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열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요!!
노후의 경제적 자유를 위해 부동산을 공부하는 엔지니어 리치샘킴입니다.
2주차 강의는 1주차 강의에 이어 너바나님께서 해주셨습니다. 시크한 위트로 재미있는 강의해주신, 그리고 궁금했던 세금 부분에 대해 알려주신 너바나님 너무 감사합니당~~ ♥
[나에게 특히 인상깊었던 점]
첫째, 부동산 투자의 숲과 나무
- 부동산 투자를 하면서 숲과 나무를 구분하여 볼 필요 있음
- 숲(장기) : 물가, 통화량, 경기, 수요(입지), 입지독점성
- 나무(단기) : 저평가, 심리, 공급, 투자기준
- (내생각) 전체를 퉁으로 보지 말고 숲과 나무를 구분해서 살펴 볼 필요 있겠다.
둘째, 전세가 변화
- 국내 통화량은 5년간 50% 증가
- 2015년 전세가는 2005년 대비 98% 상승(서울 평균)
- 통화량과 전세가의 상승율은 거의 비슷
- 현재기준 대비 2030년 전세가율은 얼마일까? → 지금보다 50% 상승 → 5년뒤엔 전세가율이 50% 상승한다고? 그럼 투자해야지
셋째, 투자와 투기
- (투자자) 원칙에 따라 투자(투자 대상을 잘 알고 있음), 투자는 셀프, 과정과 결과가 모두 중요, 투자의 리스크와 성과를 알고 투자
- (투기꾼) 감정에 따라 투자(투자 대상을 모름), 타인에게 의지, 결과만 중요, 투자의 리스크와 성과를 모름
넷째, 투자의 원칙
- 저평가 : 가치 대비 가격이 싼것 → 비교평가를 통해 파악
- 환금성 : 매도할 때 매도가 잘 되는지 여 → 환금성 좋은 아파트, 상대적으로 환금성 떨어지는 오피스텔, 호텔 등
- 수익률 : 수익금 / 투자금(매-전), 1년차 - 잃지 않는 것, 2년차 - 수익률 10%, 10년차 - 20%/년
- 원금보존 : 전세가율, 지속적 전세 상승, 입지독점성, 공급 중요(지방은 공급이 매우 중요), 매수해서 버틴다(매도하면 손실 확정)
- 리스크 관리 : 역전세 대비, 대량 공급, 급격한 전세 상승(급격하게 상승하면 하락하게 마련), 상승시기가 언제인지 모름(대응)
- 나의 가장 큰 리스크는 투자에 대해 모른다는 것
- 홈런을 칠려고 하지 말고 안타를 많이 치려고 노력해라.
다섯째, 수익률 높이는 방법
- 앞으로 가치가 오르는 부동산 투자(수요, 공급 고려)
- 적절한 투자금, 전세금 상승
- 좋은 타이밍
- 수익률 & 수익 모두 중요
- 인내(버티기)
여섯째, 가치투자를 한다는 것
- 가치투자 : 잃지 않는 투자 → 싸게 사서 비싸게 판다.
- 싸게 : 비교평가
- 사서 : 열매 심기
- 비싸게 : 가치 높은것, 타이밍
- 판다 : 버틴다.
일곱째, 부동산 세금 대응법
- 종부세 : 3주택일 경우 자산 30억원까지 종부세 480만원/년
- 양도세 : 비규제지역 양도세 없음
- 취득세 : 취득세를 포함한 총 취득가액이 충분히 싸다면 투 - 취득세가 걱정이라면 3주택, But, 한계 있음을 알고 투자
- 투자자는 비용 대비 편익을 고려해야 함(편인 훨씬 크다)
[적용해 보고 싶은점]
첫째, 저환수원리 이해하고 투자단지 적용해 보기
둘째, 숲과 나무를 보는 연습해보기
셋째, 3주택 기준 취득세를 포함한 취득가액 계산해 보기
[맺음말]
스스로를 믿고, 생각하고 행동으로 옮기는 것이 가장 중요하다는 너바나님의 말씀대로 투자공부만 하지 말고 실제로 현장에서 행동하는 투자자가 되도록 노력하겠습니다.
잃지 않는다면 적극적으로 투자해봐라 라는 너바나님의 말씀대로 실력을 쌓기위해 투자는 꼭 필요함을 알고 행동하겠습니다.
좋은 자극 받게 해주신 너바나님 진심으로 감사합니다~~~ ♥
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