아…ㅠㅠ 진짜 나한테 필요한 강의다ㅠㅠㅠ 임장보고서 적는데 너무 막막했는데8ㅅ8…

나의 원대한 목표는 뭐지? 에베레스트 정상을 보지 말고. 한 단계, 한 단계를 보면서 가자ㅠㅜㅠㅜ 맞아맞아ㅠㅜㅠㅜ

??: 쿠키야, 미래를 생각해보는게 어때?

행동하는 모습이 중요해. 행동이 진짜 중요하구나.

유디님 1년만에 도대체 무슨 일들이 일어난거야…ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

2시간만 걸어도 된다. 임장은 가치와 가격을 파악하는 것이다.

비교평가는 아는 지역이 많아지는게 포인트다. 꾸준히 하다보면 늘게된다 파이팅 !

지역 분석의 순서

-준비(임장보고서): 집에서 조사할 수 있는 부분 다 조사하기

-조사(분위기임장): 단지에 들어가지 않고 주변 상권, 유해시설들을 본다. 단지 먼저 보게 되면 “단지”에만 집착하게 된다. 지역의 우선순위를 먼저 세우기.

-조사(임장보고서): 시세 분석

이번 강의에서는 요 위에 3가지를 배워요 ! 오호라..

★아는 지역, 단지가 늘어날 수록 투자금으로 좋은 결과를 낼 수 있다. 아는 지역이 많은게 진짜 중요하구나

★정석대로 순서와 방법을 지켜 임장보고서를 작성하자.

임장보고서 체계

입지 분석에서 직장, 교통, 학군, 환경, 공급이 제일 중요하다!!! 디테일에 너무 집중하지마.

지방이랑 수도권은 달라. 지방은 안 오르는 곳이 있어. 수도권은 다 가치있는데 어디가 더 가치있는가의 문제야.

실패없는 임장보고서 3 STEP

1. 책상에 앉는다ㅋㅋㅋ 꾸준하게 앉는다 ! 핵웃기넴ㅋㅋ 나도 코바늘 클래스 다녀와서 지금 앉아서 강의 듣고 있자나8ㅅ8
2. ㅋㅋㅋㅋ컴퓨터를 켠다ㅋㅋㅋㅋ 눕지말구
3. 쓴다 ! ㅋㅋㅋㅋ 그냥 쓴다 !!!!@@!!@!@

임장보고서 작성 순서

1. 지역개요

-지도와 특징: 수도권 투자할 때 강남과의 거리가 제일 중요하다. 지하철로 한 번에 가도 절대적으로 멀면 고민해봐야 한다. 입지가 안 좋아도 강남과 가까우면 결국 발전하게 되더라.

-인구 현황: 수도권보다 지방에서 더 중요하다. 수도권 인구수는 땅의 크기와 비례한다. 가치과 관련이 없다. 그러나 지방은 굉장히 중요하다. 지방은 해당 지역에 터전이 잡혔으면 이사가기 힘들다. 인구수가 주택을 살 수 있는 지표로 집결이 된다. 인구 수가 많을 수록 지역의 가치가 높다.그래서! 광역시에 투자하라는 말이다.

(초보는 초보 단계에 맞게 하기>_<)

*지방은 최대 5년 바라본다. 길게 안 본다. 현재를 중요하게 생각해야 한다. 수도권은 길게 들고 간다.

*부산 인구수가 줄어드는게 줄어드는게 안 좋은게 아니라 그냥 사회 현상이다.

-가구소득: 지방에서는 부산울산이 상승장에서 매매가격 상승폭이 높음. 소득판단의 정수는 외제차다……!!!! 사치품이니까!!!!!!ㅋㅋㅋㅋ

(유디님 되게 일목요연하게 정리를 잘 해주셨네)

2. 입지 분석

*종사자가 29만명일 때 S를 주고 싶지만 기준을 잘 지켜서 A를 주어야 한다! 오호라!

*이건 기준이 딱 정해져있으니까 적기 쉽겠다.

*수도권이랑 지방은 기준이 다르니 잘 보기

<수도권>

-직장:

-교통: 교통 지하철 기준이야. 왜냐하면 정시성이 확보되니까 버스보다. 부도심이란 강남을 제외한 서울 7대 업무지구. 나중에 가르쳐준다.

<지방>

-인구: 지방은 인구가 가장 중요해!!!! 인구수가 절대적이다. 아 그정도구나…. 지방은 입지독점성이 떨어지기 때문이야. 수도권은 교통체증이 되게 심해. 그래서 강남이랑 가까우면 비싼거야. 근데 지방은 교통체증이 거의 없어. 

(아니 이 서울 분이 어떻게 창원의 교통체증을 아시지…..? 진짜 앞마당 넓다;)

-교통: 유디님은 교통 빼도 된다 했음.

학군: 왜 초등학교 가는데 신호등 하나 안 건너려고 하지? 학부모입장에서는 애기가 초등학교 가는 모습을 보고 싶대ㅋㅋㅋ 서울에서 학군만 딱 보고 이사가는 경우는 별로 없어. 대치, 목동 정도? S 정도 되면 학군만 보고 올 정도다. 인천에서 강남 갈 정도. 입지를 분석하면서 이 지역의 강점을 찾는거야. 아 이 지역은 학군은 중요 요소가 아니구나.

-환경: 백화점은 애슐리백화점 이런거 안 됨. 아울렛Xㅠㅠ NC백화점도 대형마트에 들어간다

-공급은 전세가에 영향을 준다. 역전세가 될 수 있음. 리스크를 대비한다. 있으면 하지말라는게 아니라 대비를 하란 의미다.

★지금 서울에 전세가 너어어무 없다. 전세 떨어질 걱정은 없다. 지방은 공급이 많다.

지방의 미래를 보여주는 곳이 전주. 지방은 전세랑 매매가 똑같이 간다. 아직 반등을 안한 지역이 대구, 부산. 전세가 오르는 이유는 공급이 없으니까. 가격이 올라서 좋은게 아냐. 유디님도 파셨대. 파시고나서 3천 올랐대. 지방은 심플해. 공급이 없으면 떨어져.

-Q. 지방은 전세랑 매매가 같이 가는데 수도권은 그렇지 않은 이유는? 지방은 애초부터 매매-전세 차이가 없어. 근데 수도권은 애초부터 매매 전세 차이가 많아서 아무리

-부산은 10년간 집을 퍼부었는데 25년 기준 이제 공급이 없다.

입지분석-작성법 정리: 사람들이 이사를 올 만큼 매력적인 요소가 있나?

호재? 호재가 가격에 반영이 안 되면, 상승장에 훨훨 날아간다. 호재는 기름역할이다. 근데 불이 안 붙으면 소용이 없다. 상승장이 오지 않으면 찬밥이다. 소용없다. 호재도 막 보는게 아니라, 수도권에서는 강남이랑 가까워지냐를 봐야 한다. (예: 신분당선)

분위기 임장

-각 법정동의 우선순위 매기기

-지도만 봐서는 야탑역에 퐁퐁 관광 나이트가 있는 지 확인할 수 없어. 스스로 눈으로 확인해야 하는 정성적인 요소가 있어.

위성지도-(1) 빈땅: 모자이크 형태 네모박스가 빈 땅이다. 여기에 3년 이내 신축아파트 지을 수 있는 거다. 서울 신도시에도 빈 땅이 많을 수 있다. 일반 지도로는 몰라. 위성 지도로 봐야 해. 그래서 빈 땅이 없는 서울이 입지독점성이 있는거야.

위성지도-(2)지형: 산이 있으면 언덕이 있겠구나. 생각하고 가기

일반지도: 굵고 반듯한 선은 도심이겠구나, 얇고 복잡한 선은 빌라가 많고 골목길이 많겠구나 상상을 하는거야.

인구구성: 10대 미만이 많으면 신축 아파트일 가능성이 높다.

★분위기 임장은 내가 생각한 게 맞는지 현장에 가서 확인하러 가는거다. 인터넷으로 알 수 있는 건 다 알아보고 가자.

★나는 그냥 맨 땅에 헤딩하는 기분으로 갔었네ㅋㅋㅋ 다음엔 준비하고 가야지. 우리 동네니까 그게 가능한거지만 다른 지역까지 가는데 산책만 하고 올 순 없잖아. 돈 버리고 시간 버리고..

(유디님은 피피티 만으로도 내용을 알기가 쉽네. 그리고 말을 엄청 예쁘게 하시네. 조심해서 하시고.)

지적도 보기:

나무위키: 진짜 세세한 내용이 잘 나온다. 나무위키 잘 보자ㅋㅋㅋ 개그맨 유세윤 얘기도 나옴ㅋㅋ

-1억 이하를 가지고 있는 사람은 수도권 투자 할 때 내 투자 기준에 들어오는 범위 안에서 가치가 제일 좋은 걸 사는거야. 설령 내 마음에 들지 않더라도. 강남에서 먼 단지를 투자할 수 도 있어. 별론데라는 생각이 들어도 해야 하는 거야. 내 마음이 들어가는 순간 어려워져. 더 좋아? 덜 좋아로 가야 하지. 수도권에서는 안 좋아 하면 안 돼. 지방은 안 좋아까지 해도 되는데.

-분위기 임장의 오해: 걷는게 비효율적이라는 생각이 들 수 있는데, 차 타고 다니면 기억에 안 남는대.

-분위기 임장(수도권): 수도권은 인천에 살아도 강남으로 출퇴근을 하므로 전체적으로 볼 필요가 있다. 지방은 아니다. 지방은 신도시 신축이 아닌 이상 애매한 단지는 안 가도 된다.

-3단계 주말 임장: 사람들의 모습? 차 뭐타는 지 외제차 몇 대인지 등등 시간대도 중요해 오후 2시쯤에 사람이 제일 많아. 그러니까 분위기 임장 때 사람을 못 봤으면 단지임장때 사람을 보는거지 요렇게 시간대 바꿔서 하기.

동선 구상

-상업 지역을 중심으로 지나간다.

-임장은 짐을 최소한으로 하는게 좋다. 양 손이 가벼운게 좋아.

-카카오맵으로 거리재기 하면 되는구나.

-입체적 동선? 이 때까지 온 길을 바라보면서 아 여기는 이런 곳이구나 하고 생각함.

(아니 택지가 멀면 택시 타고 가면 되지 당연히 이런 것도 가르쳐 주시는구나ㅋㅋㅋ)

-나는 두 시간 걸으면 힘들던데ㅠㅠ 5시간? 안돼안돼

-내가 녹색을 좋아한다고 해서 녹색 위주로 임장하면 안 된다ㅋㅋㅋ

-상권 사진 찍기. 집에 갈 때 다시 본다. 오늘이 아니면 다시 보지 않으니까.

-아 상권 사진을 찍고 지우신대 오… 다시 안 보니까

-사람을 보겠다고 맘 먹었으면 계속 내 머릿속에 각인을 해야 해. 인지를 해야 해.

-예시: 등촌동은 왜인지 모르겠는데 등촌에는 휠체어 탄 어르신들이 너무 많더라. 근데 염창가니까 젊은 사람들이 많이 나오더라. 화곡은 빌라가 많네. 사람들 선호도가 떨어지겠다.

학군: 진짜 학군지는 유흥시설이 없음. 대치동에는 유흥시설 없음ㅋㅋ

감당하지 못할 금액이면 투자하지 않는다.

★아.. 생각보다 원리 원칙이 정확하다. 나도 할 수 있겠다 !

시세분석

-진짜 하나하나 다 클릭해서 따요…? ㅇ ㅖ ㅠㅠ

-만약 시세가 네이버부동산에 없다면 전화를 해봐야 하는데, 사장님께서 임대인인지 전세인인지에 따라 다르게 가격을 말하니까 역할을 바꿔서 물어보세요.

-

-지금은 싼거보다 좋은거 사는게 더 낫다.

-오 시세트레킹… 할만한데 어차피 수식 다 걸어주니까

-Q. 같은 아파트인데 타입이 다르면 어떡하죠? 타입별로 가격이 다르지만 거기서 제일 비싼거로 합니다.

-Q. 전고점이 없는데 어떡하죠? 주변 비슷한 아파트를 봅면서 객관적으로 예측을 해봅니다. 실거래가로 예측해야 합니다. 네이버부동산 파란 예측선으로 하면 안 됩니다.

-전세가 트래킹 하면서 7억 5천이 7억 3천이 되면 바꿔야 한다. 2천 크다 !

-아 같은 아파트라도 타입이 다르면 섹션을 나눠서 적는구나.

이걸 하는 이유는 뭐지? 저평가된 아파트 구매하려고.

★직관적으로 파악하기 위해서 시세를 지도 위에 올려 놔야 한다.

여러분들의 어려움

가족은 논리적으로 설득이 안 된다. 왜 나를 이해못해줘?(X) 투자와 별개로 관계를 좋게 해야 한다(O)

좋은 관계를 만든 다음에 말해야 한다.

우당탕탕이 정상이에요. 열심히 하려고 하니까 어려워지는거에요 :) 힘든게 맞습니다!!!