아파트 수익률 분석 보고서[열반기초 85기 91조 낭낭이나] 경기도 부천시 상동 행복한 금호 , 인천시 중구 삼안해피하우징

내가 관심있는 지역(내가 살고 있는 지역)의 대장단지를 공부하라고 하셨었는데

제가 알고 싶은 단지의 아파트 수익률을 먼저 해서

두개의 아파트 보고서를 올립니다.

1. 부천시 상동 행복한 마을 금호 어울림 아파트

2. 인천시 중구 삼안해피하우징

    

    

✅아파트명

행복한 금호 어울림 아파트

: 이 아파트를 고른 이유, 같은 평형에서 전고점과 가장 많은 차이가 있어서 

(다른 1위부터 5위까지의 아파트는 전고점과 많이 차이가 나지 않아요)

✅위치(지도)

✅입지평가

2. 교통

여의도역: 51분

시청역:1시간

강남역: 1시간9분

3. 학군

상일중 89%

4. 환경

세이브존

홈플러스

현대백화점

이마트

중앙공원

상동호수공원

5. 공급

공급이 거의 없다..

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점대비 20%하락 

2) 환금성 : 활발히 매도 매수가 되는 것으로 보인다(내가 처음했던 아파트와 비교해서 네이버 실거래가에서 빨간점도 많이 보인다)

3) 수익률: 만약 전고점을 회복한다면 2.5억을 이용해 전세를 끼고 매수하고 전고점 회복시 2억 가량 상승할 예상이므로언제 오를지는 모르겠지만 90%의 수익률이 예상된다.

4) 원금보전: 전세가가 5.5억~6억이하로 떨어지지 않고 매매가가 바닥이 7.7억이므로 8억에 매수하더라도 원금보전을 할 수 있으리라고 예상된다. 

*그런데 칼럼에서 본것처럼 최고 전세가가 매매가랑 같은 아파트는 어떻게 검색하지? 궁금하다

5)리스크관리:  전세가가 오르더라도 나도 같이 많이 올리지 말고 최대한 보수적으로 2년에 5%씩 올려서 역전세를 예방한다

나의 투자 결론 : 내가 만약 부천에 집을 산다고 하면 사고 싶은 아파트를 검색해봤는데 그 중에 하나가 금호어울림이다. 그러나 아직도 투자금이 많이 들어가는 것(2.5억)같고 같은 돈으로 다른 지역 어디를 투자 할 수 있을지 더 좋은 곳은 어디 있는지 공부가 더 필요하다고 느낀다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 아파트 수익률 보고서는 임장보고서 안에 하나씩 들어가는 걸까? 궁금하다.

✅아파트명

삼안해피하우징

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

강남: 1시간 37분

여의도: 1시간 14분

시청: 1시간 24분

3.학군

인천공항중학교: 88%

4. 환경

롯데마트(걸어서 10분)

5. 공급

  운남동 영종국제도시제일 2025년9월 670세대

  운남동 영종오션파크모아 2026년4월 560세대

  운서동 운서역대라수어썸 2026년8월 311세대

  운남동 영종진아레히 2027년5월 547세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점대비 12%하락 

2) 환금성 : 해피하우징근처 4개 아파트 단지를 비교해보았을때 빨간색은 중간에 있다. 같은 동의 주변 단지들과 비교해서 중간 같다.

3) 수익률 : 5년내 최저금액으로 투자했을경우 투자금대비 5000만원/500만원 10%의 수익률을 볼수 있다.

그런데 어떻게 최저금액을 알수 있을까?

그리고 내가 투자했던 2016년에는 투자금액이 9500만원(부대비용 포함 1억)이었고

현재 시세가 2억 1000이라고 치면 100프로 수익률이다.

4) 원금보존 : 전세가율이 80%가까이 되므로 원금을 잃을 확률이 낮다

5) 리스크 대비: 2025년까지 공급이 많고 수요가 한정되어있다. 주변에 공항으로 인해 일자리가 있어서 전세/월세수요가 꾸준하나 공항신도시에 계속 새 아파트가 지어지고 있어서 급격한 가격상승을 기대하기 어렵다.  일자리가 한정되어있고 시청/여의도/강남까지의 거리가 다 1시간 이상이며 그러므로 여기에 거주하는 사람들은 근처 공항이나 관련 일자리때문에 주거하는 것으로 추정된다. 섬밖으로 나가려면 이동수단이 한정적이다.

나의 투자 결론 : 최근 5년의 가격 최저점을 찾아서 투자할 수 있었다면 성공했던 투자이었겠지만 그렇지 못했으므로 아쉽다. 싸게 사야 한다는 저!!! 환수원리의 저평가의 중요성을 다시 한번 느낄 수 있었다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 내가 관심있는 아파트 모두 이렇게 보고서를 작성해봐야겠다