월세 낀 물건 2000만원 깎고 가계약금 넣지 못한 이유 [담다보니]

안녕하세요.

촛불🕯 같이 주변을 따스히 밝힐 투자자 담다보니입니다.

아침, 저녁으로는 쌀쌀하긴 한데,

낮에는 날씨가 많이 따뜻해졌네요.

벚꽃임장이 기다려지는 계절입니다 😁

오늘은 제 부끄러운 과거 중 하나인,

월세 낀 물건을 깎고 입금하지 못 한

경험을 말씀드리려고 합니다.

때는 24년 11월,

2호기는 최저가로 투자하겠다는 각오로

열심히 물건을 털고 다닙니다

"전월세 낀 물건도 다 털어보세요"

라는 조언을 받고,

전월세가 들어있는 물건에

세입자에게 연락해서 협상을 시도했습니다.

물론 직접 연락을 취한 건 아니고,

부사님을 통해서 간접적으로 했습니다.

전세를 싸게 살고 계신 세입자분께는

"이자를 드릴테니 전세가를 높이 다시 계약서를 써주실 수 없으신지?"

월세를 살고 계신 세입자분께는

"대출 이자를 드릴테니 전세로 사실 수 있으신지"

를 주로 여쭈어봤습니다.

이렇게 했던 이유는 낮게 전세 낀 물건이나

월세 낀 물건은 당장 입주해야 하는 실거주자가

사기에는 어렵기 때문에

투자를 목적으로 하시는 분들로

수요가 한정되어 있어서

매도인들이 보통 싸게 팔기 때문입니다.

하지만 말처럼 쉽지는 않았습니다.

예를 들어서 전세를 2.5억에 사시는 분께

2.8억으로 올려서 재계약하는 대신,

3천만원에 해당하는 이자와 수고비 드리는 방식으로

세입자분들께 제안을 드렸지만

😡 "누굴 거지로 보고..."

이런 반응들이셨습니다.

매물 리스트를 검토하던 중,

월세가 낀 4.7억짜리 물건을 발견하게 됩니다.

당시 A단지 매물 최저가는 4.6억으로

1층이 4.48억에 거래되고 있었습니다.

실거래는 안 뜬 상황이었어요.

이 물건은 세입자가 보증금 2000만원에 월세 95만원

만기 25년 11월 조건으로 살고 계신 집이었습니다.

만기가 많이 남았지만,

가격을 싸게 중요하게 사는 게 중요하다고 생각했기에

저는 2천만원 깎아줄 수 있는지 물어봅니다.

그리고 B단지 물건에도 2천만원 네고를 겁니다.

그리고 월부 멘토님 칼럼에서 나왔던 협상 기술인,

"사장님 저 이거 안 깎이면 저거 살 거예요"를 시전합니다.

[잘한 점]

1) 세낀 집 하나씩 다 두드려봄.

2) 칼럼에서 본 두 매물 경쟁시키기 전략 활용해봄.

3) 현장에서 바로 결정하지 않고, 집에 와서 차근히 협상함.

A단지, B단지 매도인분들 모두

생각할 시간이 필요하다고 하셨고,

저는 집으로 돌아가게 됩니다.

그리고 다음 날,

부동산 사장님께 연락을 받게 됩니다.

👩 사장님: "보니씨, 2천만원 깎였어. 계좌 받을게~"

나도 드디어 2천만원을 깎아보는구나라는 생각에 들떴고

이때까지 저를 가르쳐주셨던 스승님들께 여쭈어보았습니다.

한 튜터님께서는 부대비용을 잘 계산해보라고 하셨습니다.

부대비용 또한 매수비용이라고요.

(당시에 매코가 잠깐 사라졌습니다 ㅠㅠ)

🧑 담다: "사장님 죄송한데 저 잠시만 계산 좀 다시 해볼게요."

25년 11월 만기인 물건이지만,

25년 3월에 제가 잔금을 치고 명의 가져오는 조건이었기 때문에

제가 반드시 잔금을 쳐야 했고,

2천만원이 깎였음에도 불구하고

4.5억은 제가 낼 수 있는 대출을 최대로

내야했는데요.

회사대출(1억)과 주담대(2.8억) + 제 투자금(0.9억)으로

충분히 잔금을 칠 수 있을 거라고 생각했습니다.

그런데 문제가 발생하는데요..

회사대출을 받으려면 보증보험료를 내야 하는데

계산해보니 거의 320만원이었습니다.

(SGI서울보증보험)

또한 카카오뱅크 대출은 중도상환수수료가 무료니까

카카오뱅크에서 주담대를 받으면 중도상환수수료를 안 낼 거라고 생각하고

카카오뱅크 대출을 신청하러 들어갔는데,

당시 각종 대출 규제로 주담대 비대면 대출이 막혀있었습니다.

원래는 인터넷 은행은 중도상환수수료가 무료거든요

어쩔 수 없이 새로 알아본 H은행의 주담대 중도상환수수료가

250만원이었습니다.

게다가 이 물건은 월세가 낮게 껴있었는데요.

왜냐하면 3년 전에 가격으로 계약을 했고,

세입자가 계약갱신청구권을 쓴 상태였기 때문입니다.

월세가 2000/95만원이었습니다.

제가 받은 회사대출과 주담대에서

총 177만이라는 이자가 발생했고,

잔금을 치고 제가 월세를 받는다고 해도

177 - 95 = 82

월 80만원 가량 제가 지출해야 했습니다.

게다가 이 물건은 특수한 조건이 있었는데요.

세입자가 계약갱신청구권을 사용한 상태라

마음만 먹으면 언제든 나갈 수 있었고,

나가는 시기가 확정되지 않았다는 것이였습니다.

세입자가 퇴거하지 않고 계속 살 경우

저는 은행에 매달 170만원씩 갚아야했고,

월세로 95만원을 받는다고 해도

매달 80만원 가량의 지출이 계속 잡혔습니다.

세입자가 11월에 퇴거하겠다고 밝힐 경우

제가 무려 1300만원을 부대비용으로 내야했습니다.

제가 2000만원 깎은 게 무색해지는 부대비용이었죠.

그래도 이렇게 계약을 파기하는 건,

사장님께 예의가 아니라는 생각에

매수 가격을 조금 올리고 잔금을 25년 11월 말로 하거나

중도금을 드리고, 잔금을 25년 11월 말로 하는

조건을 제시해봤지만,

매도인이 급하게 돈이 필요했는지

거절했습니다.

세입자한테 4월에 퇴거한다는

퇴거확약서를 받는 조건도 제시해보기도 했지만

모두 불발되었고,

저는 결국 가격을 깎고 거래를 하지 않아서

사장님을 곤란하게 만들어버리고 맙니다.

이 일을 겪고 왜 이런 일이 일어났을지

다시 생각해보았습니다.

첫 번째는 잔금을 쳐야하는 상황에서

대출을 정확하게 알아보지 않고 가격을 네고했습니다.

카카오뱅크 대출이 안 나오는지도 모르고,

카카오뱅크 대출이 될 거야라고 생각했던,

회사 대출은 그냥 나오는 거라고 생각했던,

CEO 마인드를 갖추지 못한 행동이었습니다.

두 번째는 월세 낀 물건 투자에서

현재 월세가 얼마인지도 중요하다는 것입니다.

저의 회사 대출과 주담대를 합쳐서

월 이자가 175만원 정도 나왔고,

만약에 월세가 지금 시세대로 2000에 140이었다면

175-140=35로

제가 은행에 내야 할 금액이 사실상 35만원이었을텐데요.

월세 투자를 할 때 월세 금액이 어느 정도인지도

중요한지 이제야 알게 되었습니다.

이번 일을 통해 배운 점이 있다면,

1) 전세입자 없이 잔금을 치게 된다는 건,

전세를 언제 구할지 모른다는 심리적인 부담감도 있지만,

잔금을 마련하는 데에서 드는 부대비용도 무시할 수 없다.

(중도상환수수료, 대출에 필요한 보증보험료 등)

2) 월세 낀 물건으로 투자를 진행할 때,

월세 만기일에 잔금을 하는 게 좋으며,

기간이 너무 많이 남았을 경우

매도인이 지금 돈이 필요해서 파는 경우가 많기 때문에

협상이 잘 안 될 가능성이 높다.

3) 월세 낀 물건이 만기가 얼마나 남았는지도

중요하다. 많이 남은 경우 매수인에게 상황이

어렵게 돌아갈 가능성이 높다.

우리는 전세 레버리지 투자자이므로,

월세를 받으면서 버텨야 하기 때문에.

이 세 가지를 배울 수 있었습니다.. ^^ ..

오늘은 부끄럽지만 월세 낀 물건 투자 흑역사에 대해서

말씀드렸습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

오늘도 행복한 하루 되시길 바랍니다 😍

<이 글은 꼭 보세요! 월부 BEST 글>

현금 2-3억 있다면 여기로 가세요.

제 2의 마포가 될 겁니다. (+인기 아파트 가격 정리본 제공⭐️)

▼아파트 리스트 바로 공개▼

https://link.weolbu.com/4hb0H5k