청솔마을한라(수원) 수익률 분석 보고서 [열기 85기 136조 성장부자]

✅아파트명

수원 청솔마을 한라비발디 아파트

✅위치(지도)

경기 수원시 장안구 만석로20번길 28

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

2. 교통

  - 네이버 길찾기를 활용했습니다.

• 강남역까지 광역버스로 52분
• 여의도역 5호선, 1시간 6분
• 시청역 1호선, 1시간 19분

3.학군

• 주변에 학원가가 많고, 천천중과 대평중에 특목고 진학률이 나쁘지 않아보였습니다. 

   

4. 환경

대형마트

• 주변에 스타필드가 있고 버스로 15분, 자차 5분, 걸어서 20분정도 걸림

• 대형마트로 주변에 롯데마트가 있고 걸어서 7분 

  병원

  

• 주변에 산책로가 있어서 쾌적해보임

  

5. 공급

장안구의 총 공급물량은 1053세대, 

그 중 청솔마을한라와 비슷한 위치에는 북수원이목지구대방디에트르더리체 아파트로 입주년월 2027년 9월, 총 세대수는 768세대.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

네이버 거리뷰사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

• 87기준 : 전고점은 5.2억, 현재는 3.2억. 전고점대비 -38.8%
• 89기준: 전고점 6억, 현재 4억3천 전고점대비 -28%
• 싼 편이라고 생각이 든다. 

2) 환금성 : 

• 세대수 845세대, 2001년 준공,
• 주변에 비슷한 아파트가 많아서 환금성이 좋을지 잘 모르겠음.
• 집 컨디션과 가격이 중요할거같다.

3) 수익률 : 

• 2025년 3월 기준으로 87은 7.5천, 89는 1.2천 정도가 필요하다. 나는 연수익률 20% 이상을 목표로 하고 있기때문에 5년을 가지고 갔을때 100%의 수익을 충족하면 된다.
• 87 : 현재가 3.6억, 투자금 7.5천 5년 뒤 1.5억의 수익이 난다고 하면 5.1억 인데 고점이 5.2억까지 가던 물건이라 충분히 가능하다.
• 89 : 현재가 4.3억, 투자금 1.2억 5년뒤 2.4억의 수익이 난다고 하면 6.7억인데 고점이 6억까지 가던 물건이라 100%를 채우기 어려움

4) 원금보존 : 

• 87 : 전세가율 79.2%
• 89 : 전세가율 72%
• 두 물건 다 전세가율이 높은 편, 2년뒤에 공급이 생기기때문에 전세가가 내려갈수도 있을거같다. 전세가율이 높은편이라 원금보존은 가능할것으로 보인다. 

5) 리스크 대비: 

• 만일 전세가 안맞춰져서 잔금을 쳐야한다고 했을때, 가격이 싼편이라 잔금대비가 가능하다. 리스크대비 가능

나의 투자 결론 : 

• 저환수원리에 충족한 투자대상.
• 89의 경우 투자금이 초과가 되기 때문에 다른 아파트도 비교해봐야겠다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

처음 작성해봤는데, 이렇게 아파트를 분석하고 수익률 비교를 해보니 청솔마을한라 같은 경우 현재 가격이 괜찮은 편인거같다는 생각이 들었고, 강의에서 너바나님이 말씀하셨던 것들이 생각이 나서 재밌게 작성했다.

칼춤을 추신다는게 이런 단지인가? 하는 생각도 들었다.

저환수원리에 따라 하나하나 해보니 이 지역, 이 아파트에 사는것도 아닌데 더 자세히 알게 된거같다. 

다른 분들은 어떻게 이 아파트를 평가할지도 궁금했다.

하지만 아직 모르는 부분이 너무 많고 아직도 나의 투자 기준이 명확히 세워져있지 않다는것을 느꼈다. 

처음이라 그런거겠지 하고 더 많은 아파트 비교대상군을 늘려야겠다고 생각했다.