전세광고 4일만에 최고가로 계약한 비결은 'OOO'입니다. [허씨허씨]

첫 번째 허씨로는 자본주의에 패했지만

월부를 만난 후 달라진 두 번째 허씨로는

노후 준비와 경제적 자유를 이룰 허씨허씨입니다.

이번 에이스반 과정을 하면서

매수, 전세 계약을 마무리 할 수 있었는데요.

세 낀 물건이나 주인 전세가 아니라면

피할 수 없는 과정이 있죠???

바로 전.세.빼.기!!!

전세 계약을 하면서

이런 어려움이 있으신 분들 많을 겁니다.

✔️ 단독 물건을 고집하는 사장님 때문에 광고가 어려워요.

✔️ 전세 광고 어디까지 내야 하는지 잘 모르겠어요.

✔️ 매도인, 현재 거주하는 사람, 부동산 사장님과

어떻게 대화를 풀어갈 지 막막해요.

✔️ 만기일이 다가오는데 잔금 칠까봐 불안해요.

저 역시 이번 투자를 진행하면서

어렵게 느껴졌던 부분이기에

이 글을 통해 경험을 나눠보고 싶었습니다.

🎗️ 이 글을 읽으면 이런 걸 도움 받을 수 있을 거에요.

❤️ 단독 물건을 고집하는 사장님과 좋은 관계를 유지하면서

여러 부동산에 광고를 내놓는 방법

❤️ 전세 광고를 어디까지 내면 좋은지 명확한 기준

❤️ 매도인, 세입자 등 이해관계자와 대화를 풀어가는 과정

❤️ 경쟁 매물을 파악해야 하는 이유

💚 무엇보다 중요한 전세세팅의 본질

(너무 중요한 내용이라 맨 마지막에 적어두겠습니다.)

끝날 때까지 끝난 게 아니다.

이번 투자 물건은

매매, 전세 동시계약으로 진행하려 했었습니다.

전세대기자가 있다는 얘기를

매수 부동산 사장님께서 해주셨고

실제로 제가 매수한 집도 보셨습니다.

매매, 전세 계약을 동시에 진행하기로 하고

계약 당일 현장으로 내려갔는데

사장님이 세입자의 마음을

흔드는 얘기를 하셨습니다.

"이 집도 좋기는 한데

뷰 잘나오는 집이

오늘 계약되서 전세로 나올 거에요.

한 번 보면 좋을텐데..."

결국 흔들린 예비 임차인은...

계약을 안하기로 하고

전세 계약은 없던 일이 되었습니다.

계약서에 도장 찍을 때까지

끝난게 아님을 배울 수 있었습니다.

함께 내려간 아내는

왜 사장님께 화를 내지 않냐고

저를 굉장히 답답해 했습니다.

물론 마음이 좋지는 않았지만

이성적으로 생각했습니다.

어차피 다시 세입자 구해야 하고

사장님과 관계를 나쁘게 할 필요는 없다.

대신에 처음부터 광고를

몇 군데 더 올려보겠다고 얘기를 꺼내자

차분하게 사장님께 말씀드리고

매도자, 현재 거주 중인 임차인에게

집을 잘 보여달라고 연락 드렸습니다.

🎗️ 단독 물건을 고집하는 사장님 대응법

일반적인 경우라면

단독물건을 고집하는 사장님에게는

데드라인을 말씀드리는 게 좋습니다.

"혹시 언제까지 전세가 안 나가면

그 때 조금 더 광고를 올려볼게요"

이 때 저는 가족이 불안해 한다고

사장님께 감정적으로 호소하는 편입니다.

이번 제 투자 사례에서는

사장님의 실수로 전세 계약이 무산됐지만

그럼에도 서운해하지 않도록

생활권이 다른 딱 2곳에만

전세 광고를 올리기로 말씀드렸습니다.

다행히 적은 숫자라 생각하셔서

크게 기분나빠 하지 않으셨습니다.

이렇게도 광고가 올라가네요?

사전에 얘기된 대로

상위 생활권 1곳, 하위 생활권 1곳에

전세 광고를 올려달라 연락드렸습니다.

상위 생활권 사장님은

전화를 받자마자 전세를 올려주셨는데

하위 생활권 사장님 영 반응이 시큰둥합니다.

그 이유를 생각해보면

상위 생활권은 거래가 잘 되었고

하위 생활권은 거래가 잘 되지 않았습니다.

그런데 다음날

제 전세 물건이 부동산 10곳에서

광고를 한 물건으로 올라가 있었습니다.

한 분씩 전화를 드려보니

매도자의 매매 물건 광고를 해주셨던 분들이고

이미 물건의 상태를 알기에

전세를 빼고 싶다는 의지가 있으셨습니다.

🎗️ 전세 광고를 어디까지 올려야 할까요?

비슷한 생활권도 좋지만

저는 상위 생활권, 하위 생활권에

꼭 올려보는 걸 추천드리고 싶습니다.

상위 생활권 전세가 상승이 부담스럽거나

하위 생활권에서 이동하고 싶은 수요를

함께 잡을 수 있다는 장점이 있습니다.

적극적으로 그렇지만 조심스럽게

출처 입력

광고가 올라간 후에

그 다음 할 일은 무엇일까요?

매도자, 거주 중 월세입자,

매수 부동산, 광고 부동산에

적극적으로 전화를 돌렸습니다.

매도자와 세입자에게는

죄송한 마음을 위주로 표현했고

매수 사장님께는

본인과 거래하고 싶다는 마음을

광고 부동산 사장님께는

매수자인 저와 특약, 잔금일을

협의하도록 액션플랜을 가져갔습니다.

구체적인 문구 예시를

함께 보여드리겠습니다.

그리고 광고 4일만에 다가온 첫 토요일

몇 팀이 집을 보러 오기로 합니다.

🎗️ 상대방과 대화를 풀어가는 과정

이해 관계자와 대화를

풀어가는 게 참 어려우시죠?

이 때 가장 중요한 건 '역지사지'라고 생각합니다.

내가 원하는 것을 먼저 말하는 게 아니라

상대방의 마음을 헤아려주고

그들의 입장에서 대화를 하는 게 중요합니다.

매도인과 거주 중인 사람은

집 보여주는 것이 피곤하기 귀찮기에

죄송하다는 말씀을 먼저 드렸고

매수 부동산 사장님은

다른 부동산 사장님이 물건을 채가는 것이

서운할 수 있기에

꼭 거래하고 싶다고 말씀드렸습니다.

마지막으로 광고를 해주신 사장님들은

매수 이후 상황 모르시기에

정확한 브리핑을 하실 수 있도록

전화로 자세히 설명을 드렸습니다.

경쟁 매물/시장 상황을 제대로 파악하기

운 좋게 최고가로 계약한 비결은

경쟁매물과 시장 상황을

정확히 알고 있었던 덕분이라 생각합니다.

전화임장을 쭉 돌려보니

경쟁 매물이 숨어 있는 걸 알았는데요.

1. 날짜가 고정된 광고를 안하고 있는 물건

(사장님과 친분으로 1곳에만 물건을 내놓음)

2. 투자자가 매수해서 곧 광고할 같은 단지 물건

3. 투자자가 매수해서 곧 광고할 옆단지 물건

이렇게 3개의 물건이

네이버에는 없었지만 저와 경쟁해야 할

물건임을 미리 확인했습니다.

경쟁이 붙어 서로 가격을 내리기 전에

빠르게 계약을 마무리 하고 싶었습니다.

그리고 다시 투자한 지역의

전세 매물, 최근 매매 거래 등

시장 상황을 파악하기 시작했습니다.

3~4월 전세 손님은 적은데

6~7월 전세 문의가 오히려 들어오는

6월말 잔금일인 저와 상황이 맞았습니다.

그래서 광고를 하자마자

토요일에 집을 보러오시기로 했었고

사장님들께 한 번 더 전화를 드리게 됩니다.

"잘 부탁드린다.

몇 팀이 더 볼 예정이지만

사장님과 거래하고 싶다

마음에 들면 바로 연락달라"

그리고 그 날 두 번째로 집을 보셨던 분이

바로 전세 가계약금을 입금하셨고

최초 계약을 하기로 했던 금액보다

천만원 더 올려서 계약할 수 있었습니다.

🎗️ 경쟁 매물을 파악해야 하는 이유

전세 세팅의 핵심은 가격이라고 합니다.

그 다음 중요한 것이

물건의 상태와 입주 가능 날짜인데요.

이 세가지를 정확히 알고 있어야

지금 전세를 빼기 좋은 상황인지

아니면 심각한 상황인지 알 수 있습니다.

또한 광고도 여러 곳에 올린 것처럼

전세 물건도 넓게 파악하는 것이 좋은데요.

투자한 단지보다 더 선호도 있는 단지의

전세 흐름을 보면서 분위기를 감지할 수 있습니다.

저는 앞 단에 있는 단지보다 가격이 확실하게 낮았고

단지 내 경쟁 매물보다 에어컨 등 옵션이 좋았으며

입주 날짜가 유일하게 조정 가능했기에

너무나 감사하게도 단지 내 최고가로

전세 세팅을 할 수 있었습니다.

가계약금 받은 이후 해야할 일

저는 매도자와 세입자가 계약 후

제가 승계하는 조건으로

계약을 진행했습니다.

전세를 승계하게 될 예정이므로

특약, 잔금일은 제가 협상을 주도적으로 하고

매도인은 계약만 해주는 것으로 진행했습니다.

계약 이후에는 조건을 바꾸기 어렵기에

마무리까지 잘 마치고 싶었습니다.

그리고 계약 당일에는

1~2시간 일찍 가서 사장님과

이야기를 하기도 했습니다.

물론 저는 계약 당사자가 아니기에

현장에 없어도 문제가 없었습니다.

아직 경험이 부족한 투자자이기에

한 건, 한 건의 계약 과정에서 일어나는

현장의 기록과 기억을 놓치고 싶지 않았습니다.

미리 가서 얘기도 나누고

사장님과 입을 잘 맞춰놓은 덕분에

전세 계약을 별탈없이 마무리 할 수 있었습니다.

🎗️ 전세 특약도 주도적으로 가져간 이유

흔히 매도인과 세입자 전세 계약 후

승계를 하게 되면

관여하면 안 되는 줄 아시는 분도 계시더라고요.

전혀 그렇지 않습니다.

이미 매매계약이 체결되어 있고

승계를 하게 될 예정이니

적극적으로 특약 협의하셔도 괜찮습니다.

매도인 입장에서는

본인 임차물건이 아니라

매도한 물건이기 때문에

크게 신경쓰지 않을 수 있는 점 주의하세요!

정말 중요한 투자의 본질

이번에 전세를 빼면서 느낀 건

적극성의 중요성이었습니다.

CEO 마인드일 수 있겠네요.

사장님이 도와주시겠지...

손님이 나타나겠지...

매도인이 알아서 하겠지...

그렇게 생각하지 않았습니다.

내 물건, 내 투자니까

무조건 내가 책임지겠다.

안 해도 되는 일이 많았지만

했던 행동 중 손해는 없었습니다.

얼마 전 한가해보이 멘토님과

반임장에서도 비슷한 조언을

들을 수 있었는데요.

"모든 것은 내가 책임 지는 거에요.

내가 모든 일정을 확인하고

직접 책임지는 것이 투자자의 기본입니다."

그런데 진짜 여기서 중요한 본질을

한 번 말씀드리고 싶습니다.

전세를 단지 내 최고가로 뺐지만

주변 전세가 대비 높지는 않았습니다.

잔금을 치고 싶지 않고

마음 고생을 하고 싶지 않아서

전세를 빠르게 세팅하기 위해

적극적으로 행동한 것이었습니다.

간혹 투자금을 줄이고 싶어서

과도하게 높은 전세가를 욕심내는

마음이 들 수도 있습니다.

너무 높은 전세가는

역전세의 리스크를 불러 오게 됩니다.

전세를 높게 빼는 것이

투자의 본질이 아닙니다.

배운대로 행동하고

싸게 사서 안정적으로 보유하고

가치를 찾아갈 때까지 기다리는 것

이 글을 읽는 분들이

전세가가 높았다에 주목하지 마시고

제가 행동한 과정과 기준에 대해

집중해주셨으면 좋겠습니다.

이번 투자/복기 과정에서

한없이 많은 가르침을 주신 보이 멘토님

그리고 응원해주고 격려해주신

밥잘 튜터님, 에이스2반, 온라인TF,

수많은 월부 동료분들

진심으로 감사하고 더 나누겠습니다.

이 모든 과정을 가장 옆에서

지켜봐주고 있는 아내와 도유에게 감사합니다.

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