아현동 마포래미안푸르지오 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 35조 겨울밤 은하수]

✅아파트명

아현동 마포래미안푸르지오 아파트

✅위치(지도)

(호갱노노)

✅입지평가

1. 직장 : B

(월부 자료)

서대문구 종사자수 118,256명

2. 교통 : A

(카카오맵/네이버지도)

강남 58분(1회) / 여의도 21분(1회) / 광화문16분(1회)

3.학군 : B

(아실, 초등 배정 정보는 호갱노노)

초등학교: 1, 2, 4단지 - 아현초(학급당 18.8명, 교사당 16명), 3단지 - 한서초(학급당 18.6명, 교사당 15.5명)

중학교: 서울여중91%(7/137명), 이화금란중86%(12/123명), 동명여중90%(7/103명)

→ 우수한 여중이 많음

4. 환경 : S

(카카오맵/네이버지도)

대형마트: 서울역 롯데마트, 신촌역, 공덕역에 이마트

편의점: 단지 전체 내부에 5개

종합병원: 세브란스병원, 강북삼성병원, 서울적십자병원 등

백화점: 신촌 현대백화점, 롯데본점, 신세계 본점

도보권은 아니나 대중교통/자차로 대부분의 편의시설, 병원 등 이용 가능 

5. 공급 : S

(아실)

25. 6. 서대문센트럴아이파크 827세대

25. 11. DMC가재울아이파크(주복) 283세대

26. 7. 경희궁유보라(주복) 199세대

합계 1,309세대

적정수요 1,510가구, 당분간 입주 물량 적정수요에 미치지 못함.

특히 본 물건과 생활반경이 겹치지 않는 곳에 입주하여, 사실상 주변 입주 물량 없다고 봐야 할 것 같음.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

(월부 자료)

✅현장사진

(네이버지도 거리뷰)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가

     고점 대비 10%, 전세가율 43%로 저평가되어 있다고 보기는 어려울 것 같음

2) 환금성

     입지 매우 좋고, 대단지로 수요 多 => 환금성 매우 좋음

3) 수익률 (호갱노노)

     10년동안 매매+168.17%(122,050) 전세+180%(54,000)

     5년동안 매매+31.73%(46,875) 전세+5%(4,000)

     전세가는 많이 오르지 않고, 매매가만 조금씩 상승하고 있음. 

     2018~2022년 가파르게 상승한 이후 급격히 떨어졌다가 다시 오르는 추세.

     원금이 커서 수익률이 조금 낮아도 수익금은 상당할 것으로 보임.

4) 원금보존

     전세가랑 차이가 너무 많이 나서 좀 무서움. 그래도 입지가 좋아 물가상승 고려하면 10년 뒤에는 원금보존 완전 가능할 것으로 보임

5) 리스크 대비

     가격이 높은 탓에 상승&하락시 변동값이 크긴 하나, 현재 호가 19-24억 사이로 단기간 상승기대감 있고, 전세가격은 크게 변동이 없어 역전세를 맞아도 대응 가능한 수준임. 전세가는 9억-10억 사이로 형성되어 있어 조금씩 오르는 추세로 보임.

나의 투자 결론 : 싸지는 않으나 가치가 있는 물건. 종잣돈 여유가 있다면 실거주 고려를 해보았을 것 같음. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

이거 하나 하는데 이렇게 오래걸릴 일인가…

하나 하고 샘플 찾아보고 하나 하고 유튜브에 아실 사용법 검색해보고

터덕거림의 연속이었다. 눈도 아프고 어깨도 결린다.

그래도 익숙해지면 빨라지겠지, 비교 매물이 생기면 판단 기준을 더 명확히 세울 수 있겠지 하면서 마음을 다잡았다.

못해서 고통스러울 때는 더더더 몰입 해서 빨리 이 고비를 넘기는게 낫더라.

이렇게 사전 조사를 한 단지를 임장 가보면 뭔가 신기할 것 같다.

• 각 사이트 특징 파악, 사용법 익혀서 원하는 정보를 찾아보는 시간 줄이기
• 모르겠어도 포기하지 말고 직접 해보기