안녕하세요, 포기하지 않는 투자자로 성장하기 위해
오늘도 독강임투하는 파파조입니다.
정말 기다리고 기대하던 열반스쿨 실전반!
첫 강의에서는 마스터 튜터님의 수도권 투자의 기준과 로드맵에
대해 레버리지 할 수 있었습니다.
그리고 강의를 들으면서 최근 수도권 투자를 진행하면서
그 동안 수강하였던 강의를 잘 지키며 투자를 했는지 부족한 부분은 없었는지에
대해서도 이번 1강을 수강하며 복기할 수 있었던 시간도 가질 수 있었습니다.
또한, 현재 시장의 모습은 투자자에게 정말 중요한 시기로
강의를 통해 배운 지식을 단순히 지식으로 가져가는 것보다
적극적인 자세로 행동으로 옮기는 것이 정말 중요하다는 것도
깨닫게 되었습니다.
현재 시장의 모습과 투자 기준
본
● 최근 시장의 모습은 강남 3구의 토지거래허가구역 해제로 인하여 상급지에서는 신고가 행진이 나타나고 있지만 중저가 아파트시장인 하급지에서는 하락 거래가 되고 있는, 양극화된 모습이 나타나고 있으며 전반적으로 거래가 활발한 시장의 모습은 아니다.
● 중하급지의 경우, 아직 전고점을 돌파하지 못한 곳들이 많이 있으며, 매매가 상승폭에 비해 전세가 상승폭이 더 가 파르다. (중하급지의 경우, 전세를 선택하는 사람들이 많기 때문에 전세가율이 상승하고 있으며 투자자에게는 더 적은 투자금으로 수도권을 투자할 수 있는 기회를 주고 있다).
● “저평가!” 아무리 현재 시장이 기회를 주고 있는 시장의 모습을 가지고 있다하더라도 절대로 비싸게 매수하면 안 된다.
● 수도권 아파트 가치 결정 요소 = 입지 + 상품 (입지 가격은 장기적으로 상승하지만 상품의 가격은 연식이 증가함에 따라 감소하기 때문에)
● 물리적 위치의 중요성 : 강남과의 접근성을 판단할 때 교통이 중요하지만 교통보다 중요한 것은 물리적으로 강남과 얼마나 가까운가도 중요하다. 따라서 강남과의 물리적 위치가 가까운 곳을 먼저 투자 대상으로 보는 것이 중요.
깨
● 수도권 아파트에서 중저가 아파트 시장은 현재 거래가 되지 않기 때문에 매수자 우위의 시장이며, 네이버부동산의 호가만 보고 스스로 기회를 놓치기 보다는 현장을 방문하며 적극적인 가격 협상이 필요하며, 투자자 입장에서는 가치가 있는 좋은 물건을 저렴한 가격에 매수할 수 있는 좋은 시장의 모습이라고 생각된다.
● 아무리 시장이 좋더라도 수도권의 아파트를 매수하게 비싸게 매수하게 되면 가격 변동, 특히 하락의 모습이 있을 때 버티지 못하기 때문에 저평가된 물건을 찾는 연습이 필요하다. 그리고 단순히 투자금만 고려하지 않고 가치대비 저평가인가를 더 집중해야 한다.
● 수도권 아파트에서 가격을 결정하는 요소는 상품성보다는 입지가 더 비중이 더 크다. 무조건 신축투자보다는 입지가 좋은 곳에서 연식이 좋은 것을 찾는 것이 중요.
● 인천에 대해서 단순히 수도권 옆에 있는 광역시라고 하더라도 수도권과 동일한 투자 보유 기간을 가져가기 보다는 지방과 비슷한 기준으로 보유기간을 설정하는 것이 중요.
적
● 수도권 임장 시, 구축의 입지 판단에 더 집중하는 것이 중요하다. 구축의 경우에는 신축에 비해 연식이 많이 되어 편의 요소가 부족하고 단지가 다소 혼잡해 보이기는 하지만, 단지의 이러한 환경적인 부분을 보기 보다는 땅의 가치를 더 중요하게 보고 판단하는 연습을 이번 실전반에서 해보자.
● 이번 임장지에서는 3대 업무지구로의 접근성뿐만 아니라 7대 업무지구로의 접근성까지 임보에 작성해보자.
● 이번 임장지에서 장기보유가 가능한 선호도 있는 단지 찾는 방법에 대해서 배우고 익히는 연습을 하자.
가치성장투자 vs 소액투자
본
● 가치성장투자 : 투자금과 규모보다는 가치와 가격에 집중하고 팔지 않을 물건 그리고 더 좋은 물건에 투자한다.
가치성장투자 시 싸지 않은 단지, 전고점을 돌파하고 계속 올라가는 단지는 언제든지 가격이 내려갈 수 있는 상황이기 때문에 현재 시장에서는 조심해서 투자해야 한다.
● 소액투자 : 전세가율이 소액투자에서는 중요한 인자이며, 전세가 상승으로 투자금이 적게 드는 단지들이 많아지고 있으며, 장기적으로 보유하기 보다는 수익이 발생하면 입지가 약한 부분은 매도하고 중심지로 들어오는 전략이 필요하다.
● 순자산 10억 이상을 달성하기 위해서는 취득세 중과의 벽을 넘는 것이 중요하다.
깨
● 가치성장투자의 경우, 단순히 큰 시세 차익으로 자산을 형성하는 투자로만 인식을 하고 있었지만 구축이어도 전세가 상승폭이 크기 때문에 그 상승폭으로 현금흐름을 만들 수 있다. 그리고 투자한 뒤 가격이 오를 수도 있지만 떨어질 수도 있기 때문에 가치성장투자에서 가장 중요한 것은 장기적으로 가격이 오를 때까지 느긋하게 기다리는 것이 중요하다. (가치성장투자 단지의 경우, 현재 대부분 전고점을 돌파한 단지들이 많기 때문에 하락장이었던 시기까지 가격하락이 발생할 수 있음을 알고 투자에 접근해야 한다!)
● 과거 수도권 시장의 모습과 현재 수도권 시장의 모습은 비슷한 모습을 보이고 있으며, 투자금에 집중하기 보다는 입지에 분석하여야 한다.
적
● 현재 앞마당으로 가지고 있는 4급지에서도 이번 강의를 통해 알게된 가치성장투자의 범위에 포함되는 단지가 있는지 다시 한번 확인하는 과정을 거치자.
● 1호기 투자를 진행하고 있기 때문에 현재 투자 가능 금액이 1억 미만으로 있지만 향후 2~3년 안에 2호기를 매수한다는 목표를 가지고 서울 5급지와 수도권 앞마당을 만드는 것에 집중하고, 지방 앞마당과 비교 평가하여 2호기를 마련하는 전략을 가지고 있어야겠다. 과거시장에서 소액투자가 가능한 단지들은 오랜 시간에 걸쳐 기회를 주기 때문에 조급한 마음을 가지지 않는 마인드 컨트롤을 독서를 통해 길러야겠다.
투자 로드맵
본
● 투자하는 직장인과 직장인 투자자 모두 공통적인 목표는 돈이 일하게 하는 것이며, 앞으로 투자 방향을 정하기 위해서 둘 중 하나의 루트를 정해야 한다.
● 비전보드에 작성한 경제적 자유를 달성하기 위해서는, 자본소득이 돌아오는 순간이 오기 전까지는 직장을 잘 유지하는 것이 중요하다. 3년 정도의 시간동안 실력을 키우는 것이 중요하고 10년 이내에 결과를 만들어낸다는 목표를 가지고 있어야 한다.
● 순자산 10억 이상을 달성하기 위해서는 취득세 중과의 벽을 넘는 것이 중요하다.
깨
● 최종 목표는 직장인 투자자이지만 올 한해만큼은 직장인 투자자의 모습을 갖기 위한 투자하는 직장인의 모습을 가지고 가야한다고 깨달았다. 올 해는 승진이라는 산을 넘어야 더 안정적인 직장인 투자자로의 성장이 가능하기에 올해는 작년처럼 앞마당을 매달 늘리는 것보다는 그 수를 다소 줄일 수 밖에 없다는 것을 인정하는 한 해를 보내야겠다.
● 과거 수도권 시장의 모습과 현재 수도권 시장의 모습은 비슷한 모습을 보이고 있으며, 투자금에 집중하기 보다는 입지에 분석하여야 한다.
적
● 내가 원하는 직장인 투자자로 성장하기 위해서는 현재 아직 자본소득이 발생하지 않았기 때문에 직장에 남아 있는 것이 중요하다고 생각이 된다. 따라서 투자와 직장과의 완급 조절을 하는 한 해를 보내자.
긴 시간 동안 많은 인사이트와 경험을 레버리지 할 수 있도록 아낌없이 알려주신 마스터 멘토님 감사합니다! :)
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