상현동 광교마을46단지광교스타클래스2차 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 25조 효정이남편]

✅아파트명 : 상현동 광교마을46단지 광교스타클래스2차

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

용인시 수지구 87,487

수원시 영통구 168,344

2. 교통

강남 49분

3.학군

인근 중학교 : 서원중 / 상현중

4. 환경

대형마트 : 약 1.7km / 차량 6분 / 지하철 1정거장

종합병원(대학병원) : 약 4.5km / 차량 17분 (*상현역[도보이동]주변 개인 병원은 있음)

5. 공급

최인근 (용인시 기흥구 영덕동 : 27년1월 189세대)

차순위 (수원시 영통구 : 25~27년 2,146세대)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

최근 실거래 시세: 전용113m2(41평) 매매 8.95억, 전세6.37억 (Gap 2.58억) _25년2월

                           (But, 현재 네이버 부동산 호가시세 : 9.3억)

5년 내 고점 매입시: 21년 5월 매매 10.5억 전세 6.5억

5년 내 저점 매입시: 20년 5월 매매 7.5억 전세 5.3억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점대비 낮은가격 형성되어있으나 시세고려하였을 때,큰 Gap이 있다고 판단되진 않음

2) 환금성 : 동일 평형 총 110세대중 저층제외한 현재 매물 11개 (네이버 기준) > 아파트이므로 다른 형식 부동산보다는 환금성 괜찮을 것으로 생각

3) 수익률 : 저점매수→고점매도 한다면 수익 가능하나, 무릎이하 매매 및 어깨 매도라고 가정하였을 때(타이밍 고려) 투자대비 큰 수익률이 날 것으로 판단되지는 않음

4) 원금보존 : 전세가가 현재수준으로 꾸준히 유지되는 모양새이나, 최근 3년내 -1억 전세가 실거래 기록 있음

5) 리스크 대비: 리스크대비 금액(전세가의 5%)까지 고려시 투자금이 예산보다 우회할 것으로 생각됨

나의 투자 결론 : [인근 초/중/고(도보권)이 존재, 강남권 출퇴근이 1시간내 가능, 깨끗한 생활환경]이나 투자 관점으로 보았을 때  [단지 세대수가 적고 / 수익률 관점에서 전고점대비 큰 메리트가 없어보이며 / 투자금액이 예산대비 초과 예상됨]으로 투자 부적절하다고 판단됨

✅ 작성하면서 느낀점 : 단순히 관련 사이트 및 지도로 보았던 수치(전세가율 등)와는 별개로 투자관련된 내용을 하나하나 정리하다보니, 물건이 객관화되어 보여 판단이 쉬워졌고 기준에 맞춘 정보 정리 및 이를 바탕으로한 비교의 필요성을 직접적으로 이해할 수 있게되었습니다.