[대전 서구] 하락기 그래프 보는 방법 (하락기에 매매가가 떨어질 때 전세가가 보합되는 경우, 같이 떨어지는 경우를 어떻게 해석해야 하나요?)

소도쿠

23. 12. 01. 14:23

안녕하세요 뽐쓰님 :) 임장보고서에 단순히 입지에 대한 데이터만 나열하는 것이 아니라 물음표를 남기고 검증하는 과정을 거치시는 모습이 멋집니다! 질문 주신 부분에 대해 개인적인 의견을 남기겠습니다. 위 정리하신 부분도 어느 정도 맞다고 봅니다. 1. 가수요가 몰리는 단지는 매가가 먼저 치고 올라가기 때문에 전세가 상승에 비해, 매가 상승이 가팔라 매전갭이 벌어지게 됩니다. 2. 매전이 붙어다니는 단지는 실거주 수요가 많다고 볼 수도 있지만, 반대로 가수요가 붙지 않는 단지라고 볼 수도 있습니다. 이런 단지는 전세가 하락에 따라 매가도 따라서 하락할 가능성이 높겠죠. 3. 매가가 하락하더라도 전세가가 탄탄하게 받쳐준다면 그 단지는 전세가 아래로 떨어지지 않기 때문에 실수요의 힘이 탄탄한 단지라고 볼 수 있습니다. 우리에게 가장 큰 리스크는 매가 하락이 아닌 역전세이기 때문에 이런 단지는 리스크 헷지 측면에서 굉장히 좋은 단지라고 볼 수 있겠죠. 위 질문 주신 크로바와 관저 예미지의 경우 생활권에서 선호도가 굉장히 높은 단지입니다. 크로바는 구축이긴 하지만 학군과 학원가, 그리고 대형 위주라는 점에서 대전 전체의 랜드마크급 아파트이기도 하죠. 누구나 살고 싶어하는 아파트입니다. 관저예미지는 가보셔서 아시겠지만, 단지가 굉장히 넓고 쾌적하고 조성되어 있습니다. 예미지 브랜드가 지역 건설사 브랜드이기 때문에 지자체에서 용적률 프리미엄을 주는 경우가 있어 동간 거리가 넓어 쾌적한 느낌을 주며 이에 따라 대전에서 예미지 브랜드는 1군 브랜드급으로 선호도가 높습니다. 때문에 관저 생활권에서도 선호도가 가장 높은 단지, 즉 살고 싶어하는 단지라는 것이죠. 반대로 샘머리1단지와 느리울12단지는 비교적 선호도가 떨어지는 단지입니다. 좋지 않은 단지라는 것이 아니라 상대적으로 선호도가 낮은 단지라는 것입니다. 기간을 설정하신 21년 하반기부터 22년 상반기는 다른 이유도 있겠지만 21년 하반기 즈음 대출 규제로 인해 부동산 시장이 차가워지기 시작했던 시기입니다. 여기에 22년 상반기에는 금리도 슬금슬금 오르기 시작했죠. 이런 상황에서 가장 선호되는 크로바나 예미지 정도의 단지는 여전히 살고 싶어하는 사람이 있으니 어느 정도 방어가 된 반면, 상대적으로 선호도가 떨어지는 샘머리나 느리울은 좀 더 큰 타격을 받았으리라 생각합니다. 지방은 공급에 직접적인 영향을 받지만 이처럼 거시적으로 부동산 시장 전체에 영향을 주는 부분까지 바라볼 필요가 있습니다. 제 말이 정답은 아니고 다른 이유도 있겠지만 이렇게 생각해봤습니다 :)

카미유

23. 12. 03. 18:29

대박적이다