[열중 43기 6조 온니원] 4강 강의후기 5순위 시세표 적용해보기

4주차 주우이님의 강의를 듣게 되었다. 이번강의에서는 현재 시장상황에 대해서 먼저 분석해주셨고 수도권과 지방 둘다 모두에 기회가 있다는 것을 알게 되었다.  

 지방은 대부분의 지역에 공급이 부족해지고, 현재 공급이 많은 지역들중에서도 몇개 지역을 제외하고는 빠르게 공급이 정리되어 가고 있고, 수도권은 이미 상승한 지역도 있고 입지가 좋은 곳인데, 아직 가격이 싼곳도 있기 때문에 내 상황과 내 투자금의 규모에 맞는 지역을 선택해야 한다고 하셨다. 

지방아파트과 수도권아파투 투자의 특징을 비교해주시고, 결국 본질은 좋은아파트를 싸게 사는 것이라는 것을 말씀해 주셨다.

# 지방과 수도권 아파트 투자의 특징

먼저, 지방 아파트 투자의 특징은 소액으로 투자가 가능하고, 중단기적(4~5년)으로 보유하며 수익을 실현할 수 있다. 보유기간이 짧고 금방 수익으로 돌아올수 있다는 거이 장점이다.

다만, 지방을 앞마당으로 만들기 위해서는 시간과, 체력이 필요하고 상승과 하락시기가 수도권에 비해 짧기때문에 보유중 매도시기를 체크해야 한다고 하셨다. 잘못하면 매도 시기를 놓칠 수 있기 때문이다.

수도권아파트는 입지 독점성이 있기 때문에 비교적 좋은 아파트를 보유할 수 있고, 전세를 빼는 데도 어렵지 않고, 입지가 좋은 곳이라면 오랫동안 보유가 가능하기 때문에 보유과 관리에 부담이 적다.

대신 수도권 아파트는 투자금의 규모가 크기 때문에 비용이 많이 든다. 그리고 상승폭이 크기때문에 수익실현 기간을 예상하기 어렵고 하락할때는 하락폭이 큰것이 단점이다.

#내상황에 맞는 수도권투자와 지방투자

투자금 규모, 내 투자 목표와 상황에 맞는 투자지역을 선정할 수 있게 알려주시는 시간이었다.

여기서 중요한건, 무조건 수도권이 좋다, 지방은 안좋다 이게 아니었다.

투자 이후 수도권이 먼저 오를지, 지방이 먼저 오를지는 아무도 알 수 없고, 지방아파트라고 해서 수익이 적게 나는 것이 아니라는 것이다. 지방에서도 수도권의 웬만한 지역보다 수익이 높게 날 수 있는 입지 독점성을 가진 지역도 있고, 충분히 가격이 싸고 좋은 곳이 있다는 것이다.  

우리가 해야할 것은 좋은 자산을 싸게 매수하는 것이지 투자할 지역을 국한하는 것은 좋은 투자를 하지 못할 가능성이 크다. 내 투자금과 상황에 맞게 좋은 자산을 싸게 매수하고 오를 때까지 보유하는 것이 투자의 본질이기 때문이다.

#나에게 맞는 수도권투자 찾는법

수도권의 입지독점성, 적정전세가율, 지역 평균 투자금을 확인하는 방법으로 투자지역을 선정하고, 절대적 저평가와 상대적 저평가로 단지를 고르고, 내투자금에 맞는 가장 좋은단지를 선택할 수 있는 기준을 자세히 알려주시는 시간이었다.

특히, 적정전세가율은 투자금이 적게 드는 장점이 있고, 매매가가 전세가율 밑으로 잘 떨어지지 않아서 어느정도의 원금보존의 효과도 있다. 다만. 전세가율보다 더 중요한 것은 저평가 여부이다.

그리고 내투자금에 부합하는 가장 좋은단지를 선택하기 위해서는 앞마당을 많이 만들어야 한다. 아는 단지가 많지 않기 때문에 지금 보고 있는단지에 대한 확신이 서지 않는다.

#잃지 않고 더 버는 지방투자 찾는법

지방은 인구수가 정말중요하다. 인구가 많다는 것은 그곳을 찾는 수요에 직접적으로 영향을 주기 때문에 50만명 이상의 인구규모를 가진 지역을 투자 지역으로 봐야한다. 

전세가율은 70%이상인곳을 봐야한다. 지방은 전세가와 매매가가 같이 가는 그래프 모양을 띤다. 전세가가 매매가를 밀어올린다. 전세가가 떨어지면 매매가도 떨어지게 된다.

주의할것은 지방은 공급물량을 반드시 확인해야 한다. 수도권과 다르게 입지독점성이 없는 곳이 많기 때문에 입주물량은 전세가에도 큰 영향을 미치게 되고 큰 리스크로 작용한다.

#적용할 점

먼저, 수도권과 지방에 아는 지역을 많이 만들고, 좋은 가치를 가지고, 가격이 싼 아파트를 많이 찾아보는 것이 중요하다고 생각했다. 그리고 그 가운데서 비교평가를 통해 더 좋은 아파트를 찾아내고, 내 상황과 내 투자금 규모에 맞는 단지를 찾아내고 싶다. 그리고 5순위 시세표를 적용해 보면 좋을 것 같다.