞 마당을 넓힌다는 목표를 가지고 내가 알아보는 만큼 나의 자산이 될 가능성이 높아진다는 기대감으로 꾸준하게 작성을 해 보는 노력을 해 보겠다.