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서울투자 기초반 - 올해 안에! 내 종잣돈에서 가장 좋은 서울 아파트 찾는 법
월부멘토, 주우이, 양파링, 프메퍼, 권유디
2주차 강의는 권유디 강사님께서 수도권 A지역에 대한 입지분석 강의였는데요!
아직 가보지 않아서 궁금증만 가지고 있던 A지역에 대해서 유디강사님의 시선으로 지리적 특징과 장단점,
직장, 교통, 학군, 환경, 공급을 분석하며 강의를 통해서 해당 지역에 대한 많은 공부가 되었습니다.
강의에서 나온 단지들의 실제 모습도 궁금해져서 A지역도 올해 내 앞마당으로 찜해두려구요ㅎㅎ
단지들의 특징을 설명해주시면서 언덕 꼭대기 있는 단지나
사람들이 선호하지 않는 임대동, 애매한 연식 등 약점이 있는 단지에 대해
‘여긴 아니다' 대신에 ‘여기 기회다!’ 라고 생각해 볼 수 있어야 한다고 말씀하신 부분이 인상 깊었습니다.
막상 임장을 하면 선호도가 떨어져 보이는 단지에 대해 여긴 안되겠네 라고 생각하게 되는데
비선호요인이 있더라도 선호요인도 가지고 있는 단지를 싸게 살 수 있다면
나에게 큰 수익률을 안겨줄 수 있는 단지가 될 수도 있다는 것을 깨달았습니다.
또 공급파트에서도 많은 인사이트를 얻을 수 있었는데
저에겐 내용이 어렵게 느껴져서 천천히 한번 더 들어보았습니다.
투자에 앞서 공급에 대한 리스크 대비가 엄청나게 중요하다는 것을 알고있으나
단순히 주변 인근 지역에 최근 공급물량만 보고 전세 계약일을 잘 맞춰서
입주장을 피해야한다 정도로만 알고 있었습니다.
그러나 강의에서 그래프로 본 과거시장은 '공급이 많으면 전세가는 하락한다'의 공식대로 움직이질 않고
공급이 없는데도 전세가가 급등하는 등 제멋대로?인 데이터를 보며 머리가 너무 아팠는데🤣
권유디 강사님께서 시장상황과 공급물량을 년도별로 꼼꼼하게 설명해주셔서 감사했습니다!
다른 입지분석 부분도 너무 재미있었지만 공급 부분이 저에게 어렵기도 하고 복습이 필요하여 정리해보았습니다.
수도권은 하나의 권역이기 때문에 구별 인구, 구별공급이 중요하지 않다.
수도권 전체의 공급물량이 서로 영향을 미치기 때문에 전체를 파악해야한다.
인플레이션보다 급격히 오르거나 내린 전세가는 다시 평균으로 회귀하는 성격이 있기때문에
공급물량을 파악하기에 앞서 자본주의의 논리로 이해해보아야 한다. (현재는 평균에 회귀했는가?)
전세가는 정책개입으로 인해 수요,공급논리를 무시한 가격흐름이 나오기도 한다.
(2020년 임대차법으로 인한 전세가 폭등)
- 현재 시장이 상승장인가 하락장인가 파악한다.
수도권 전세가는 사람들의 심리에 영향을 받는다.
(하락할 것 같으면 매수수요가 전월세수요로 이동하여 공급이 많아도 전세가가 상승하기도 한다.)
일시적 공급으로 가치가 높은 단지가 그보다 가치가 낮은 단지보다 가격 하락폭이 훨씬 크다면
거품인 것이 아니라 10년의 상승폭으로 길게보면 많이 오른만큼 많이 하락한 것일 수 있다.
가치가 더 낮은 단지는 하락폭이 좁다면 가격방어가 된 것이 아니라 얼마 못올랐기 때문일 수 있다.
적용할 점
약점 있는 단지에 대해 '여기 별로다' 라는 생각에서 벗어나 투자적 관점으로 보고 시세 트래킹 양식에 넣어보기
투자에 앞서 공급에 대해 1차원적인 생각에서 벗어나 다양한 경우의 수가 생길 수 있음을 인지하고 마음의 준비?하기
남과 비교하지 말고 한 달 전의 나와 비교하기
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