열반스쿨 중급반 주우이님 강의 후기

열반스쿨 중급반 수강후기 작성

이번 주 강의도 잘 들으셨나요?

후기 쓰면서 배운 점을 꼭 내 것으로 만들어봅시다!

강의를 듣고 행동까지 바뀌려면 두 가지가 필요해요.
바로 1) 잊기 전에 기록하기 2) 나에게 적용할 점 찾기 입니다. 

강의로 들은 내용 중 '나에게 특히 인상깊었던 점'과 '꼭 적용해보고 싶은 점'을 정리해서
나만의 강의 후기로 남겨보세요! 후기로 남기는 기록 하나 하나가
내 투자 목표로 가는 돌다리가 되어줄 거예요 :) 

투자의 정석 

현재 투자시시장 완벽 분석

소개

2015년도에 투자 시작 ( 직장인 → 직장인 투자자) 

 여기서 중요한 것은 잃지 않는 투자의 반복

 지금 시장은 가치대비 저렴한 물건이 많은 시장이기 때문에 잃기 않는 투자를 하기 정말 좋은 시장입니다. (현재 시장가격은 무릎이하!!)

여전히 기회는 정말 많이 남아 있으며 투자를 할 수 있는곳이 많다.

오늘 강의를 통해서 현재시장을 어떻게 바라봐야 하는지 그리고

그안에서 어떤 아파트를 선택해야 하는지 모든것을 알려주겠다.

part 1  현재 시장에서 투자로 자산을 쌓아가는 방법

ㅣ지방 아파트 투자 핵심

현시점투자금: 광역시 0.5~2.0억 (1억정도가 적당함)
                       중소도시 0.3~ 0.8억 ( 0.5억 정도가 적당함)

장점 : 소액투자 가능 (1억미만)

          비교적 단기간 차익 실현 후 매도 가능

RISK :입주 물량이 많을때 역전세 리스크 

           가격 상승폭 수도권 대비 적음 (1~3억)

지방투자핵심 : 소액으로 경험 쌓으면서 수익 실현 

                    소액투자+ 입주물량 없는곳 투자하는 것이 중요함 

ㅣ수도권 아파트 투자 핵심

현시점투자금: 서울4급지 이상  3억이상

                        수도권4급지     2억이상    

장점: 기대수익이  상대적으로 큼 ( 3~6억 +@)

          장기보유 → 가치 상승, 전세가 상승 

RISK :  투자금 규모 큼

            매도까지 시간이 많이 걸릴 수 있음

수도권 투자 핵심:  입지 독점성이 높은 곳 투자  ( 대체지 없고, 공급이 없는 곳)

                             지방보다 많은 투자금 필요 

                        입지가치 상승하는 안정적 자산 보유

ㅣ 지방 & 수도권 아파트 투자 특징- 정리

                   지방                            수도권

편익    소액투자 가능               비교적 좋은 입지의 아파트 보유

        중단기 보유하며 수익실현  보유 및 관리 부담 적음 

비용  지방을 앞마당으로 만들기         투자금 규모 큼 

        위한 시간, 체력 확보 필요      상승의 폭이 크지만 수익

           보유중  매도시기 체크       실현 기간 예상하기 어려움

ㅣ 수도권과 지방의 사이클이 차이나는 이유

 지역별로 공급이 확장되는 범위가 다르기 때문에  수도권이 공급이 오랫동안 지속됨

 지방의 경우 하락장에서도 전세가율이 높기 때문에 전세가의 반등이 있으면 매매가 상승 흐름으로 갈 가능성이 높음

 수도권의 경우 전세가 반등하더라도 전세가와 매매가의 차이가 큰 곳이 많기 때문에 상승 흐름으로 가는데 시간이 걸릴 가능성이 높음

 결론적으로 충분히 낮아진 전세가의 반등 + 기준에 부합하는 

전세가율의 기회가 온다면 매수 진행

ㅣ 현재 서울 시장과 투자전략

서울의 가격은 현재 기준 저렴하거나 비싼 지역 (아파트)들이

혼재되어 있음. 최상급지 아파트들의 상승 지속

서울 지역의 청사진은 착공물량/공급 물량 부족하기 때문에 전세가 상승을 기대해 볼 수 있음

서울 지역의 RISK 는 현재 강동구 둔촌주공 (올림픽파크 포레온)입주중 25년 동대문구 (이문휘경뉴타운)입주 시작 한시적으로 전세가 하락 가능성 높음

서울 투자 전략은  아직까지 크게 오르지 않은 곳들이 많기 때문에 가치있는 물건을 좋은 가격에 살 수 있는 기회를 가지고 있음. ******이때 주의해야 할 것은 투자금만 보고 접근하기 보다 선호도 높은 아파트를 선택하는것에 초점 맞춰야 함********

수도권 투자를 해야 하는  사람
투자 집중가능시간 : 주당 20시간 ( 평일 2시간, 주말1일)

                                 결과: 매월 수도권 임장보고서

목표 : 5년 내 자산 10억 이상 목표

이동 가능 조건 : 장거리 임장 (이동) 어려움

재정적 조건 : 종잣돈 1억 이상 or 1년 저축 가능액 5천 이상

part 2 수도권 / 지방 투자로 5억 버는 방법

Part2-1  나에게 맞는 수도권 투자 찾는법

ㅣ 나에게 맞는 수도권 투자 찾는 법

Step1 입지독점성 - 강남1시간 이내 (우선순위)

1군 : 강남, 서초, 송파, 용산 / 과천

2군: 성동, 마포, 광진,양천 /분당

3군: 강동,동작, 영등포, 중구, 종로

4군: 강서, 서대문, 동대문, 성북, 관악(2호선위) ,은평구(녹번역역아래)/ 광명,평촌, 수지, 성남수정,하남

5군: 노원,구로,도봉, 강북구, 금천구, 중랑구, 관악구(2호선 아래), 은평구 (녹번위)

기타: 광명, 안양, 수지, 구성남, 하남

  업무지구 1시간 이내 갈 수 있는 지역 ( 많다) 

Step2 전세가율 확인 - 지역 평균 전세가율 60% 이상

전세가율이 중요한 이유 1.원금 보존: 매매가는 전세가 밑으로 떨어지지 않음

2.전세가율에 따라 투자금이 달라짐

투자 적정 전세가율 - 강남권 전세가율 60% (강남은 전세가가 조금만 올라가도 매매가가 바로 올라간다.)

서울 및 수도권 70%, 지방 80% 

Step3 내 투자금으로 가능한 지역 - 지역 평균 투자금 확인

(앞마당의 의미는 아파트 금액을 알고 있고 투자해야하는 아파트와 투자하지 않는 아파트를 알아야한다.)

평균 매매, 전세 가격으로 지역 평균 투자금 범위 확인(매전차이 + 1억)

강남구, 서초구, 송파구, 용산구 : 서울 1급지 8~11억

성동구,마포구,양천구,광진구,영등포구,동작구,강동구,중구,종로구: 서울 2~3급지 3억~7억

서대문구,동대문구,강서구, 성북구, 노원구, 은평구,관악구, 중랑구, 구로구, 금천구,도봉구, 강북구 : 서울4~5급지 2억~3억 

Step4 저평가 단지 찾기- 절대적 저평가 (전고 대비-20%)

                                                          → 상대적 저평가 (가격고정후 비교 * 비슷한 가격중에서 가치 대비 가격이 더 저렴한 아파트 찾기*

우리가 해야하는 행동은 절대적 저평가 속에서 상대적 저평가 아파트를 찾아내는 것!!

Step5 투자 단지 선택 - 내 투자금에 부합하는 단지  중

                                       가장 좋은 단지 선택 

금액대별 가장 좋은 아파트 파악 (5순위 시세표)
5순위 시세표 작성 TIP

 업데이트 주기는 한달에 한번!!

 더 좋은 단지가 나온다면 밀어내기 방식

좋은 흐름을 보이고 있는 단지가 있다면 지역 전수 조사 
( 매매 보합 or 하락 / 전세 상승)

나에게 맞는 수도권 투자 찾는 법- 정리

입지독점성-  강남 1시간 이내 (우선순위)
전세가율 확인 (한국부동산원, 부동산지인,KB 부동산)
- 전세가율율60% 이상

내투자금으로 가능한 지역 - 평균투자금 확인 ( 전세가율율60% 이상인 곳에서 지역별 평균 투자금 확인후 입지 독점성 

높은 곳부터 우선순위

저평가 단지 찾기- 절대적 저평가→상대적 저평가 ( 전고점 대비 -20% 하락 했는가→ 가격 고정후 비교

투자 단지 선택- 5순위 시세표 → 내 투자금에 부합하는 단지 중 가장 좋은 단지 선택

목표 달성을 위해 지금 해야 할 일  

5년 안에 얼마를 버는 사람이 되고 싶나요?

투자 목표 정하기

2025년도 안에 서울에 투자 ( 영등포구, 송파구, 용산구)

앞마당 1달에 1개 만들기  (임장/ 임보)

시세확인 월1회 (KB시계열, 부동산원, 부동산지인)
5순위 시세표 월월1회 업데이트 (네이버 부동산)