1.강의내용

저. 환. 수. 원. 리의 중요성을 다시 한 번 살펴 볼 수 있어서 좋았다.

저평가

가치대비 가격이 싼 곳에 투자를 한다.

비교 평가 할 때 비슷한 위상과 급지로 비교를 해야 된다.

변수를 통제 해야 한다. 기준을 통일 해야 한다.

과거의 가격 흐름을 보고 비교 평가 해본다.

환금성

결국 나중에는 환금성이 가장 중요하다. 얼마나 수요가 있는가?

사람들이 단지를 얼마나 선호하는가를 잘 파악하는 것

평균 이하의 입지와 평균 이하의 선호도 단지를 투자하지 않는다.

망하지 않는 것이 가장 중요하다. 잃지 않는 투자 원칙

수도권 20평~30평 300세대 이상

지방 500세대 이상 기준으로 환금성

수익성

투지금을 줄여서 수익률을 극대화 하는 투자

전세가율이 높은 단지에 투자하는 것이 투자금을 줄 일 수 있다.

가치 있는 물건을 싼 가격에 매수한다.

가격의 상승보다 물건의 가치가 본질적으로 중요하다.

전세가는 실수요이다. 인플레이션과 함께 계속 상승한다.

전세가 상승하면 전세가율이 올르고 전세가율이 오르면 투자금이 적게든다.

높은 전세가로 투자금을 회수하는 것이 가장 중요하다.

이를 통한 재투자 시스템 구축이 가능하다.

전세가율이 낮다는 것은 비싸게 매수하는 것이다.

원금보존

저평가 물건에 투자해서 내 투자금을 지킨다.

서울은 장기보유

수도권 중장기보유

광역시 핵심 지역 중장기 보유

광역시 가성비 중단기 보유

지방 지역 단기 보유

원금을 저평가 가치있는 물건에 투자해서 보존한다.

리스크

리스크는 두 가지가 있다.

역전세 리스크

잔금 리스크

역전세 리스크는 공급 물량이 많을 때 나타난다. 주변 인근 지역과 광역생활권 공급을 잘지켜본다.

입지가 좋은지 알아 볼 수있는 통찰력과 기다릴 수 있는 자제력이 있어야 한다.

자신의 가용 현금 흐름을 알고 있어야 한다.

사전준비

지적편집도, 빈땅, 위성지도, 나무위키 등 통해서 지역에 대한 조사를 한다.

분임

큰길과 아파트 주택가를 함께 고르게 분임

도시와 사람을 관찰 해야한다.

어디서 사람들이 놀고, 먹고, 공부하는지 본다.

연령층을 본다. 어린아이가 많은지 노인이 많은지 중학생이 많은지

동네 사람들의 옷차림, 말투를 관찰한다.

지역조사

환경, 인구, 학군, 교통, 시세 등을 구분하여 지역에 대한 자세한 이해를 위해서 자료를 분석한다.

수도권 교통이 가장 중요함. 그리고 학군, 일자리

광역시 학군, 일자리 중요함

단지임자

아파트 단지를 모두 걸어 다니면서 확인

선호도를 파악한다.

단지임장에서 중요한 것 중하나 외제차 수를 본다.

어떤 사람들이 어떤 곳에서 살고 어떻게 행동하는지 관찰한다.

어떤 단지가 선호도가 있으면 투자 가치가 있는지 찾아 낸다.

후보물건선정

단지임자에서 선호도가 있는 단지들 중에서 후보 물건을 선정한다.

후보물건을 생활권 별로 3-5개를 선정하고 순위를 매긴다.

리스트를 통해서 매물임장을 간다.

매물임장

평일에 전화를 통해서 부동산 매울을 예약한다.

매물 임장을 통해서 물건에 대한 상세 정보를 얻는다.

가격 조정의 가능성을 확인하고, 수리비를 대략 알아 본다.

투가 가능한 매물을 생활권 별로 1-2개롤 좁힌다.

평균 이하의 생활권과 매물은 버린다. 투자하지 않느다.

2.느낀점

기계처럼 했던 임장과 임장보고서를 다시 한번 스스로 점검하는 시간이였다.

저환수원리 중에서 저평가를 가장 중요하게 생각했지만 결국은 환금성이다. 환금성은 선호도에 있다.

선호하는 것은 사람들이 살고 싶은 곳이다. 살고 싶은 곳은 가치가 있는 것이다. 가치가 있는 것은 교통과 학군 일자리 환경이 대체 불가한 것이다. 결론적으로 가치를 찾고 가치 대비 저렴한 것을 찾으면 된다.

3.BM

매물을 평형 가격 년식 방수등 변수들을 나열하고 변수를 통제 하면서 가격비교를 실시하자.

비교 할 수 없는 매물을 비교하기 위해서 시간을 낭비하지 말자.비교 가능한 앞마당을 꾸준히 늘리고 데이터를 수집하자.

4.내생각

전세가율이 높다는 것은 실수요에 대한 수요가 높다고 판단 할 수 있다.

실수요가 높다는 것은 가수요가 함께 발생 했을 때 가격 상승이 빠르다.

가수요와 실수요는 결국 가치에 있다. 가치가 가격을 만든다.

대체 할 수 없는 가치를 찾는 것이 투자의 본질이다.

전세가율 상승으로 인한 원금회수와 원금보존, 재투자를 통해서 시스템을 만들 수 있다.

빅 데이터를 기반으로 투자 모델이 지속적으로 학습을 해서 최적의 경로를 찾는것이다.