동작삼성래미안 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 70조 4번타자]

✅아파트명: 동작삼성래미안 (사당동)

✅위치(지도): 

✅입지평가

1. 직장: 동작구(B) / 종사자: 106,159명 / 사업체: 19,793개 

              (종사자수/기업체 많은 지역은 X, but 주요 업무지구 접근성 좋음(언덕 등 많으나 입지 자체는 Good.)) 

2. 교통: 강남역 28분/ 여의도역 32분/ 시청역 46분 (*카카오맵 길찾기 단지→주요 업무지구 역)

3. 학군: 사당중(71%), 상현중/동작중(85%), 상도중(84%)(*아실 단지주변 중학교 학업성취도)  

4. 환경: 백화점/마트: 無, 병원: 중앙대학교병원(흑석, 차량 14분), 가톨릭성모병원(서초, 차량 20분) 

5. 공급: 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점(13.35억) 比 현재가(11.9억) -11% (하락율 15% 기준 매수가: 11.3억)  

2) 환금성 : 입지, 세대수, 실거래 건 수 고려 시, 환금성 OK. 

3) 수익률 : 5년 내 전저점(23.3월, 10억) 매수 시, 수익률 54%/2年   

4) 원금보존 : 23년초 (5년 내 전저점) 매매가(10억) 기준 1.9억원 하락 Risk 인지 필요.

5) 리스크 대비: 

     입지 독점성 - 7호선 남성역/이수역, 서초구 방배동 인접(1-2km), 중앙대학교병원/가톨릭성모병원 有      

     전세가율 - 최근 23년/24년초 대비 매매가 상승 추세, 적정 전세가율 60% 기준 추가 상승 여지 有  

     매매가 추가 하락에 대해서는 23/24년 초 전저점 참고하여 하락 가능성 대비 필요

나만의 결론 :

언덕길에 위치 하여있으나, 7호선 남성/이수역과 인접 & 서초구 방배동 바로 옆에 위치한 것도 입지 독점성 有

전고점 대비 하락율(11%), 실 투자금 (5억원 대) 고려하여 동작구 상도동, 동대문구 답십리동 및 타 지역/단지와 

가치평가/비교 필요.  

가용 순자산이 3-4억원대로 5억원대 대비 적은 경우, 강서구/ 은평구/ 서대문구/ 관악구 등 타 지역/단지 비교평가 필요.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

직접 부동산에 방문/매물 문의 시, 네이버 호가/노출된 것 보다 더 좋은 물건도 발견할 수 있었음. 

단 나만의 투자원칙에서 벗어난 경우, 무리하게 추격매수 등은 주의 필요. 

너바나님께서 말씀해 주신 저환수원리 원칙 및 

더 많이 벌지 못해도, 잃지 않는 투자를 할 수 있도록 다양한 지역 앞마당 만들기 & 다양한 단지 별 

(가치) 비교 평가를 통해 타겟단지 선정 후, 각 매물별 비교/협상을 통해 나의 투자 물건 선정/실행 필요.