대구광역시 달서구 두류역 서한포레스트 아파트 수익률 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 78조 랏코]

✅아파트명 _두류역 서한포레스트 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

▶ 대구 달서구 종사자수 221,394명

2. 교통

▶ 범어역_19분 / 동대구역_34분 / 반월당역_14분

3.학군

▶ 구남중_78.2% / 상서중_98.9% / 원화중_86.1% / 경암중_88.5%  / 성당중_79.9% / 새본리중_79.4%

     대구광역시 학군 상위25%_원화중 / 상서중 / 성당중

     대구광역시 학군 상위25~50%_새본리중

     대구광역시 학군 그 외_구남중 / 경암중

4. 환경

 ▶ 아주 가까운 홈플러스가 25년 하반기 폐점!!!!

5. 공급

▶ 대구광역시 향후 4년(25~28년) 공급물량_22,074세대

▶ 대구광역시 달서구 향후 4년(25~28년) 공급물량_4,813세대

▶ 2025.04_상인푸르지오센터파크_990세대

▶ 2025.06_빌리브라디채_606세대

▶ 2025.07_해링턴플레이스감삼3차_566세대

▶ 2025.12_달서롯데캐슬센트럴스카이_529세대

▶ 2026.03_달서푸르지오시그니처_1,157세대

▶ 2026.06_더샵달서센트엘로_272세  

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)_신축 이여서 실제 매매가격 알아보기

▶ 59㎡_매매 4.2억 / 전세 2.2억 / 실투자금액 2.0억

▶ 84㎡(116A㎡,118B㎡)_매매 5.5억 / 전세 2.6억 / 실투자금액 2.9억

✅현장사진

▶ 직접가서 눈으로 확인 했지만 사진을 못 찍었음…ㅠㅠㅠ

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 조금 비싼거 같다. 세대수가 적은 주상 복합이여서 선호도가 많이 없을거 같다.

2) 환금성 : 환금성은 좋지 않을거 같다 지금 매물이 쌓여 있다.

     (기준: 1~4층, 탑층제외 / 300세대 이상)

3) 수익률 : 수익률 엄청 좋아 보이지는 않는다

4) 원금보존 : 원금보존은 힘들수 있을거 같다 바로 옆 1,300세대 840세대 가 25년 안으로 입주 예정!!!

5) 리스크 대비: 전세를 만약 준다면 전세 금액에 욕심을 내면 안될거 같다.

나의 투자 결론 : 매매 하지 않을거 같다. 그리고 저는 건너편 1,300세대 아파트를 매매 할거 같음. 

(내가 여기로 전세간 이유_신축이여서 싼 매물이 많이 나와서)

✅ 작성하면서 느낀점 : 내가 주변을 둘러보고 임장을 다녀온 곳이지만 수익률, 환금성, 저평가 부분에서는 아직 미흡한거 같다. 계속 수익률 보고서를 적어봐야 할거 같다.