안양시 동안구 호계동 평촌트루엘파크 아파트 수익률 보고서 [열반기초 85기 6년만에 8억벌조 비브르사비]

우선 어떠한 아파트의 수익률 보고서를 작성해야할지 아파트를 고르는 시간이 많이 걸렸습니다.

너바나님의 강의에서 배운 내용들을 최대한 활용하기 위하여 아래의 세가지 기준과 함께 

제가 앞으로 마련할수 있는 3억의 투자금 안에서 선정을 했습니다. 

1. 전세가율
2. 입지독점성
3. 향후 2-3년 내의 입주물량

 < 아파트명> 

평촌트루엘파크

< 위치(지도)>

경기도 안양시 동안구 호계동 1280

< 입지평가>

1. 직장

안양시 동안구 종사자수 181,783명 / 사업체 수 40,016개

2. 교통

범계역과는 거리가 있지만, 2029년 인덕원 동탄 복선전철이 개통되면 호계사거리역과 도보 15분 1km

3.학군

대안여자중학교, 신기 중학교.

=> 평촌의 범계중학교 같이 특목고 진학률이 높은 중학교는 아님. 

하지만 평촌 학원가와 멀지 않은 곳에 위치해 있음.

4. 환경

대형마트 - 홈플러스,롯데백화점,이마트,하나로마트 모두 1km내외 차로 3분거리에 있음.

종합병원 - 안양샘병원, 한림대 성심병원, 메트로 병원 모두 2km내외 차로 5분 거리에 있음. 

5. 공급

  2025.3월~29년.3월

< 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍) >

< 현장사진>

단지수는 적지만 주변의 쾌적한 대단지 아파트 들이 있고, 인근에 초등학교와 과학고가 있어서 주변환경이 깨끗함.

< 투자 결론 (각 항목별 평가)>

1) 저평가 : 지난 2021년 전고점대비 20% (89,700-69,000)/89700 * 100 = 23.0769 %) 이상 하락한 상태고, 전세가는 10,100만원이 하락했지만, 매매가는 약 2억 가까이 하락해 있다. 

2) 환금성 : 주변 대단지 신축아파트 보다는 같은 평수에 매매와 전세가격이 1억정도 낮게 설정되어 있고, 향후 3년동안 입주물량도 많이 않아서 환금성이 좋을 것이라 예상됨. 

3) 수익률 : 현재 투자금 2억 9,100만원이 필요. 2023년 8월 저점 매수시 수익률은 44% (9,500만원) 2021년 10월 고점 매수시에는 -52% (-20,700). 아직 8년차 신축이라 전고점을 돌파 한다면 수익율을 기대해 볼 수 있음. 

4) 원금보존 : 입지 독점성은 중간 정도이지만, 현재 전세가율 57.8%로 원금 보존은 무리 없을거 같음. 

5) 리스크 대비: 세대수가 작은 아파트이다 보니 매매거래 건수가 인근 대단지 보다는 적을 것으로 예상됨. 

나의 투자 결론 : 투자금이 같은지역의 다른 아파트보다는 작지만, 향후 대단지 아파트들과 비교했을때 전세,매매 건수에 대해 고민을 해봐야 할거 같음. 현재 네이버 부동산 중층 매매가가 7억 2천, 전세 4억 5천 정도로 나와 있어서 좋은 매수 타이밍이라고 생각됨. 

< 작성하면서 느낀점 >

저평가된 아파트를 찾는데에 시간을 너무 많이 할애 했습니다. 저환수원리를 배우기 했지만, 투자 결론을 내리는데 있어서 아직은 가치 판단을 할 정도의 실력이 부족하다는 생각이 들었습니다. 원래는 범계역 북쪽의 ‘한양수자인’이라는 곳을 선택하려고 했으나 2021년 입주한 신축이기에 지난 5년간의 고점과 저점을 확인하기 어려워 이 아파트를 선택했습니다. 비슷한 가격에 위치적으로는 조금더 나아보이는 ‘한양수자인’과 비교해 보고 직접 임장을 나가보고 싶습니다!