[듬스코] 2호기 복기 _ 프로 실전광클 탈락자가 경기도 신축 투자할 수 있었던 이유

안녕하세요!

듬스코입니다.

2호기를

1. 명의는 늘 고마운 유리공 이름으로

2. 유리공 배 안에서 무럭무럭 크고 있는 우리 아들 '우주'가 태어나기 전에

3. 정치적인 불확실성이 해소되기 전에

투자하겠다는 생각으로

올해 1분기 내를 목표로 올해 초부터 적극적으로 물건을 보기 시작했습니다.

그리고 정말 감사하게 얼마 전 유리공과 함께 계약서를 쓰고 왔습니다.

제목에 나온 것처럼

실전반, 월학을 정말 가고 싶지만, 아직 가보지 못했음에도

확신을 갖고 2호기를 할 수 있었던 것은

임장, 임보, 월부에서 만난 든든한 선배님들 덕분입니다.

1호기에 이어 2호기 때도 함께해주신

지니플래닛님, 김딴딴님

화면으로 만난 게 전부지만 계속된 질문에

끊임없이 대답해주신

멤생이님, 와아앙냥냥님

정말X100 감사합니다.

이 글을 읽으시면

선호도에 집중해서 같은 돈으로 더 좋은 단지를 찾아간 과정을 보실 수 있습니다.

#1. 서울 앞마당 만들기

1호기 매코 때 빈쓰 튜터님이

빨리 서울 앞마당을 만들라는 말씀을 해주셔서

1호기 임차인이 입주하실 즈음부터

성동구를 시작으로 서울 2급지, 3급지, 4급지 순서로 앞마당을 만들어갔습니다.

종잣돈에 +2억 단지까지 보며

가치 대비 아직 싼 단지가 많은 것을 확인했고

매달 아는 지역과 단지들을 늘려갔습니다.

#2. 내 인맥은 너나위 멘토님

작년 10월 실준 4주차 강의에서

너나위 멘토님이 인생에서 4가지 도구가 있는데

그중에서 인맥은 너나위 멘토님이 되어 주시겠다고 했습니다.

그 말을 듣고 유리공이랑 모니터로 강의 듣다가 눈물이 참 많이 났습니다.

한 번 만난 적도 없지만, 분명 엄청난 힘이 되고 명확한 길잡이를 해주셔서 감사합니다.

#3. 본격적인 2호기 찾기 스타트

작년 12월 강서구를 반의 반마당으로 스톱하고...

1월 초부터 본격적으로 매임을 했습니다.

서울 4급지와 강남1시간 이내의 경기도에서

종잣돈 +1억 이면서 아직 많이 오르지 않은 단지들을 모아서 전고점 순서로 줄 세웠습니다.

그중에서 제가 현장에서 느꼈던 선호도를 바탕으로 단지를 골라 매임을 시작했습니다.

#4. 1호기 투자 때와 분명히 달랐던 점

은 아는 단지와 지역이 많아졌다는 것입니다.

그래서 조급하지 않을 수 있었습니다.

1호기 당시

지방 2번째 앞마당을 만드는 중이었어서

아는 단지들이 많지 않았는데

눈은 이미 돌아(?)

간 상태였습니다.

아는 단지들 중에 가치 대비 쌌고,

투자원칙을 지키며 투자했지만

그때는 너무 조급했습니다.

그런데 2호기 때는 여러 지역을 놓고 보았습니다.

진지하게 매임하고 온 단지들이 모두 날아가는 상황도 아니었습니다.

그런 단지들이 1호기 투자 당시보다 많아지니

＂그래! 좀 더 좋은 단지로 가보자!＂

＂급할 것 없네＂

라는 생각이 들었습니다.

#5. 선호도를 찾아서

서울4급지

＂ㅇ＂단지와 ＂ㅂ＂단지

ㅇ아파트는 처음 그 지역에 갔을 때도 정말 마음에 들었습니다.

귀한 평지에다가 교통도 좋고 환경과 거주민 분위기도 좋았습니다.

ㅂ아파트는 ㅇ아파트 만큼은 아니어도 교통도 좋고 역시 귀한 평지에 신혼부부 수요가 있었습니다.

그런데 이 두 단지는 갖고는 싶었으나 가격조정이 쉽지 않았습니다.

두 단지만 붙잡지 말고 선호도는 낮지만 싼 단지들도 봐야겠다 싶었습니다.

＂ㅈ＂단지, ＂ㅍ＂단지, ＂ㅅ＂단지, ＂ㄷ＂단지

교통이 더 별로이거나 환경이나 단지 선호도가 더 떨어지는 단지 매물을 보았습니다.

＂ㅈ＂아파트는 너무 서울 끝에 있었고

＂ㅍ＂아파트는 균질하지 못해 선호도가 낮았고

＂ㅅ＂은 나름 균질하나 교통이 불리했고

＂ㄷ＂아파트는 교통은 괜찮았지만 교통이 별로였습니다.

그런데 이런 단지들에 가보니

마음에 들던 단지에서는 볼 수 없었던

세가 잘 맞춰졌거나 가압류가 들어와 매도인이 급하거나 곧 임차권등기가 걸릴 물건 등

매력적인 상황의 물건들을 더 만날 수 있었습니다.

이런 물건을 보니 마음이 요동쳤는데

그러면서도 다행이었던 것은

＂이런 단지들 할거면,,,, 예전에 갔던 경기도 앞마당 단지들이 훨씬 나은거 아닌가?＂

라는 생각이 들었습니다.

이런 고민을 선배들과 나누었습니다.

선배들과의 소통을 통해 배운 것은

더 선호도 좋은 단지를 찾아보자는 것이었습니다.

＂듬스코님 그 단지는 나중에 전세 빼기 정말 어려울거에요. 사람들이 지역 내에서 먼저 찾는 단지를 찾아봐요.＂

＂그 단지에 어떤 분들이 사시던가요?＂

＂듬스코님 거기보다 선호도 좋은 단지들이 다른 앞마당에 있을거에요.＂

다시 경기도

＂ㅅ＂단지, ＂ㄷ＂단지, ＂ㅈ＂단지

그래도 서울 투자 하고싶다는 마음을 안고

전에 만들었던 경기도 앞마당으로 갔습니다.

생활권 선호도는 낮지만 생활권 내에서 선호도가 있는 단지들을 찾아갔습니다.

전에 매임도 했던 단지라 익숙하기도 했습니다.

이 단지들에서도 싼 물건, 매도 의사가 분명한 물건, 부사님이 이미 확 깎아 놓으신 물건들을 만났습니다.

또 마음이 울렁거렸습니다. 집으로 돌아와 유리공에게 이거 해야 할 거 같다며 흔들거렸습니다.

그럼에도 제 판단이 맞는지 확인하기 위해

선배에게 연락했습니다.

＂듬스코님, 좋은 것부터 봐야 해요. 그 단지는 더 좋은 단지들 다 시도해보고나서 해도 되잖아요. 그래야 후회 없어요＂

이미 몇 번 마음이 울렁거리고 눈이 돌아갈 뻔한 상황을

멤생이님이 강하게 환기시켜 주셨습니다.

＂A＂단지, ＂B＂단지

더 가치 있는데, 싸고 연식 좋은 것부터 보자고 마음을 고쳐먹고

신축들만 모아서 가격을 땄습니다.

놀라웠습니다.

이제까지 봤던 물건들과 투자금이 크게 차이 나지 않는 신축 단지들이 있었습니다.

＂A＂단지 중간층 최저가 물건 부사님께 전화를 걸었습니다.

여러 타임이 이미 빡빡하게 잡혀 있었는데, 사정사정해서 끼어서 예약했습니다.

순간,,,, ＂와,,, 여기 장난 아니구나,,＂ 느껴졌습니다.

그 물건을 본 후 갑자기 부상을 당하는 바람에... 1주일 넘게 물건은 못 보고 가격만 따고 있었습니다.

회복하고 다시 그 단지로 갔습니다.

10일 남짓의 공백기간에 싼 물건은 싹 빠진 상태였습니다.

이전까지 매임 했던 단지들에서 느끼지 못한 분위기였습니다.

다소 좌절했지만, 동네 부동산 워크인을 계속 했습니다. 주말에도 가고 주중에도 갔습니다.

1+1 초콜렛을 사들고 들어가 초콜렛 하나씩 드리며 강한 매수 의지를 표현하고 다녔습니다.

그러다가 네이버 부동산 알림에 살짝 저렴한 a1물건 알림이 떴습니다.

곧바로 부사님께 연락했고 예약을 잡았습니다.

예약 전날에 퇴근하고 부사님께 방문해서 적극적으로 의사를 비추고

물건 상황에 대한 자세한 상황을 브리핑 받았습니다.

양도세 이슈와 역전세 이슈까지 있는 물건이었습니다.

예약한 날 물건을 몇 팀과 같이 봤습니다.

저는 부사님 사무실로 돌아와 리스크 대비가 되는지 체크하기 위해

머리를 싸매고 있었습니다.

그런데 잠시 후,,,

그 물건을 부사님과 저와 함께 봤던,,,, 실거주 손님이 다른 부동산으로 가서

다른 부사님과 그 물건을 제가 원하는 가격까지 깎아 매수하셨습니다.

도의에 어긋나는 일이었고, 눈뜨고 코 베인 느낌이 들었습니다.

허탈한 마음을 뒤로하고 다시 다른 부사님들을 만나러 갔습니다.

다른 부사님을 통해 또다시 장부물건 a2를 만날 수 있었습니다.

대출이 턱 끝까지 차 있는 물건이었는데, 상당히 큰 중도금을 요구하는 매도인이었습니다.

유리공과 상의하여 그 중도금을 만들 수 있다는 것을 확인했고

부사님을 통해 중도금만큼 근저당을 변제하고 감액등기 한다는 조건으로

제가 원하는 가격을 제시했습니다.

그런데 매도인은 되려 본인이 왜 감액등기를 하냐며 협상이 되지 않았습니다.

또 다른 부사님을 통해 a3를 만났습니다.

당장 투자금이 많이 들어가는 조건이었는데,

빠르게 잔금을 치고 명의를 가져가는 조건으로 원하는 가격을 던졌지만

매도인은 오히려 가격을 올려야겠다고 했습니다.

A단지의 저가 매물들은 소진되었고, 다른 물건들은 가격 조정이 쉽지 않았습니다. 전세물건들은 많이 쌓여 당장 투자한다 하더라도 전세를 빼기 매우 어렵고 희망 전세가로 맞추기도 어려운 상황이 되었습니다. 기존 전세물건들은 경쟁하며 몇 천만원씩 가격을 낮추는 모습이었습니다.

A단지에 너무 몰입되어 있다가 조금 멀리 떨어져 나와서

B단지를 유리공과 함께 고민하기 시작했습니다.

입지는 비슷하고, 평형은 더 크고 단지 선호도와 상권이 더 좋은 단지인데

최저가 물건의 가격은 A단지와 크게 차이 나지 않았습니다.

매도인의 사정으로 매도 의사가 확실했으나

세가 시세보다 낮게 끼어 있어서 가격이 쌌습니다.

하지만 그만큼 투자금도 많이 필요했습니다.

유리공은 과감하게 원래 실거주 보증금에 보태려고 했던 목돈을 투자금에 더하자고 했습니다.

현 세입자 만기 후에 시세대로 맞추어 목돈을 회수하고 실거주 안정성을 확보하기로 했습니다.

저는 부사님께 매수의사를 밝히고 특약문구를 조정한 후 가계약을 했습니다.

그리고 저번 주말에 유리공과 함께 계약서를 쓰고 왔습니다.

계약 후에 유리공에게 어떤 기분이냐고 물으니

“돈이 일하는 것 같아” 라고 말했습니다.

#6. 2호기 투자 과정에서 남은 것

1. 여러 단지를 놓고 비교평가한 과정

→ 조급하지 않을 수 있었음
 

2. 사람들이 더 좋아하는 단지를 찾은 경험

→ 선호도에 대한 고민

3. 1호기 때와 달리

    인테리어와 전세세팅이 필요 없었던 상황

→ 1호기와 다른 경험

4. 돈이 좀 더 들더라도 더 좋은 단지에 투자한 경험