범위를 넓혀서 관찰할 것. 지금은 높은 급지의 구축보다 낮은 급지의 신축이 나을 수도 있다. 급지가 아니라 단지 기준으로 판단해야 한다.

1.현재 수도권 시장 진단 & 수도권 아파트 투자의 특징

• 하락장 : 지역 내 동별, 단지별 선호도가 다르기 때문에 가격 오름세도 다름
• 똘똘한 한채 : 입지독점성이 있는 땅 + 선호도가 있는 단지
• 더 벌 수 있는 사람 : 미리 사람들이 좋아하는 아파트를 알아둔 사람

• 같은 시기에 수익 차이가 나는 이유? 지역 내 선호도가 다르기 때문!

  1급지 아파트 : 전고점 뚫음

  2급지 아파트 : 전고점 거의 회복

  4급지 아파트 : 아직 안오름 (전고점 대비 12% ~ 20% 이하 싼 단지 찾기)

  5급지 아파트 : 신축 위주로 보기 (투자금 1억 대)

• 투자자가 알아야 할 시장의 모습
  1) 이미 올랐거나 사람들이 정말 좋아하는 아파트만 오른 상황 나머지는 가격 보합 및 하락
  2) 내가 알지 못하는 아파트가 오른다고 모두 다 오른 것 아니고, 내려간다고 꼭 별로인 것도 아님
  3) 투자자로서의 가치, 가격에 집중해서 자산을 쌓아야 함
  
  현재 시장에서는 급지 높은 구축(선호도 낮은 아파트)보다 급지 낮은 곳 신축(선호도 높은 아파트)가
  더 좋은 선택일 수 있음
  
  땅 > 지역 내 위치 > 평형/연식/세대 순서대로 고려
   

2. 서울 &경기 내 가치 성장 투자와 소액 투자의 현실화

• 1급지 : 강남, 서초, 용산, 송파
• 2급지 : 양천(목동), 성동, 광진, 마포
• 3급지 : 영등포(여의도), 강동, 종로, 동작구(흑석동), 중구
• 4급지 : 강서구(마곡), 서대문, 동대문, 성북, 관악(봉천 위, 이편한 세상)
• 5급지 : 은평(4.5급지), 노원(중계), 구로, 중랑, 금천, 강북, 도봉

• 동남 : 강남, 서초, 송파, 강동 (추격 매수 주의!!)
• 동북 : 성동, 광진, 동대문 >>> 성북, 중랑, 강북, 도봉, 노원
• 서남 : 양천, 강서(마곡) >>> 관악, 동작, 영등포(여의도) >>> 구로, 금천
• 서북 : 마포, 서대문, 은평

• 도심 : 용산, 종로, 중구

   

• 강남, 서초, 송파 : 강남 업무지구(직장), 대치 학군, 편리한 교통, 소비할 수 있는 환경과 거주환경까지 좋은 서울 내 독보적 입지독점성 확보

• 용산구 : 강북권 1등. 용산구로 브랜딩 되어 있는 지역 .위치적 이점. 신축 아파트x

   

• 양천구 : 목동/비목동 격차 심함. 목동 이외는 교통/환경 좋은 단지가 우선 순위
• 마포구 : 도심, 여의도권 수요까지 흡수하면서 환경이 개선되어 사람들의 수요를 끌어들이고 있는 지역
• 성동구 : 압구정과 접근성은 좋으나 언덕에 위치하고 있는 환경적 특성으로 연식대비 저평가된 가격을 보이기도 하는 지역/ 성수의 개발호재가 성동구의 시세 견인
• 광진구 : 강남과 가까우면서  ‘광남 학군’이 동북권에서는 독보적 입지요소임

• 동작구 : 흑석동은 2급지와 비견할 만한 동네. 강남과 가깝고 연식이 좋을 수록 선호함
• 영등포 : 여의도, 당산 생활권을 선호하며 당산 생활권과 문래, 영등포 생활권의 격차가 큰 편. 2호선/9호선 지나가는 당산 우선순위
• 종로,중구 : 업무지구 수요가 있으나 아파트가 적어 대단지, 신축, 위치 용이성을 기준으로 선호도 형성
• 강동구 : 고덕 택지 지구 택지 선호 강함. 9호선 개발 예정으로 교통 요소 개선

• 강서구 : 직장을 갖고 있으면서 마곡이 시세 견인
• 서대문&동대문 : 지역 내 뉴타운을 가지고 있으면서 도심, 강남으로 접근성이 강북권에서도 괜찮은 편
  동대문의 경우 환경개선 가능성이 큰 편인 지역
• 성북구 : 길음 뉴타운인 곳과 그렇지 않은 지역의 선호도 격차가 큰 편. 장위 뉴타운 개발 특징
• 관악구 : 환경(언덕)은 좋지 않지만 강남과 가까운 가성비 지역
   
• 은평구 : 3호선을 이용해 강남까지 1시간. 교통 약함. 연식/뉴타운 선호도 위주로 볼 것
• 노원구 : 중계학군 제외 독보적 입지요소 찾기 어려움
• 구로구 : 신도림(영등포 생활권) 제외 금천구와 함께 서울 내 선호도 덜함. 생활권별 거주만족도 격차 큼
  구디/가디 업무지구 다니는 사람들의 수요가 있는 지역
• 중랑구 : 사람들이 거주할 만한 환경적 요소를 갖춘 동네가 별로 없고 강남 접근성이 좋지 않음
• 금천구 : 사람들이 거주할 만한 환경적 요소를 갖춘 동네가 별로 없음. 언덕이 심하여 거주 환경도 좋지 않음. 구디/가디의 수요는 있음
• 강북구/도봉구 : 서울 안에서도 위치가 가장 외곽. 강북구는 미아 뉴타운이 언덕이라는 환경의 단점을 어느정도 상쇄시키고 있으나, 도봉구는 독보적 입지요소가 없음

• 과천 : 강남처럼 종사자수가 많진 않지만 지식정보타운 내 기업 유치. 위치적으로 강남과 제일 가까운 경기도. Location이 최강
• 분당 : 경기도 내 과천 다음 좋은 입지. 학군/환경/교통 모든 것을 다 가지고 있음. 구축 아파트만 있는 것이 단점이지만 거주 환경은 최적
• 안양 : 동안구와 만안구의 입자 차이가 크지만 최근 만안구에 새 아파트 들어오면서 환경적으로 많이 정비됨. 동안구 내 평촌 학군은 분당 다음 인정받는 학운
• 수지 : 학군은 안양에 밀리지만, 강남 접근성이 경기도 내에서 좋은 지역
• 하남 : 강동구 옆에 위치하기 때문에 교산쪽으로 가면 강남 접근성이 떨어짐. 강남 접근성이 좋은 하남과 그렇지 않으 하남의 편차가 큰 편. 환경이 쾌적한 점이 장점
• 광명 : 각 업무지구와 접근성이 좋음. 새 아파트 들어오면서 환경 정비되고 있음. 학군 때문에 살기보다 위치와 환경때문에 사는 곳

• 가치성장투자 : 1개만 구매. 2억 이상 (4급지 이상, 서울까지 1시간 이내 경기도)
• 소액투자 : 매수한 아파트의 가치에 따라 매도하고, 더 좋은 아파트로 갈아타며 수익률 좋은 투자+경험+다주택
                  (1억으로 투자, 4급지 이하, 선호도 높은 5급지, 경기도)
• 현재 투자하기 좋은 경기도 : 과천, 분당, 구성남, 안양, 광명, 수지, 구리, 하남
• 투자금 1억 미만 : 부천, 고양, 수원, 의왕, 산본, 용인 기흥/처인구 등

가치성장투자 4단계 
(5억 이상 :  3급지+과천, 분당, 3억 이상 : 서울 우선+경기(안양, 수지, 광명) 신축,
 2억 이상 : 4급지 + 평택 , 1~2억 사이 : 강남 1시간 경기도 지역 구축 포함, 1억 미만 : 부천, 수원)

1. 서울&경기 내 가치성장 투자 접근 범위 (1~4급지 신축+구축, 300세대 이상, 경기도 평촌 이상급)
2. 가치 확인 1) 입지가 더 좋은 지역 (강남 3~40분 + 신축,구축), 2)입지가 좋은 지역(강남 1시간 내 + 신축, 구축)
3. 가치 대비 저평가 : 전고점 대비 15~20% 떨어진 가격
4. 무주택 LTV 대출 + 신용 대출 + 현금 = 잔금 가능 (리스크 대비)
   전세 맞추지 못하면 추가 투자금 들어갈 수 있다는 것 염두할 것

• 입지 선호 > 단지 선호 > 매매값 > 하락률 > 전고점 > 내 투자금 순으로 확인
  보유하고 있는 물건이 서울 5급지 미만이거나 경기 외각인 경우가 아니면 보유하면서 상급지 1채 더 늘리는 방향이 자산 증식에 기여하는 방향
• 투자금 모으는 기간을 감안하여 무리하게 개수를 빨리 늘리지 않도록 함
• 기존 보유하고 있는 물건보다 상급지 물건을 가치대비 저평가된 가격에 매수하면 전세 상승에 따라 현금 흐름도 생길 수 있음

소액 투자 가능성

입지 덜 좋은 서울 5급지 구축 (1~2억). 입지가 덜 좋기 때문에 매매가 보합 및 하락, 전세가가 어떻게 형성되어 있는지 봐야함. 절대가 자체가 낮고, 거래가 되면서도 매매가가 쉽게 오르지 않기 때문에 전세가율이 높으면서 소액으로 접근할 수 있음 (무조건 싸게 사야함)

3. 서울 투자 의사 결정하는 방법

지역 내 단지 선호도 비교 (지금 시장은 단지를 볼 줄 알아야 한다.)

• 매수한 가격을 얼마나 빨리 회복하고 상승하는지 상승시작점 보기
• 전고점을 보며 상승했을 때의 가격 레벨 차이(Max값)을 보기
• 하락장 전저점 대비 상승장 전고점까지의 수익(폭)을 보기

1단계. 최소 서울 앞마당 3개 이상 임장 2회 이상 필요

2단계. 임장보고서 4~10개. 임장보고서 내 비교 평가 시도. 임장 4회

3단계 임장보고서 10개 이상. 앞마당 중에서 비교평가 진행. 이전보다 1.5배 상향