[과제체크]
비전보드 만들 때 주의점: 타인의 욕망을 욕망하지 말라. 나한테 안 맞는 걸 선택할 수 있다. 내가 어떨 때 행복하지? 자기에게 맞는 꿈 꾸기. 욕심부리지 않기. 산 게 아쉽고 후회된다. 나는 어떤 삶을 살아야 할 것인가? 내 꿈은 무엇인가.
10억: 가난은 면했구나 / 30억: 돈 때문에 부당한 일 당할 일은 없겠다
인간관계: 벽을 만났을 때 자신보다 뛰어난 사람을 만나는 게 중요하다
2. LIFE PLAN
3. 노후를 위한 필요 자금
★4. 목표 자금과 수익률
5. 시스템 구축
6. 목표 달성을 위한 5개년 계획
*투자도 연습이 필요하다. 1만시간=50주X20시간(월~금 3시간, 토 5시간)X10년 =>월부 챌린지, 목실감이 그래서 나왔음.
*책추천: 월급쟁이 부자로 은퇴하라(너나위), 미라클 모닝(아침시간 활용하기)
[1강 부동산 투자 원칙, 부동산 가치 판단법]
내가 실제로 아는 걸 넘어서 행동으로 하고 있나?
부동산 가격이 오를까 떨어질까?를 이번 강의에서 가르쳐준다.
부동산 투자의 기준
-매우 다양한 요소가 영향을 준다. 주로 영향을 주는 것은?
-제일 영향을 많이 주는 것은 숲 요소. 단기(나무)에서는 가격저평가여부를 많이 본다.
부동산 가격은 오를 것인가?(매매지수)
-90년대 매매지수가 회복되는데 10년이 걸렸다. 부동산이 항상 오르진 않는다.
-86년도에서 90년도까지의 변화가 어떻게 되는 거냐면 아파트 가격이 2~4배가 된 것이다. 아파트는 상승세를 만나면 2~4배 상승장을 맞는다.
-90년대에 1기 신도시로 공급이 매우 많아지면서 수요가 따라가지 않아서 집값이 떨어진다. 그리고 99년도에 IMF를 만나서 부동산 가격이 매우 안 좋았다. 이런 위기가 계속 오는거 아냐? 그 시기 이후부터 10년간 오른다. 그래서 위기에 투자를 해야 한다.
-22년도에 피크를 찍고 다시 하락장을 하고 있다.
=>절대 하락장과 절대 상승장은 없다.
=>부동산은 우상향이다. 본인이 어느 타이밍에 들어가느냐에 따라 다르다.
부동산 가격은 오를것인가?(전세지수)
-영향을 주는 요소 장기(물가) 단기(집 수급, 대출금리, 전세대출규제)
평당 전세가변화: 5~10년단위로 2배, 0.5배, 2배가 되었다. 전세는 계속 올라갈텐데, 계속 전세에서 살 수는 없다.
건설원가에서 노무비(일꾼 월급) 오르겠지… 토지도 오르겠지…. 재료비도 오르겠지ㅠㅠㅠㅜㅜ 받아들여야 한다,,
=>30년을 대비해서 어떻게 하면 좋지? 전세에서 계속 사는게 맞나? 전세가가 계속 오를텐데?
[2강 200억 부자의 투자원칙 (너바나 레시피)]
투자를 잘 하는 사람은 너바나님은 투자 기준이 뭐에요? 라고 묻는다. 역시 물고기 잡는 방법을 알아야지…
투자 vs 투기: 처음에는 공만 따라가면서 배트를 친다. 처음 하는 사람은 막 사고 싶어 해. 물건만 보면 사고 싶어한다. 급매라고 하고, 가격 오르고 있다고 하면 마음이 급하다. 투자를 잘 하는 사람은 자기가 잘 치는 공만 친다. 저 색깔 동그라미가 빨간색이 자기가 잘 치는 곳이래.
즉, 선구안이 있어야 한다. 나만의 스트라이크존. 투자 기준이 명확하게 있어야 한다.
이게 좋은 물건이라고 판단이 서면 쳐야 한다. 사야 한다. 관리할 줄 알아야 한다. 매수 기술이 있어야 한다.
부동산 투자의 원칙 잡기
1. 저평가여부(가치>평가): 같은 가격인데 어디가 더 가치가 있지 판단할 줄 알아야 한다. 같은 가치인데 어디가 가격이 더 싼지를 알아야 한다. 두 개를 비교할 줄 알아야 한다.
-그 지역에 대한 이해가 분명해야 한다(=앞마당이 있다, 임장을 간다)
2. 환금성: 돈으로 다시 돌려 받을 수 있나? 부동산은 안 좋은 편이다. 큰 단점임.
-아파트>나홀로 아파트>3층 이하, 탑층>세대주 적은 아파트>>>빌라>오피스텔>상가>도시형 생활 주택>지식산업센터. 아파트는 실수하면 매도하면 되는데 다른 건 공부 안하고 사면 매도가 안 될 수 있다.
-사고 사례1: 매입 후 임장 하니 주변 원룸신축 50동이 생기고 있었대. 경쟁상대가 많아져서 값이 떨어졌음. 그래서 너바나님이 팔라고 했음. 부동산에 가서 팔려고 했는데 처음 계약할 때는 부동산이 잘 대해주더니 팔려고 하니까 쳐다도 안 본다 했음. 너바나도 오피스텔 10개를 매수했는데 어려웠대. 역세권에도 있는데 매도가 어렵다고 함. 상가보다 더 어려웠대,,
-사고 사례2: 분양형 호텔..ㅋㅋ을 하셨는데 월세를 받고 싶어서 호텔분양을 하셨다 함. 월세를 받고 이러면 좋을거 같죠? 100군데 전단지 뿌리면 어떨 거 같아요.. 부동산 사람들이 사람 취급 안 해요.. 처음부터 잘못 샀으니까… 상장폐지가 부동산에서 이런거야. 그럼 왜 사냐, 월세에 현혹되서 사는거야. 뭐 보장해준다 이런거에 속아서.
3. 수익률: 투자금 대비 내 돈을 얼마로 돌아오는가?
-★수익률=수익금/투자금(매매가-전세가) 20% 넘으면 잘 한거
-반드시 미래 가치가 오르는 걸 사야 한다.
-72의 법칙: 수익률 20%는 엄청 많은거다. 내가 만약 은행에 돈을 넣어 놓으면 이자가 3%잖아? 72/3%하면 24년이 나온다. 원금 2배가 되려면 24년이 걸린다는거야.
-내가 만약 급여가 높으면 수익률을 높일 필요가 없다. 내가 자영업을 한다거나 리더거나 하면 굳이 수익률 높일 필요 없다. 개인마다 다르다.
-투자 1년차의 목표는 잃지 않는 것. 번트 치고 나가기. 2년차는 10% 10년차는 되어야 20%야. 부자면 여유롭게 자바배분하는게 낫다. 처음에는 수익이 안 나도 된다. 꾸준히 하는게 중요하다. 너바나님도 처음 10년보다 그 후 10년에 훨씬 많이 벌었다.
-똘똘한 한채 vs 평범한 여러채: 탄방동은 시간과 노력이 많이 들어간다. 대치동은 답이 쉽게 나온다. 돈이 많으면 객관적으로도 좋아 보이는거 대치동 사면 된다. 근데 돈이 없으니까 문제인거다ㅠㅠ 나는 돈이 없으니까 지방거 사는거야. 흑흑 내가 가진 돈이 없는데!!!!8ㅁ8 돈이 없는데 포르쉐를 어떻게 타 !!!!!! 너바나님도 지방 물건 10개씩 샀다고 한다ㅠㅠ 그 때도 지방 샀다고 욕 먹었댘ㅋㅋㅋ 미친놈이다, 왜 저러냐ㅋㅋㅋㅋ 돈이 없으면 선택지가 없다…..
-수익률 높이는 법: 오르는 곳을 사야 한다. 무릎 이하에 산다. 사이클이 길면 10~13년 걸린다. 근데 난 지금도 좋은뎅 :)ㅎㅎ 잘 기다릴 수 있을 듯. 수익은 5천만원 넘는 걸 해야 한다. 그리고 진짜 꼭 잘 기다려야 돼~~ 오를 때까지 기다려야 해. 물건에 대한 신뢰가 있어야 해~~ 아니 진짜 기다리는게 몇 번이나 나오는거야ㅋㅋㅋㅋ 내 주식도 언젠가는 오르지 않을까?-?ㅋㅋ
4. ★원금보존: 잃지 않는다.
-적정전세가율을 갖는다+입지독점성을 갖는다(지방은 독점성이 없는데 그러면 입주물량이 적어야 한다 많으면 역전세 맞음)=이러면 원금보존이 된다.
*적정전세가율: 서울 70%(강남 1시간 이), 강남 60%, 지방 80%
-내가 실제로 수익률 계산을 해보는거야. 시뮬레이션을 돌려보는거야.
-원금보전의 원칙 피피티 잘 살펴보기
-정고점대비 20%정도 빠졌다 하면 무릎 밑이다. 그 이상은 잘 안 빠진다.
5. Risk 관리
-조급함의 대가: 역전세는 진짜 제일 크고 중요한 리스크다. 돈을 돌려줘야 되니까. 내가 부동산에 대해서 모르면 더 공부해야 된다는 뜻이야. 빨리 수익을 내고 싶다는 욕심을 버려라. 이 지역의 입주물량을 잘 봐야 한다.
-역전세 큰 리스트 > 원인은 대량 공급 > 전년도에 급격한 전세 상승, 금리가 올라갈 때
-리스크 대비용 현금을 들고 있어야 한다.
-운이 나쁘면 버텨야 한다. 오를 때까지. 너바나도 9년 기다렸다ㅠㅠ 이미 지난 건 지난거니까.
-투자의 리스크: 투자를 잘 모른다는 게 가장 큰 리스크.. 공부해야 돼.
-일단 물건을 사야해……. 많이 사 봐 :)ㅋㅋ…….
[3강 시세차익 부동산 투자 잘 하는 법]
정보와 통찰력: 상승 할 때 내가 오를 물건이 있는가? 하락할 때 내가 가진 자산은 안전한가? 떨어질 확률이 낮고, 오를 때 많이 오르는 물건 찾기
-파도이론: 강남 중심지가 가격 변동이 크다. 강남에 파도가 치면 그 뒤로 주우욱 움직인다는 뜻.
-절대가가 비싸졌는데 왜 싸다고 하는지? 옛날에 백반이 7천원이었는데 지금은 아닌데?ㅡㅡ 그건 보내야 해. 물가가 올랐으니까. 보내줘야해 그건.
시세차익 부동산의 정의와 종류
-아파트가 되는 빌라는 봐야 한다.
-오피스텔은 원룸이랑 경쟁한다. 오피스텔이랑 원룸은 월세용으로 이용한다
-원룸이랑 단독주택은 땅을 사는 거다
-서울은 땅은 적은데 수요는 많잖아. 근데 지방은 수요는 있긴 하지만 대체할만한 땅이 많다. 그래서 가치가 떨어지는거임=>여러 분야를 할 수는 있는데(그냥 아파트만 해라)미래가치가 올라가는 걸 사야 한다.
-공실 난다고 하지만 아파트는 제일 공실이 늦게 난다. 사람들이 빌라, 오피스텔보다 아파트에서 살고 싶어 하니까.
-단독주택에서 월세는 받아도 안 팔린다는 거야. 충북, 전북, 경남은 단독 주택 진짜 안 팔린다. 너바나님도 많이 겪어보고 아셨다고 함.
투자의 단계:
-ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ다 알려줘도 괜찮구나ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 왜냐하면 알려줘도 하는 사람이 없으니깤ㅋㅋㅋㅋ
-담배꽁초투자는 뭐지? 담배를 누가 반 정도 태웠어. 그거 아무도 안 사겠죠? 그럼 싸겠죠? 가치는 있는데, 가격이 싼거야. 그래서 이걸 사서 비쌀 때 파는거야. 이런 물건은 항상 있어. 돈 없으면 이렇게 해야 하는 거야.
-성장가치투자는 언제나 수요가 많아. 이걸 싼 구간에 왔을 때 사는거야. 이건 기회가 잘 안 와요. 21년 탑꼭지 찍었고, 지금 다시 올라가는 시기라서 사기 되게 좋은 시기야.
-워랜버핏도 100억대까지는 담배꽁초로 했대. 싼거만. 근데 돈이 워낙 많아지니까 비싼거 그냥 사는거야.
1. 투기: 호재만 보고 구매하신거임
2. 갭투자: 집에 누수 고치는데 1억.. 월세도 임차인이 안 내고..ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 투자 천재라고 생각했는데ㅠㅠㅋㅋ
ㅋ 문제의 원인이 뭐지? 너바나님도 집 100개씩 보고 사셨대. 회고, 반성을 꼭 해야 한다. 환금성에서 실패하고
수익률에서 실패함. 저가치 물건은 올라가지 않는구나. 20년 들고 계셨대.
3. 똘똘한 한채 투자: 1년동안 7억이 빠짐. 멀리서 보면 아름답고 가까이서 보면 지옥이다ㅠㅠ 불로소득같은 소리 하구잇네 머리털 다 빠짐ㅠㅠ
4. 가치투자(담배꽁초): 수익률을 은행이랑 비교해야 한다ㅋㅋㅋ 3% 무릎에서 어깨에 팔아야 해. 수익이 났어도 털어야 해. 기회가 있을 때는 시장이 진짜 안 좋았을 때
-싸다? 싼지 비싼지 알아야 한다. 비교평가 할 줄 알아야 한다. → 사야 한다! 공부만 하지 말고 사라. → 물건이 가치가 있거나 타이밍이 좋아야 한다. 버티고 기다려야 한다. → 매도가 되야 한다.
-진짜 부자란….. 여유가 있다. 나 말고 믿는 구석이 있다. 용인거 팔아도 분당거 있고, 그래야 마음이 여유로워진다. 하나 투자에 연연해하면 안 된다.
[4강 실제 투자사례와 세금 대응하는 법]
투자사례(평촌): 10년 기다리셨네. 10년에 차익 3억.
-전세가율도 적정. 평촌은 지하철 입지가 다시 생기기 어려우므로 입지독점성이 있다. 그리고 빈 땅도 없고. 시세보다 전세를 1억 싸게 올리셔서 역전세를 안 맞으셨대.
부동산 세금 대응하는 법: 15년도에 종부세가 몇 배 더 심했대.
-종부세: 인별이다. 부부도 따로. 과세기준금액은 12억. 종부세 대상은 우편으로 보내준대. 공시가격-과세기준금액이 +여야 낸다.
-자산 10억까지는 종부세X, 비용을 내고 편익을 얻어야지. =>종부세는 크게 문제가 안 된다.
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