[열반스쿨 기초반 85기 79조 알타리이] 동작구 노량진동 신동아리버파크 수익률 분석 보고서

✅아파트명

신동아리버파크

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

동작구의 직장 종사자수는 106,159 명으로 총 인구수가 37만 5642명 인것을 감안하면 많은 편은 아닙니다. 

이를 통해 동작구의 많은 인구가 타지역에 직장이 많다는 것을 알 수 있고 베드타운 역할을 한다는 것을 알 수 있습니다.

2. 교통

강남역 38분

여의도역 17분

시청역 25분

3.학군

(출처 : 아실)

신동아리버파크 근처의 중학교들은 학업성취도가 높은 편이 아닙니다.

영등포중 75%

장승중78%

4. 환경

신동아리버파크의 주변 편의시설은 거의 없다고 볼 수 있다. 가장 가까운 마트는 여의도에 있는 이마트인데 거리가 약 2km정도 된다.

근처에 종합병원이 3개가 있다는 것은 좋다고 볼 수 있다.

5. 공급

  (출처 : 부동산지인)

동작구의 입주량은 향후 4년동안 거의 없다고 볼 수 있다

27년에 노량진동에 556세대가 입주할 예정이다. 그 이유는 근처에 재개발이 들어갔기 때문이다.

(출처 : 아실)

아실을 통해 28년에 입주예정인 아파트가 있다는 것을 알 수 있으나 지인에는 반영이 안된거 같다

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점을 이미 회복을 하였다. 만약 투자를 한다면 이미 회복한 이 아파트를 보지 않고

이 아파트와 비슷한 입지에 있는 아파트를 비교하는 것이 좋을 거 같다. 비슷한 입지의 아파트는

보라매역 근처에 있는 삼환아파트가 있다. 전고점이 비슷하고 1100세대로 세대수 차이는 조금 있다. 

그러나 아직 전고점이 회복하지는 못했으나 최근 추이를 보면 조금씩 오르고 있는 상황이다. 최근 전세가는 5억으로

현재 매매가가 8억7천 선에 있는 것으로 보아 3.7억이면 매수가 가능하다. 지하철 역 접근성은 신동아가 조금 더 좋으나 이미 전고점을 회복한 것에 있어서 현재시점으로는 삼환아파트가 신동아보다 투자하기에 적절해 보인다.

(출처: 아실)

2) 환금성 : 총 1700세대가 있고 그 중 20평대 아파트는 386세대가 있다. 

하락장일 때에도 매매가 활발히 일어난 것으로 보아 환금성은 좋아 보인다.

3) 수익률 : 매매가 10억/ 전세가 5.2억으로 4.8억의 투자금이 든다. 

전고점인 21년도는 매매가 10억/전세가 5.7억으로 오히려 지금이 전고점보다 5000만원이 더 든다.

또한 전고점을 회복하였기 때문에 수익률 100%를 달성하려면 매매가 13억/전세가 7억 은 되어야 한다고 생각이 든다.

4) 원금보존 : 주변이 현재 재개발중이고 완공예정일은 27년(421세대), 28년(844세대)으로 되어 있다. 

현재 전세가율은 52%으로 적정하지 않다. 근처에 7호선 라인이 있다는 점, 마을버스를 타고 5분거리에 1,9호선 라인을 이용할 수 있다는 점으로 보아 입지독점성은 갖추고 있다. 

5) 리스크 대비: 3년내에 약 1200세대가 들어올 예정이기 때문에 단기적으로 보면 전세가가 많이 빠질 가능성이 크다.

이 1200세대가 들어오면 균질성이 좋아지기 때문에 반사이익으로 매매가는 올라갈 수 있다.또한 전고점을 이미 회복하여 현재 투자하기에는 좋지 않아 보인다. 

나의 투자 결론 : 

신동아리버파크는 7호선 역세권, 추후에 근처 재개발로 주변 환경이 크게 좋아질 것으로 보인다. 그러나 현재 전고점을 이미 회복하였고, 단기적으로 보았을 때 3년 내에 1200세대가 들어올 예정이라는 것을 알 수 있다(아실참조). 

때문에 투자하기에는 적절치 않다고 볼 수 있다. 다만 실거주를 한다고 하면 그 가치는 있을 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

저환수원리를 적용하면서 아파트의 가치를 생각해보니 해당 아파트에 대한 가치가 더 객관적으로 보이는 것 같습니다.

또한 입지가 비슷한 아파트끼리 저환수원리를 적용해 그 가치를 판단한다고 하면 확실하게 투자 가치가 있는 아파트를 고를 수 있을 것 같다는 생각이 들었습니다.